Основы ипотечного кредитования
| Вид материала | Книга |
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
- План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
- Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
- Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
- Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
- Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
- Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
Инструменты с регулируемой отсрочкой платежа ― ИРОП (differed adjustable interest rate, DAIR)77
О дальнейшем развитии семейства альтернативных инструментов свидетельствует появление — инструмента с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП). Этот инструмент повышает доступность кредитов для заемщика и одновременно обеспечивает необходимую доходность по этим кредитам банку-кредитору, используя механизм двух процентных ставок (процентной ставки по кредиту и установленной процентной ставки для расчета платежей), а также механизм отсрочки части платежа по кредиту с его последующей капитализацией и допущением негативной амортизации суммы основного долга. В отличие от рассмотренного выше инструмента с двойной индексацией (DIM) при использовании ИРОП погашение кредита происходит в установленные сроки (т.е. сроки не меняются).
Первоначальная сумма платежей по кредиту относительно невысока и постепенно повышается к концу кредитного периода, позволяя заемщикам при прочих равных условиях (начальном уровне доходов, процентной ставке и сроке кредита) получить большую сумму кредита, чем при традиционной схеме (с фиксированной или переменной процентной ставкой).
Кредит с отсрочкой платежей позволяет увеличивать размеры платежей по кредиту при росте номинальных доходов заемщика. Чтобы кредитор мог получить планируемую прибыль, разница между начисленной суммой платежа в соответствии с процентной ставкой по кредиту и фактическим платежом по установленной процентной ставке для его расчета капитализируется, т.е. прибавляется к сумме основного долга с последующим начислением процентов за кредит. Номинальный размер основного долга по кредиту постепенно увеличивается (происходит негативная амортизация). Однако, с учетом роста номинальных доходов заемщиков (в силу инфляции), эти платежи должны оставаться доступными для него, хотя и могут превышать первоначально установленный уровень отношения платежа к доходу 30%. Основным фактором, влияющим при этом на погашение кредита, будет соотношение темпов роста стоимости кредитных ресурсов и темпов роста доходов заемщика. Лишь при существенном отклонении от первоначального сценария, выражающемся в значительном отставании роста доходов заемщика от роста стоимости кредитных ресурсов, может возникнуть ситуация, при которой платежи по кредиту станут существенным бременем в бюджете заемщика и для банка повысится кредитный риск.
Далее перечислим основные характеристики ИРОП.
1. Наличие двух процентных ставок: платежной и контрактной. Платежная процентная ставка — постоянная, фиксированная на весь срок кредита и используемая для расчета ежемесячных платежей заемщика по формуле аннуитетных платежей. Контрактная процентная ставка — переменная и устанавливаемая на основе финансового показателя, отражающего стоимость банковских кредитных ресурсов, увеличенного на надбавку (маржу банка), необходимую для покрытия административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, а также на прибыль банка и надбавку на риски.
В качестве финансового индекса, отражающего стоимость кредитных ресурсов, может быть выбрана ставка на рынке межбанковских кредитов, доходность по государственным ценным бумагам или другой показатель, отражающий стоимость привлечения банком финансовых ресурсов для осуществления кредитных операций.
2. Надбавка к стоимости ресурсов (маржа или спрэд банка) остается постоянной величиной для всего срока погашения кредита.
3. Срок кредита остается фиксированным.
4. Каждый регулярный платеж рассчитывается исходя из платежной ставки, остатка основного долга и количества оставшихся до конца срока платежных периодов.
5. Разница между суммой задолженности заемщика по процентам, определяемой на основе контрактной ставки, и величиной его фактических выплат, рассчитываемых на основе платежной ставки, регулярно добавляется к остатку задолженности по основному долгу (капитализируется).
В результате происходит негативная амортизация суммы долга заемщика, когда в номинальном выражении сумма основного долга не уменьшается, а увеличивается. Негативная амортизация тем больше, чем выше инфляция и значительнее разрыв между контрактной и платежной процентными ставками.
Сумма платежей по кредиту рассчитывается ежемесячно либо с другой частотой в зависимости от заданного периода пересмотра платежей по формуле аннуитетных платежей исходя из платежной фиксированной процентной ставки и баланса основного долга.
Поскольку непогашенная сумма долга увеличивается, каждые три месяца размер платежей пересматривается таким образом, чтобы новые ежемесячные платежи позволили погасить за оставшийся кредитный период возросшую сумму основного долга с учетом уплаты платежной ставки процента.
