Основы ипотечного кредитования
| Вид материала | Книга |
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
- План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
- Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
- Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
- Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
- Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
- Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
7.3. Ипотечные жилищные кредиты с переменными выплатами63
Вторая группа традиционных ипотечных кредитов — ипотечные кредиты с переменными выплатами. Среди них можно выделить кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежей.
Кредиты, размеры платежей по которым определяются при заключении кредитного договора
К кредитам с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей относятся кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга («пружинные» кредиты), «шаровые» кредиты, кредиты с ростом платежей, кредиты с гибким графиком платежей, кредиты с залоговым счетом, кредиты с обратным аннуитетом и некоторые другие. Все эти кредиты обычно имеют фиксированную ставку процента на весь кредитный период.
«Пружинный» кредит (springfield loan). Эти кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга получили в России наибольшее распространение среди кредитов с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей. Механизм погашения кредита и уплаты процента за его использование предполагает осуществление фиксированных равновеликих, как правило ежемесячных, платежей в счет погашения основного долга и начисление и выплату процентов на оставшуюся часть долга. Таким образом, для такого кредитного инструмента характерны изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи. График погашения «пружинного» кредита (рис. 7.3) иллюстрирует динамику изменения платежей по кредиту: в первые месяцы эти платежи — наибольшие по величине за счет значительных сумм процентных выплат, по мере сокращения баланса основного долга (задолженности по кредиту) величина платежа уменьшается. Такого рода кредиты также широко используются банками в практике потребительского кредитования.
Рис. 7.3. Структура платежей по «пружинному» кредиту
Разновидностью «пружинных» кредитов являются кредиты, по которым выплатам в счет погашения основного долга предшествует внесение в течение нескольких месяцев только процентных платежей, после чего осуществляются равные платежи в счет долга и процентные платежи, начисляемые на непогашенный остаток долга.
А теперь проведем сравнительный анализ стандартного и «пружинного» кредитов с точки зрения сравнения платежей, осуществляемых заемщиками в первые месяцы. В качестве примера снова рассмотрим кредит, равный $ 15 000, с процентной ставкой 15% годовых и сроком на 10 лет.
При стандартном кредите размер ежемесячного платежа на протяжении всего кредитного срока составит $ 242, следовательно, совокупный семейный доход заемщика должен быть не меньше $ 807 (в соответствии с применяемыми банками стандартами ипотечного кредитования доля платежа по кредиту в совокупном семейном доходе заемщика не должна превышать 30―40%, в нашем примере – 30%).
При «пружинном» кредите платеж в первый месяц составит $ 312,5 ($ 125 в счет погашения основного долга и $ 187,5 в счет уплаты процентов). Чтобы соответствовать требованию платежеспособности, заемщик должен иметь совокупный семейный доход в размере $ 1042. Во второй месяц платеж по «пружинному» кредиту составит $ 310,9 и т.д.
Таким образом, при «пружинном» кредите на этапе его предоставления повышаются требования к уровню совокупного семейного дохода заемщика, поскольку платежная нагрузка на заемщика в начале кредитного срока существенно больше. Это снижает доступность кредита и сокращает число потенциальных заемщиков.
«Шаровой» кредит (balloon mortgage). По-другому эти кредиты называются кредитами с «шаровым» платежом64. В общем виде они предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода. Этот инструмент получил распространение прежде всего при кредитовании семей, относительно часто меняющих место жительства (продающих жилье) либо рассчитывающих получить единовременно большую денежную сумму, которая может быть направлена на одномоментное погашение долга. Обычно такие кредиты выдаются на короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом), снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. В конечном счете «шаровые» кредиты расширяют базу ипотечного кредитования, поскольку для некоторых заемщиков такая форма кредитования весьма удобна.
Однако следует иметь в виду, что при таком подходе к построению графика погашения кредита для банка усиливается риск невозврата кредита. Поскольку возврат основной суммы относится на конец срока, велика вероятность того, что за это время по тем или иным причинам финансовое положение заемщика изменится в худшую сторону. Кроме того, негативное влияние может оказать существующий риск неликвидности залога, а также вероятность снижения цен на недвижимость.
Возрастает и риск ликвидности, так как основная сумма долга возвращается только в конце срока и банк не имеет возможности регулярно пополнять свою ресурсную базу в виде платежей по основной сумме долга кредита. Для сравнения: по схеме стандартного кредита платежи в счет погашения основного долга осуществляются в течение всего кредитного срока, что обеспечивает постоянный приток в банк денежных средств.
Пример. Условия ипотечного кредита с «шаровым» платежом: сумма кредита — $ 15 000, срок кредита — 2 года, процентная ставка — 15% годовых. Условия погашения кредита и уплаты процентов за его использование: в течение двух лет производятся только процентные платежи, в конце кредитного периода погашается оставшийся баланс долга. График платежей по такому кредиту представлен на рис. 7.4.
Рис. 7.4. График погашения «шарового» кредита
Существует две разновидности кредитов с «шаровым» платежом.
1. Кредиты, предусматривающие в течение кредитного срока осуществление платежей, включающих частичное погашение основного долга и процентов, а в конце срока — внесение итогового «шарового» платежа.
