Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание 4.1. Основные определения Понятие земельного участка и его основные характеристики

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

4.1. Основные определения

Важнейшая составляющая любого естественного объекта недвижимости — земельный участок. Это отражается и в юридических конструкциях, например, слово land как юридический термин в английском языке означает участок земной поверхности, который может являться объектом собственности, в совокупности со всем, что к нему присоединено природой или человеческим трудом³⁵.

Концепция единого объекта недвижимости, берущая начало в римском праве, предполагает, что предметы, связанные с землей, считаются ее составными частями и подчиняются правилу superficies solo cedit («наземные постройки следуют за поверхностью»). Поэтому по умолчанию не допускается установление отдельного права собственности на земельный участок и на строения и сооружения.

Как в системе общего права (common law — англо-саксонское право), так и в системе континентального права вопрос заключается отнюдь не в том, чем ипотека земельных участков отличается от ипотеки других видов недвижимости. Ипотека земельных участков является базовой формой ипотеки в рамках тех правовых систем, которые работают по принципу «приращения» к правам на земельный участок других прав. «Приращение» — принцип, в соответствии с которым устанавливается, что основным в праве на недвижимость является право на земельный участок, а все, что прилагается к участку, по умолчанию является лишь принадлежностью. Собственность на принадлежности переходит к собственнику земельного участка в силу закона.

Данный принцип проявляется в том, что в рамках этих правовых систем в ипотечном договоре в первую очередь говорится об участке земли, а если на нем имеется здание или другие принадлежности, то в договоре дополнительно указывается, что участок земли закладывается «вместе со всеми принадлежностями, находящимися на нем». В Германии, например, как и в ряде других европейских стран, не предусмотрена даже возможность разделения прав собственности на землю и на здания. Статья 946 Германского гражданского уложения³⁶ устанавливает, что, «если какая-либо движимая вещь присоединена к земельному участку таким образом, что составляет неотделимую составную часть этого земельного участка, право собственности на земельный участок распространяется на эту вещь».

Аналогичное положение содержит и Французский гражданский кодекс³⁷ в ст. 553: «Все сооружения, насаждения и работы на участке и внутри предполагаются сделанными собственником за его счет и ему принадлежащими…»

В России сегодня ситуация другая: большое число ипотек — это прежде всего ипотеки сооружения, они включают право на земельный участок под строением лишь в качестве приложенного права³⁸.

При формировании системы кредитования под залог недвижимости принципы кредитования под залог земельной собственности являются основополагающими, а не рассматриваются в рамках частного, особого случая. Для этого необходима полная и непротиворечивая нормативная база, регулирующая права собственников недвижимого имущества (прежде всего – земли) и устанавливающая порядок передачи этих прав.

Первый шаг сделан в новом Земельном кодексе Российской Федерации, в котором введен принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Однако на сегодняшний день в российском законодательстве разделены права на земельный участок и на здание (сооружение). Отсутствие в гражданском законодательстве концепции «единого объекта недвижимости» создает для российских правообладателей проблемы, с которыми не знакомы субъекты рынка недвижимости в большинстве других стран. Тем не менее, как уже говорилось, в Земельном кодексе Российской Федерации начало решению проблемы положено.

С учетом специфики действующего российского земельного законодательства и существующей ситуации на земельном рынке в России особенно большой интерес представляют вопросы кредитования под залог земли как обеспечения.

4.2. Земля как объект ипотеки³⁹

Понятие земельного участка и его основные характеристики

Земля обладает рядом достоинств в качестве товара и предмета обеспечения (залога).

1. Во-первых, ограниченность предложения земли, практически бесконечный срок службы, исключительная роль в жизни общества обеспечивают ей стабильную ценность.
   
2. Во-вторых, в отличие от зданий и сооружений земельный участок не подвержен физическому износу (за исключением продуктивных земель сельскохозяйственного назначения), что устраняет риск снижения или потери стоимости вследствие повреждений и разрушений.
   

Понятие земельного участка является центральным в земельном законодательстве. За рубежом (США, Англия, Швеция и т.д.) под земельным участком понимается конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку.

В России пока нет аналогичного обобщенного законодательного определения земельного участка. Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется Законом Российской Федерации «О недрах». Все, что выше земной поверхности и находящихся на ней зданий, строений, сооружений, принадлежит государству, и пользование регламентируется Воздушным кодексом Российской Федерации. Ограничения по высоте и глубине устанавливаются отдельно в каждом конкретном случае.

В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения (ГК РФ, ст. 261).

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений ― это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Все земли поселений используются в соответствии с их генеральными планами, правилами землепользования и застройки, проектами планировки и застройки, которые определяют основные направления развития территорий.

Целевое назначение и разрешенное использование земель — важный принцип российского земельного права. Существенной категорией для ипотечного кредитования земли является категория разрешенного использования земли. Если по целевому назначению земли поселений отнесены к специальной категории земель (одной из семи, установленных Земельным кодексом Российской Федерации), то правилами землепользования и застройки определяется градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально⁴⁰, что в конечном счете служит важной экономической характеристикой земельного участка. Градостроительное (территориальное) зонирование непосредственно влияет на спрос на земельные участки и их стоимость. Для города характерно полифункциональное использование земельных участков.

В целом определение земельного участка может выглядеть следующим образом: это ограниченная часть земли, имеющая определенный правовой режим, целевое назначение (разрешенное использование), включающая находящийся в границах поверхностный слой земной коры, замкнутые водоемы, лес и растения. Описание границ участка дается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и в кадастровом деле земельного участка.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о распределении по категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель. Данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель. Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается топографо-геодезическими, картографическими, почвенными, агрохимическими, геоботаническими и другими обследованиями и изысканиями.

Кадастровый план дает точное описание границ земельного участка, которые определяются списком точек углов поворота границы участка, расстояниями между этими точками и собственно углами поворота. Границы участка могут быть закреплены в натуре на земной поверхности.

Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях (наземный, надземный, подземный), у которых может быть несколько различных пользователей.

Одна из важнейших характеристик земельного участка — его площадь. Различают физическую и геодезическую площадь. Физическая площадь земельного участка — это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотов границы, это площадь многоугольника, получающегося при проекции границ участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат. При описании участка в кадастровых документах указывается его геодезическая площадь.

Государственный земельный кадастр является системой учета земель. Системой же фиксации и государственного подтверждения прав собственности на землю и иное недвижимое имущество является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

В современном российском праве ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору соответствующего земельного участка либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ГК РФ, ст. 34, п. 3).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом.

Внесенные в 2004 г. поправки в Закон «Об ипотеке» предусмотрели ипотеку в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства.

Ипотека может быть установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежащие залогодателю. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель в отношении собственников этих зданий и сооружений (ГК РФ, ст. 320, п. 5).