Контрактная ставка, определяющая сумму начисленных процентов, определяет и уровень банковского дохода. Эта ставка всегда превышает на фиксированную величину ставку, например, межбанковского кредита, обеспечивая таким образом банку получение более высокого дохода по сравнению с тем, который он мог бы получить на рынке межбанковского кредита.
Примеры расчетов платежей по кредиту с использованием ИРОП приведены в табл. 8.6. Исходные условия: сумма кредита – $ 15 000; срок кредита – 15 лет; платежная ставка – 5%; исходная контрактная ставка – 16%, в том числе надбавка к стоимости фондов – 3 процентных пункта; частота изменения платежей – ежемесячная.
Таблица 8.6. График платежей по ипотечному кредиту с регулируемой отсрочкой платежей
| Период (месяц) | Ежемес. платеж, $ | Платеж в счет долга за месяц, $ | Процен-тный платеж за месяц, $ | Баланс долга на конец месяца, $ | Годовая процент-ная ставка, % | Доля платежа по кредиту в доходе заемщика, % | Индекс инфляции, % | Индекс изменения доходов населения, % |
| 1 | 118,62 | -72,43 | 191,05 | 15 072,43 | 16 | 29,73 | 100,00 | 100,00 |
| 2 | 119,64 | -71,40 | 191,04 | 15 143,83 | | 29,71 | | |
| 3 | 120,66 | -70,34 | 191,00 | 15 214,17 | | 29,70 | | |
| 4 | 121,68 | -69,25 | 190,94 | 15 283,42 | | 29,69 | | |
| 5 | 122,71 | -68,14 | 190,85 | 15 351,56 | | 29,67 | | |
| 6 | 123,73 | -67,01 | 190,75 | 15 418,57 | | 29,66 | | |
| 7 | 124,76 | -65,86 | 190,62 | 15 484,43 | | 29,64 | | |
| 8 | 125,79 | -64,68 | 190,47 | 15 549,11 | | 29,63 | | |
| 9 | 126,81 | -63,48 | 190,29 | 15 612,59 | | 29,61 | | |
| 10 | 127,84 | -62,26 | 190,10 | 15 674,85 | | 29,60 | | |
| 11 | 128,87 | -61,01 | 189,88 | 15 735,85 | | 29,59 | | |
| 12 | 129,90 | -59,74 | 189,63 | 15 795,59 | | 29,57 | | |
| 24 | 142,20 | -42,64 | 184,85 | 16 404,58 | 17 | 29,42 | 122,10 | 105,00 |
| 36 | 154,28 | -22,38 | 176,66 | 16 787,55 | 15 | 29,29 | 133,09 | 110,25 |
| 48 | 165,86 | 0,64 | 165,23 | 16 908,95 | 14 | 29,17 | 143,74 | 115,76 |
| 60 | 176,69 | 25,83 | 150,86 | 16 739,33 | 13 | 29,07 | 153,80 | 121,55 |
| 72 | 186,48 | 52,43 | 134,05 | 16 257,42 | 12 | 28,99 | 163,03 | 127,63 |
| 84 | 194,98 | 79,53 | 115,45 | 15 452,07 | 11 | 28,93 | 171,18 | 134,01 |
| 96 | 201,95 | 106,13 | 95,82 | 14 323,73 | 10 | 28,88 | 178,02 | 140,71 |
| 108 | 207,94 | 122,05 | 85,89 | 12 942,79 | 9 | 28,83 | 183,36 | 147,75 |
| 120 | 214,10 | 138,42 | 75,68 | 11 373,24 | 8 | 28,78 | 188,87 | 155,13 |
| 132 | 220,48 | 156,36 | 64,12 | 9 597,21 | 8 | 28,73 | 194,53 | 162,89 |
| 144 | 227,07 | 175,98 | 51,09 | 7 595,13 | 8 | 28,68 | 200,37 | 171,03 |
| 156 | 233,93 | 197,49 | 36,44 | 5 345,51 | 8 | 28,65 | 206,38 | 179,59 |
| 168 | 241,15 | 221,13 | 20,02 | 2 824,28 | 8 | 28,63 | 212,57 | 188,56 |
| 180 | 250,05 | 248,41 | 1,64 | 0,60 | 8 | 28,78 | 218,95 | 197,99 |
На представленной схеме платежей хорошо видно, как в результате капитализации части невыплаченной задолженности, рассчитанной исходя из контрактной процентной ставки, происходит негативная амортизация баланса основного долга. В дальнейшем постепенно увеличиваются суммы платежей по кредиту, рассчитываемые на основе фиксированной платежной процентной ставки исходя из нового баланса основного долга. В случае снижения инфляции и роста доходов заемщика сумма задолженности по основному долгу перестает расти и начинает постепенно снижаться. Поскольку каждый ежемесячный платеж рассчитывается по формуле аннуитетных платежей, все выплаты по кредиту заканчиваются точно в установленный срок.