Одним из подходов при определении плана частичной амортизации кредита может быть, например, такой: производится расчет ежемесячного платежа по схеме стандартного ипотечного кредита на срок, превышающий установленную договором продолжительность «шарового» кредита. Скажем, при установленном сроке кредита в 10 лет может быть предусмотрен расчет аннуитетного платежа исходя из срока 25 лет. Заемщик в течение 10 лет будет ежемесячно вносить эту сумму, включающую как уплату процента, так и частичную амортизацию основного долга. В конце 10-го года разовым платежом погасится оставшаяся величина кредита.
2. Кредиты, предполагающие замораживание как процентных выплат, так и выплат по основному долгу до конца срока кредитования. По окончании срока осуществляется разовый платеж, включающий всю сумму кредита и начисленные проценты (по формуле сложных процентов). Эта форма «шарового» кредита имеет ограниченное распространение и применяется в основном для кредитования спекулятивных сделок с землей.
Кредит с увеличением платежей (graduated payment mortgage, GPM). Ипотека с увеличением платежей65 рассчитывается на основе стандартного ипотечного кредита и предполагает осуществление заемщиком в течение установленного периода переменных платежей по кредиту. Как правило, в первые 2―5 лет производятся постепенно увеличивающиеся платежи по кредиту: первый платеж небольшой, потом его размер увеличивается постоянными темпами. В этот период происходит отрицательная амортизация кредита, т.е. основная сумма долга увеличивается. На определенном этапе, предусмотренном кредитным договором, начинаются обычные аннуитетные платежи.
Данный инструмент может быть применен в том случае, если по критерию платежеспособности потенциальный заемщик не соответствует требованиям, предъявляемым при получении стандартного кредита, но есть вероятность, что в будущем его доходы вырастут (к примеру, это молодой перспективный специалист с постоянно растущими доходами, как было впервые предусмотрено в 1977 г. программой Федеральной жилищной администрации США).
Проценты и срок кредита при расчете соответствуют устанавливаемым при обычном стандартном кредите. Так как первые платежи меньше, чем при стандартной ипотеке, суммы месячных платежей недостаточно для погашения задолженности по процентным платежам. В результате происходит негативная амортизация, т.е. невыплаченная часть процентов накапливается как основная сумма долга (такой платежный режим может действовать в течение, например, первых 2―5 лет). В последующие месяцы ежемесячные платежи растут в соответствии с выбранным планом погашения кредита до тех пор, пока платеж не будет соответствовать платежу по стандартной ипотеке, обеспечивающему полную амортизацию кредита к концу установленного договором срока. Это означает, что даже когда негативная амортизация прекращается, платежи продолжают расти, пока не достигнут уровня аннуитетного постоянного платежа, при котором обеспечивается полная амортизация кредита за оставшийся срок. После этого момента до конца кредитного периода заемщик платит равные ежемесячные платежи. На рис. 7.5 представлены графики платежей по стандартному ипотечному кредиту и ипотеке с увеличением платежей.
Пример. Рассмотрим план погашения ипотечного кредита с ростом платежей. Сумма кредита — $ 15 000, срок кредита — 15 лет, процентная ставка — 15% годовых.
Условиями кредитного договора предусмотрено, что в первые годы кредитного срока заемщик платит по кредиту платежи, сумма которых меньше платежа, рассчитанного по формуле стандартного ипотечного кредита (3 года). Задается период, в течение которого происходит постепенный рост платежа (5 лет), и темп роста платежа (на 7% один раз в полгода). При этом предполагается, что доходы заемщика будут расти на 5% в год.
В табл. 7.3 показано, что в первые 3 года наблюдается отрицательная амортизация, в последующие 2 года размер платежа продолжает увеличиваться и отрицательная амортизация прекращается, начиная с 6-го года и до конца кредитного срока заемщик платит сумму, равную величине аннуитетного платежа ($ 259,85), рассчитанной на основе непогашенной основной суммы долга с негативной амортизацией. При этом, поскольку происходит постепенный рост суммы платежа по ипотечному кредиту при одновременном, но более медленном росте доходов заемщика, доля платежа по кредиту в сумме доходов заемщика составляет от 18 до 29%. Таким образом, ипотека с ростом платежей обеспечивает доступность кредита для семей с перспективным ростом доходов.
Однако отметим, что размер изначального пониженного платежа рассчитывается при более низкой доле платежа в доходе заемщика (в данном примере ― 18%), чем обычно, с тем условием, чтобы при прогнозируемом росте доходов заемщика и заданном уменьшении размера платежа последний не превышал стандартной доли в доходе заемщика – 30%.
Такая схема при правильном прогнозе роста доходов заемщика позволит сделать кредит более доступным. В то же время, если прогноз не оправдается, повысится кредитный риск невозврата кредита.
