Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание 3.1. История ипотеки

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

3.1. История ипотеки

Ипотека, зародившаяся более двух тысяч лет тому назад, в настоящее время является важнейшим инструментом обеспечения обязательств.

Принято считать, что первое упоминание об ипотеке имело место в Законах Солона в VI до н.э.¹² Ипотека — слово древнегреческое, которое переводится как «заклад», «залог»¹³. Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки. История ее развития описана в основополагающем труде И.А. Базанова¹⁴.

Еще К.П. Победоносцев отмечал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов»¹⁵.

Необходимость появления ипотеки была обусловлена потребностями экономического оборота, а также надежного обеспечения кредита. Один из наиболее авторитетных специалистов по римскому праву в дореволюционной России, автор популярной работы «Система римского права» В.М. Хвостов описывал два типа кредита: личный и реальный¹⁶. Личный кредит обусловлен доверием кредитующего лица к кредитуемому. Гарантией доверия служит все имущество должника в том объеме, какой оно будет иметь к моменту реализации кредитной сделки. Альтернатива кредита личного — кредит реальный. Суть реального кредита заключается в том, что для обеспечения исполнения обязательства в имуществе должника выделяется определенная вещь, по отношению к которой кредитор имеет определенные права. Так, в случае неисполнения должником своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет продажи выделенной вещи, даже если право собственности на эту вещь перешло к другому лицу. Причем при получении удовлетворения кредитор, предоставивший реальный кредит, имеет преимущество перед личными кредиторами.

Реализацией реального кредита в римском праве, наряду с другими видами обеспечения, являлась форма залога без передачи владения вещью кредитору — hypotheca. Римское право рассматривало ипотеку в группе прав на чужую вещь как вещное право (закрепление непосредственной связи лица с вещью) на распоряжение чужой вещью. Кроме ипотеки, в римском гражданском праве существовали, по мнению В.М. Хвостова, и другие залоговые формы обеспечения: «Древнейшей формой обеспечения уплаты по обязательствам была fiducia cum creditore, при которой должник переносил на кредитора право собственности на свою вещь и получал против кредитора только личный иск... о возврате вещи в случае уплаты долга. При этой форме обеспечения кредитор получал больше прав, чем то было необходимо в целях его обеспечения, а у должника оставалось слишком мало средств против кредитора. Обратным характером отличалась другая форма обеспечения обязательств, выработавшаяся в древнем праве, — pignus. Pignus состоял в том, что кредитор получал в производное владение... вещь должника и мог ее удерживать в своих руках, пока не был уплачен долг»¹⁷.

Позднее в римском праве fiducia cum creditore была предана забвению. Получили развитие две формы залога:

• pignus, т.е. залоговое право, при котором кредитору передается право владения вещью;
  
• hypotheca, т.е. залоговое право, при котором вещь остается во владении должника до момента просрочки обеспеченного обязательства.
  

В римском праве ипотека была возможна как для движимых, так и для недвижимых вещей и, согласно общему правилу, устанавливалась неформально и негласно, не требовалось даже письменного договора. Это было существенным недостатком римской системы залога: трудно было уследить за тем, сколько ипотек обременяло известную вещь, и кредитор рисковал, так как на заложенную ему вещь раньше уже могли быть установлены неизвестные ему ипотеки. В средневековой Европе все усложнялось допущением так называемых генеральных ипотек, т.е. ипотек, которые обременяли все имущество должника, даже то, которое он мог приобрести в будущем.

Уже в практике Древнего Рима ипотека получила наибольшее распространение при залоге земельных участков. Землю и другое недвижимое имущество, в отличие от движимого, невозможно перенести на другое место. К тому же недвижимость являлась основным средством производства, лишившись которого должник практически был не в состоянии выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.