Сравнение доступности кредита для заемщика с одним и тем же доходом при использовании различных моделей расчета платежей по кредиту: инструмента с регулируемой отсрочкой платежей, кредита с переменной процентной ставкой и стандартного ипотечного кредита представлено в табл. 8.7.
Таблица 8.7. Сравнение стандартного кредита, кредита с переменной процентной ставкой и ИРОП
| | ИРОП | Кредит с переменной процент. ставкой | Стандартный кредит |
| Исходный уровень месячного дохода семьи, долл. США | 700 | 700 | 700 |
| Исходная доля платежа по кредиту в доходе, % | 30 | 30 | 30 |
| Платежная ставка, % годовых | 7 | 14 | 16 |
| Кредитный период, лет | 15 | 15 | 15 |
| Контрактная ставка процента | | | |
| Стоимость фондов для банка, % годовых | 13 | 13 | 13 |
| Надбавка на стоимость фондов, п.п. | 3 | 1 | 3 |
| Исходная контрактная ставка, % годовых | 16 | ― | ― |
| Результаты | | | |
| Максимально доступная сумма кредита, долл. США | 23 364 | 15 769 | 14 298 |
| Максимально доступная стоимость жилья, долл. США | 33 377 | 22 527 | 20 426 |
Из таблицы хорошо видно, что при равных стартовых условиях (годовой доход заемщика, годовая рыночная процентная ставка, исходная доля платежей заемщика в доходе) использование ИРОП позволяет заемщику взять кредит, практически в 1,6 раза превышающий по сумме кредит, который он мог бы получить на стандартных условиях при рыночной фиксированной процентной ставке, и почти в 1,5 раза – кредит с переменной процентной ставкой. Таким образом, заемщик получает возможность купить квартиру большей стоимости.
Аналогичный инструмент – кредит с отсрочкой платежа (Deferred payment mortgage) разработан в 1994 г. для Венгрии78. Он был применен к значительной части кредитов, предоставленных государственным сберегательным банком (OTP). Однако при этом возникли серьезные проблемы, связанные с тем, что заемщики плохо понимали этот инструмент, а банковские специалисты испытывали трудности при его использовании и объяснении клиентам.
8.3. Возможности использования различных кредитных инструментов
Стандартный ипотечный кредит получил широкое распространение в большинстве стран с развитым ипотечным рынком. В условиях стабильной экономики с отсутствующей либо незначительной инфляцией подобный кредитный инструмент удобен как для кредитора, так и для заемщика.
Однако при высокой и растущей инфляции и нестабильности на финансовом рынке при использовании стандартного ипотечного кредита возникают дополнительные риски и проблемы, заключающиеся в следующем:
- процентные платежи по кредиту с фиксированной процентной ставкой в условиях инфляции начиная с определенного момента перестают приносить кредитору реальную прибыль;
- остаток суммы невыплаченного основного долга в условиях инфляции «обесценивается» в реальных ценах;
- кредитор стремится устанавливать более высокую процентную ставку по кредиту для того, чтобы получать положительный реальный доход на свои инвестиции на протяжении более длительного срока;
- в свою очередь, высокий уровень процентных ставок по кредитам приводит к снижению их доступности для большинства потенциальных заемщиков, так как существенно возрастают размеры первоначальных платежей по кредиту.
В случае снижения рыночных процентных ставок по сравнению с зафиксированными по кредиту следует ожидать большого процента досрочного погашения с последующим реинвестированием получаемых выплат в активы, приносящие более низкие доходы.
В настоящий момент в России многие кредиты с фиксированной процентной ставкой выдаются:
- либо на заведомо льготных условиях (под процентную ставку ниже рыночной);
- либо на условиях компенсации банку разницы в процентных платежах между рыночной и субсидируемой процентными ставками;
- либо в твердой валюте (в долларах США).