Таблица 7.3. График платежей по ипотечному кредиту с увеличением платежей
| Периоды (месяцы) | Ежемесячный платеж, $ | Фактический платеж в счет долга за месяц, $ | Фактический процентный платеж за месяц, $ | Фактический баланс долга на конец месяца, $ | Доля платежа по кредиту в доходе заемщика, % |
| 1 | 132,07 | -55,43 | 187,50 | 15 055,43 | 18,87 |
| 2 | 132,07 | -56,12 | 188,19 | 15 111,55 | 18,87 |
| 3 | 132,07 | -56,82 | 188,89 | 15 168,37 | 18,87 |
| 4 | 132,07 | -57,53 | 189,60 | 15 225,90 | 18,87 |
| 5 | 132,07 | -58,25 | 190,32 | 15 284,15 | 18,87 |
| 6 | 132,07 | -58,98 | 191,05 | 15 343,13 | 18,87 |
| 7 | 141,32 | -50,47 | 191,79 | 15 393,60 | 20,19 |
| 8 | 141,32 | -51,10 | 192,42 | 15 444,70 | 20,19 |
| 9 | 141,32 | -51,74 | 193,06 | 15 496,44 | 20,19 |
| 10 | 141,32 | -52,39 | 193,71 | 15 548,83 | 20,19 |
| 11 | 141,32 | -53,04 | 194,36 | 15 601,87 | 20,19 |
| 12 | 141,32 | -53,70 | 195,02 | 15 655,57 | 20,19 |
| 24 | 161,81 | -39,72 | 201,53 | 16 161,96 | 22,01 |
| 36 | 185,26 | -20,22 | 205,48 | 16 458,41 | 24,01 |
| 48 | 212,11 | 6,17 | 205,94 | 16 468,92 | 26,18 |
| 60 | 242,85 | 41,10 | 201,75 | 16 099,22 | 28,54 |
| 72 | 259,85 | 67,19 | 192,66 | 15 345,48 | 29,09 |
| 84 | 259,85 | 77,99 | 181,86 | 14 470,58 | 27,70 |
| 96 | 259,85 | 90,53 | 169,32 | 13 455,03 | 26,38 |
| 108 | 259,85 | 105,08 | 154,77 | 12 276,21 | 25,13 |
| 120 | 259,85 | 121,98 | 137,87 | 10 907,90 | 23,93 |
| 132 | 259,85 | 141,58 | 118,27 | 9 319,63 | 22,79 |
| 144 | 259,85 | 164,35 | 95,50 | 7 476,03 | 21,70 |
| 156 | 259,85 | 190,76 | 69,09 | 5 336,06 | 20,67 |
| 168 | 259,85 | 221,43 | 38,42 | 2 852,08 | 19,69 |
| 180 | 228,65 | 225,83 | 2,82 | 0 | 16,50 |
Рис. 7.5. Стандартный ипотечный кредит (FRM) и ипотека с увеличением платежей (GPM)
Кредит с гибким графиком платежей (flexible payment mortgage). Это разновидность ипотеки с увеличением платежей66. Кредитным договором задается последовательность размеров платежей, предусматривающая рост величины взносов через определенные интервалы времени. В первые годы кредитного срока ежемесячные суммы платежей по данному кредиту меньше, чем по стандартному кредиту. Как правило, заемщик вносит платежи в размере не ниже суммы начисленных процентов, чтобы не происходило негативной амортизации. В дальнейшем размеры платежей возрастают, и график платежей по кредиту строится таким образом, чтобы к концу установленного срока произошла полная амортизация кредита.
Кредит с залоговым счетом (pledged account mortgage). Предполагается, что заемщик открывает в банке специальный залоговый счет, на который он сам или третья сторона (к примеру, предприятие, на котором работает заемщик) вносит определенную сумму. При этом происходит совмещение стандартной ипотеки для кредитора и ипотеки с увеличением платежей для заемщика.
На средства, размещенные на залоговом счете, начисляются проценты в соответствии с действующими в банке условиями. В начале кредитного срока заемщик платит по кредиту суммы меньшие, чем он должен платить исходя из графика платежей по стандартному кредиту. Однако, в отличие от ипотеки с увеличивающимися платежами, не возникает отрицательной амортизации кредита, поскольку недостающую сумму банк списывает с залогового счета. Этот инструмент позволяет сократить расходы заемщика в первые месяцы и повысить доступность кредита, а также содержит дополнительное обеспечение для банка своевременности осуществления платежей по кредиту.
Кредит под залог существующего жилья с обратным аннуитетом (reverse annuity mortgage, RAM). Этот кредитный инструмент применяется для узкого круга заемщиков — пожилых собственников жилья. Целью такого кредита является не приобретение жилья, а залог имеющегося жилья для получения постоянного дохода (в соответствии с договором кредитор производит периодические или разовые выплаты заемщику). При этом основная сумма долга не погашается, а увеличивается (при периодическом предоставлении части кредита), и так же накапливается сумма начисляемых процентов. Заемщик может погасить кредит путем последующей передачи прав на жилье в установленный срок. Такой кредит является формой обеспечения текущих потребностей владельца жилья. Это пожизненная рента (срочная или бессрочная), при которой заемщик — владелец жилья может получать от кредитора средства кредита ежемесячно либо единовременно. Данная кредитная операция напоминает продажу жилья в рассрочку его собственником. Эта форма помощи пожилым людям получила распространение в США, Канаде, Германии, Франции, Великобритании.