Основы ипотечного кредитования
| Вид материала | Книга |
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
- План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
- Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
- Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
- Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
- Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
- Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
1.4.3. История залога земли в России
В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что, в свою очередь, отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, прежде всего земельных участков. По мнению некоторых исследователей, «это было связано прежде всего с обширными пространствами и низкой плотностью населения... Сказалось также и положение отдельного лица, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Эту функцию выполняла община, и первоначальная собственность на землю была общинной. С ослаблением общинных связей повысилась роль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю...»41.
До аграрной реформы П.А. Столыпина особого земельного законодательства в Российской империи не существовало. Частное землевладение в городах и сельской местности в основном регулировалось нормами гражданского права. В городах земля принадлежала главным образом частным собственникам, прежде всего домовладельцам. Земли общего пользования считались собственностью городского самоуправления.
На правах частных собственников владели своими землями помещики, а также покупатели их земель, среди которых были и группы зажиточных крестьян. Бывшие помещичьи и казенные крестьяне были объединены в поземельные общины. Вплоть до 1906 г. за принадлежащие им земли они должны были вносить выкупные платежи в казну. Такие земли не подлежали продаже, залогу или иному отчуждению. Они предоставлялись в пользование отдельным крестьянским семьям42.
Залог недвижимости в дореволюционной России совершался так называемым крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшему нотариусу, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрет (на отчуждение) на заложенное имение и делал распоряжение о публикации в «Сенатских ведомостях». Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Право залогодержателя возникало с момента совершения старшим нотариусом в Реестре крепостных дел записи об утверждении закладной.
За собственником сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения ею посредством некоторых юридических сделок. Хотя залоговое право трактовалось как вещное, российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и прекращения залогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя.
Важную роль в России сыграла система земельных банков43.. Основным актом, регулировавшим кредитно-банковские отношения, являлся Кредитный устав, один из разделов которого именовался «О кредитных установлениях, частных и общественных». Первоначально в Российской империи ипотечным кредитованием занимались казенные банки для дворян. На смену им пришли специальные кредитные общества. Они занимались выдачей ссуд под залог недвижимости и затем выпускали для привлечения средств купонные облигации, именовавшиеся закладными листами.
Попытка реформирования системы оборота недвижимости, включая внедрение системы регистрации прав на недвижимое имущество европейского типа путем введения Вотчинного устава (специального законодательства, регулирующего, в частности, вопросы регистрации прав собственности по европейскому образцу) и Гражданского уложения, была прервана революцией 1917 г.
После принятия в 1917 г. декрета «О земле» земля была национализирована, ее гражданский оборот вначале был ограничен, а затем запрещен.
С переходом нашего государства к рыночной экономике появилась необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Так, в Постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса» было подтверждено многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности. Купля-продажа земельных участков не допускалась в течение десяти лет с момента приобретения права собственности. Затем право частной собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в законах РСФСР: от 24 декабря (ноября)1990 г. — «О земельной реформе», от 24 декабря 1990 г. — «О собственности в РСФСР», а также в Конституции Российской Федерации, принятой на референдуме 12 декабря 1993 г.
Необходимость введения частной собственности на землю возникла из потребностей экономического развития и понимания того, что отношения по использованию земли в хозяйственных целях не могут регулироваться только административными методами. Теперь земля введена в гражданский оборот. Земельные участки могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в том числе залога. «Тем не менее, ― как отмечает А.В. Воробьев в книге «Регулирование земельных отношений за рубежом и в России»44, ― операции с залогом земли не получили у нас в стране большого развития. Ипотека земель, однако, широко развита в зарубежных странах. Во многих из них накоплен определенный опыт, достаточный для использования его и в условиях России».
Земля — не только недвижимое имущество, это прежде всего природный объект. В процессе решения вопроса о частной собственности на землю необходимо учитывать, что право собственности, как всякое право, ограничено. Законодатель всегда может поставить пределы воле собственника. Примером такого ограничения является целевое использование земли. Поэтому необходимо найти оптимальный баланс интересов собственника и общества в целом.
Конституция Российской Федерации (ст. 36) особо выделила право частной собственности на землю, придав ему статус одного из основных конституционных прав граждан и их объединений, провозгласив, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
Включение земельных участков в гражданский оборот дает возможность собственнику использовать землю в качестве предмета залога (ипотеки) для обеспечения обязательств, в том числе вытекающих из договоров купли-продажи, подряда, займа и кредитных договоров. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 239 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»45 по договору об ипотеке могло быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Это обусловлено тем, что правом распоряжения имуществом в наиболее полном объеме обладает только собственник. Следовательно, обладатель такого вещного права, как право пожизненного наследуемого владения или право постоянного безвозмездного пользования земельным участком, не может его заложить. Земельный участок предоставлен ему собственником для использования в строго определенных целях. В частности, упомянутый указ Президента Российской Федерации гласил, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение.