Наиболее значительным вкладом в развитие ипотеки в феодальной Европе стало введение института ипотечных книг. Так, в Германии появилось множество различных форм ипотеки. «Гражданское уложение Германской империи, — пишет В.М. Хвостов, — знает, помимо так называемой ипотеки собственника, зачатки которой могут быть обнаружены и в римском праве, еще так называемую Grundschuld, римскому праву совершенно неизвестную. Эта форма залога состоит в том, что кредитор с самого начала получает только залоговое право на известный земельный участок, не сопровождаемое никаким обязательственным правом требования личного характера. Он может требовать от всякого обладателя заложенной недвижимости известного предоставления под страхом продажи участка; но в случае неполного удовлетворения из продажи участка кредитор не имеет ни к кому особого личного иска»¹⁸.

Рассматривая развитие форм залога, можно обнаружить, что источником развития формы реального кредита был поиск баланса прав сторон и стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита.

В России залог недвижимости имеет свою историю. В российской дореволюционной правовой системе считалось, что залог является вещным правом. Напомним, что «вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений... Этим они отличаются от обязательственных прав, определяющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений. Юридическую специфику вещных прав составляет их абсолютный характер, отличающий их от относительных обязательственных прав. <…> Специфика вещных прав традиционно усматривается также и в том, что их объектом могут служить только индивидуально определенные вещи... Объектом же обязательственного права является поведение обязанного лица должника»¹⁹.

В то же время исследователи правовой природы залога (сам термин «залог» применялся к недвижимости — залог движимых вещей традиционно именовался закладом) отмечали целый ряд его особенностей. По поводу принадлежности ипотеки к вещному или обязательственному праву велись длительные споры. Сторонники обеих концепций признают, что ипотеке присущи черты и вещного, и обязательственного права. Одним из основных аргументов сторонников отнесения ипотеки к вещному праву было то, что право сохраняется при смене собственника недвижимого имущества. Интересную характеристику залога дает Л.А. Кассо: «Залоговое право как право, создающее в пользу залогодержателя исключительное положение по отношению к известной части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правомочий, которые романисты называют вещными правами. Но среди последних оно тем не менее занимает обособленное место ввиду того, что оно, в отличие от них, не имеет целью ни пользование, ни обладание вещью, а только получение известного размера ее стоимости и что, кроме того, с осуществлением этого правомочия залогодержателя связано прекращение самого залогового права»²⁰.

В комментарии к ст. 1040 проекта Российского гражданского уложения (оно так и не было принято, но эта работа оказала значительное влияние на развитие гражданского права в нашей стране) сказано: «Вотчинный характер залогового права состоит, собственно, в том, что оно тяготеет непосредственно на имении, составляет обременение последнего и потому разделяет его судьбу, переходит вместе с ним на всякого нового приобретателя имения»²¹.

Известный дореволюционный цивилист, автор популярного учебника русского гражданского права Г.Ф. Шершеневич писал: «Залоговое право (залог) является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь. Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Однако залоговое право, в качестве вещного, не лишено некоторых особенностей, отличающих его от других вещных прав. В противоположность другим вещным правам оно не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по обязательству»²².

В проекте Российского гражданского уложения была отражена утвердившаяся к тому моменту доктрина о залоге как о «вотчинном» (вещном) праве, имеющем акцессорный (дополнительный) характер. Вотчинный характер залога прямо определен в ст. 740: «Вотчинные права суть: 1) право собственности; 2) права в чужом имуществе и 3) залог и заклад»²³. В ст. 1040 сказано: «Залог есть обеспечение требования недвижимым имением и дает верителю, в случае неисполнения должником обязательства, право на преимущественное удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось»²⁴.

Основы залога недвижимого имущества после начала в России экономических реформ 1990-х гг. были введены Гражданским кодексом Российской Федерации (часть I), принятом в 1994 г. (далее ― ГК РФ).

Современное российское законодательство об ипотеке можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя список основных законодательных актов по вопросам, связанным с ипотечным кредитованием, довольно велик (см. прил. 1).

В современном российском праве определение ипотеки обнаруживает существенную близость к определению, содержащемуся в проекте Российского гражданского уложения, но этот правовой институт отнесен к обязательственному праву. В ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».