Предоставление кредитов на первых двух условиях означает необходимость иметь постоянный источник средств, из которого будет покрываться риск процентных ставок для коммерческих структур. Сегодня в России таким источником являются бюджетные средства в рамках различных региональных программ либо средства предприятий, осуществляющих собственные ипотечные программы. Очевидно, что банки и другие коммерческие организации никогда не смогут принять участие в операциях, чреватых для них прямыми финансовыми потерями. Можно просто исключить участие рыночных структур в долгосрочном ипотечном кредитовании (как это и происходит в рамках отдельных региональных программ), используя их только как расчетно-платежные организации. В этом случае все ипотечное кредитование в России будет развиваться в рамках локальных схем в масштабах, определяемых возможностями бюджетов. Если вся нагрузка, связанная с субсидированием процентных ставок, будет перенесена на бюджеты различных уровней, инвестиционная привлекательность программы в целом будет существенно снижена.
Применение кредитов в иностранной валюте или в привязке к иностранной валюте позволяет банкам в определенной мере гарантировать доходность кредитных операций. Но это относится только к тем периодам, когда курс иностранной валюты растет по отношению к внутренней валюте или стабилен. В ситуации снижения курса иностранной валюты банки сталкиваются с валютным риском, а также с проблемой досрочного погашения кредитов. В то же время при существенном росте курса иностранной валюты с серьезными трудностями могут столкнуться граждане, осуществляющие платежи по кредиту в валютном эквиваленте. Только заемщики, получающие доходы в иностранной валюте, смогут выполнять свои кредитные обязательства. Большинство заемщиков с доходами во внутренней валюте будут вынуждены платить в счет погашения кредита значительно большие суммы. В таких условиях повышается риск невозврата кредита.
Использование инструментов с переменной процентной ставкой, а также альтернативных инструментов позволяет:
- практически полностью снять риск досрочного погашения, за исключением отдельных случаев, когда определенная часть заемщиков имеет желание и возможность досрочно выплатить сумму долга; расходы, связанные с реинвестированием, не приведут к потере доходности и могут быть компенсированы за счет надбавки к процентной ставке на риск досрочного погашения либо сборов «повышенных процентов» за какой-то определенный кредитным договором промежуток времени;
- снять риск процентных ставок, которые изменяются по мере изменения показателей финансового рынка (при условии объективности и правильности выбора финансовых индексов); при этом возникает возможность согласовывать сроки изменения процентных ставок по активам и пассивам;
- увязать показатели стоимости финансовых ресурсов и рыночных индикаторов роста цен, что позволяет привлечь к ипотечному кредитованию банки и другие коммерческие структуры;
- обеспечить доходность кредитов для кредиторов и их доступность для заемщиков;
- минимизировать затраты бюджета на предоставление субсидий для компенсации процентных ставок, поскольку доступность кредита повышается за счет установления специальных расчетных процентных ставок, использования механизма индексации баланса долга и капитализации невыплаченных процентов с последующим распределением задолженности на весь кредитный период;
- создать условия для более эффективного использования бюджетных средств — в форме предоставления гарантий по привлекаемым ресурсам, исключая прямые дотации при предоставлении льготных кредитов и субсидировании процентных ставок.
Негативный аспект использования этих инструментов заключается в том, что они более сложны для понимания и практического применения, подчас требуют специальных нормативных и методических инструкций для внедрения в практику работы банков, сопровождаются увеличением затрат на обслуживание кредитов. Кредитный риск возрастает для заемщиков в случае, если рост номинальных платежей опережает рост их доходов и размеры платежей не ограничены какими-то защищающими заемщика пределами. Однако опыт отдельных стран показывает, что свою положительную — с точки зрения развития ипотечного кредитования — роль эти инструменты играют именно на этапах нестабильности, как только инфляция достигает некоторого «нормального» и предсказуемого уровня, они могут быть конвертированы в традиционные инструменты ипотечного кредитования.
Правильный выбор альтернативного кредитного инструмента чрезвычайно важен, особенно при долгосрочном периоде кредитования, что является основной характеристикой ипотечных жилищных кредитов. Еще большее значение этот выбор приобретет при развитии в России вторичного рынка ипотечных кредитов, когда долгосрочные ипотечные кредиты будут финансироваться за счет эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг. Согласование этих двух финансовых потоков: платежей по кредитам и выплат по ценным бумагам – еще одна перспективная задача.