Земельный кодекс Российской Федерации упоминает слово «ипотека» только один раз, в ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков»: «…являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей…».
4.4. Законодательное регулирование ипотеки земли
В целом оборот земли регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и земельным законодательством в целом. Однако длительное время отечественное законодательство, по существу, не регламентировало отношения в сфере ипотеки земельных участков. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» восполнил этот пробел.
Прежде всего, закон определил, какие земельные участки могут быть отданы в залог, а какие нет. Важное значение имеют правила о возведении залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Эти правила гласят, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Закон определяет общие требования к оценке земельного участка при его ипотеке, а также особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации.
Какие земельные участки могут быть заложены
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается п. 4, 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (в 10 случаях земельные участки изъяты из оборота, в 12 случаях ― ограничены в обороте). При этом другими федеральными законами могут быть предусмотрены и дополнительные основания для изъятия из оборота либо ограничения в обороте.
Имеются определенные особенности ипотеки земельных участков, находящихся в общей собственности. По общему правилу п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Ипотека земельных участков, находящихся в общей долевой или совместной собственности, возможна тогда, когда доля, принадлежащая гражданину или юридическому лицу, реально выделена в натуре в виде конкретного земельного участка (п. 2 ст. 62 Закона «Об ипотеке»).
Ограничения на залог земельных участков
Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Ранее (до 2004 г.) действовал ряд других ограничений. Например, не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Однако в настоящее время подобные законодательные ограничения сняты.
Как уже говорилось, земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. Поэтому не может служить предметом ипотеки часть земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального размера (п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке»).
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (п. 3 ст. 340 ГК РФ).
Особенности залога земли, на которой находятся здания46
При обращении взыскания на заложенный земельный участок залогодатель — собственник здания или сооружения, на которые в соответствии с договором ипотеки не распространяется право залога, сохраняет право на данные объекты и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) соответствующей частью земельного участка. (Здесь мы опять видим возможность по договору ипотеки нарушения принципа единого объекта недвижимого имущества, который по умолчанию предполагает обратное.) У залогодателя в этом случае сохраняется право распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на заложенном земельном участке. Если такое здание или сооружение приобретается другим лицом, то, при отсутствии у покупателя соглашения с залогодержателем об ином, покупатель имеет право ограниченного пользования земельным участком.
Обращение взыскания на земельные участки
К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены47: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Обращение взыскания на недвижимое имущество заключается в продаже предмета залога по решению суда и в соответствии с правилами, установленными законом. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51, ст. 55 Закона «Об ипотеке»). Однако если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, то внесудебная процедура обращения взыскания запрещена.
Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взысканий на предмет ипотеки. Следовательно, всякое предварительное условие в договоре ипотеки о праве залогодержателя на внесудебное взыскание на заложенное недвижимое имущество признается ничтожным, как, впрочем, и любое соглашение об этом, заключенное до установленной даты исполнения должником обязательства.
Возможно предоставление отсрочки на срок до одного года по просьбе залогодателя в следующих случаях:
- залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Еще одной особенностью применительно к землям сельскохозяйственного назначения является то, что не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава таких земель до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или переработанной сельскохозяйственной продукции.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое по решению суда обращается взыскание, производится путем продажи с публичных торгов. Смысл продажи имущества с публичных торгов — возможность выручить за него наивысшую цену. В этом случае кредитор получает удовлетворение по неисполненному обязательству, а должнику возвращается разница между суммой, полученной при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования (п. 6 ст. 350 ГК РФ).
Общим правилом является норма о том, что к приобретателю земельного участка от залогодателя-собственника переходят права и обязанности по отношению к другому лицу, являющемуся собственником здания (сооружения), расположенного на участке, на который залогодержателем было обращено взыскание.
В ст. 68 Закона «Об ипотеке» изложены только особенности обращения взыскания на земельные участки и их реализации, поэтому нормы, содержащиеся в данной статье, необходимо применять в совокупности с правилами главы IX указанного закона «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке».
Приобретатель земельного участка, так же как и залогодатель, должен руководствоваться требованиями о его разрешенном использовании в соответствии с градостроительным зонированием территорий. Одновременно он также не вправе, например, ограничить проезд (проход) по участку, техническое обслуживание или ремонт зданий (сооружений) и другие существующие условия использования данного земельного участка.
Если ввиду изменившихся обстоятельств лицу, которое приобрело заложенный земельный участок, потребуется изменить назначение участка, то сделать это оно может только в случаях, предусмотренных действующим земельным законодательством, и по правилам, содержащимся в нем.