Основы ипотечного кредитования
| Вид материала | Книга |
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
- План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
- Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
- Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
- Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
- Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
- Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
Глава 10. Оценка вероятности погашения кредита
(процедура андеррайтинга)
10.1. Процедура андеррайтинга — ключевой этап предоставления жилищного кредита
Одним из важнейших этапов предоставления жилищного кредита является этап андеррайтинга кредита. Это ключевой этап, на котором вырабатывается решение о возможности или нецелесообразности предоставления кредита заемщику. Процедура андеррайтинга осуществляется после проведения предварительной квалификации клиентов банка, сбора и проверки документов, подтверждающих полноту и достоверность информации, представленной клиентом о своих доходах. Получаемая информация о потенциальном заемщике включается в заявление-анкету на ипотечный жилищный кредит (см. описание в главе 9). В ходе подготовки решения выявляются возможные риски, которые принимает на себя кредитор, предоставляя кредит заемщику, а также оценивается вероятность возврата кредита в соответствии с устанавливаемым графиком платежей.
На этом этапе определяются основные параметры и условия предоставления кредита, которые после утверждения их на кредитном комитете банка в соответствии с принятым в банке регламентом станут основой для составления кредитного договора и договора об ипотеке. В процессе андеррайтинга эксперт (кредитный инспектор), ответственный за его проведение, должен представить обоснованное заключение — отчет об андеррайтинге, в рамках которого дается краткая характеристика платежеспособности заемщика, оценивается достаточность обеспечения кредита, а также делается заключение о возможности предоставления кредита данному заемщику.
Процедура андерайтинга представляет собой комплекс мероприятий по анализу и проверке полученной от заемщика информации с тем, чтобы оценить риски, которые берет на себя банк, предоставляя заемщику кредит. Эксперт по андеррайтингу (кредитный инспектор банка) должен определить вероятность погашения заемщиком предоставляемого кредита полностью и в срок, исходя из информации, содержащейся в заявлении на ипотечный кредит заемщика.
Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим основным направлениям анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщике:
- оценка платежеспособности потенциального заемщика — способности своевременно погасить кредит — на основе анализа его доходов и расходов;
- оценка готовности заемщика погасить кредит, т.е. его кредитной дисциплины, на основе анализа его кредитной истории;
- оценка достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам;
- оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, предполагающая определение соотношения суммы запрашиваемого кредита и оценочной стоимости приобретаемого жилого имущества, заключение об инженерно-техническом состоянии жилого объекта и проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на предмет ипотеки.
После проведения процедуры по оценке вероятности погашения кредита эксперт по андеррайтингу подготавливает для кредитного комитета банка отчет о результатах андеррайтинга, в котором содержатся проекты решений, касающихся конкретного заемщика:
- предоставить кредит данному клиенту, с указанием суммы кредита, сроков и условий погашения;
- отказать в кредите, с указанием оснований для отказа;
- провести дополнительный анализ информации о заемщике, с возможной модификацией первоначальных условий кредита.
В случае положительного решения банк сообщает заемщику о порядке и сроках заключения кредитной сделки, включая процедуру оформления кредита и договора ипотеки. Заемщику сообщаются окончательные параметры кредита, т.е. сумма кредита, сроки и условия его погашения.
Юридическая служба банка контролирует правильность заключения всех договоров, а также порядка их оформления, предусмотренного законодательством и инструкциями банка.
10.2. Методика проведения андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов
Основные подходы к анализу способности заемщика погасить кредит
Ключевым моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности клиента с точки зрения его возможности регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту исходя из имеющихся доходов. Чтобы провести такую оценку, необходимо собрать информацию относительно стабильности трудовой занятости заемщика, основных источников получения им доходов, их регулярности, а также его расходов, на основании чего делается вывод о финансовых возможностях заемщика своевременно и полно осуществлять регулярные платежи по кредиту и в конечном счете погасить его полностью.
Стабильность занятости
Стабильность трудоустройства как в момент подачи заявления на кредит, так и в перспективе — важнейший показатель способности заемщика погасить кредит.
Первостепенное значение при оценке стабильности трудоустройства заемщика имеют уровень его образования, квалификации, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Анализ перечисленных факторов позволит эксперту по андеррайтингу оценить стабильность трудовой занятости клиента, возможность профессионального и карьерного роста, способность в случае потери работы найти новую без уменьшения доходов.
Проверка источников дохода заемщика
Расчет максимальной суммы кредита, которая может быть выдана заемщику, производится на основе подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен представить документы о получении стабильного дохода за два последних года и более детальные сведения о доходах за последние 12 месяцев. Банк должен иметь основания предполагать, что клиент будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита. Оценка уровня доходов созаемщика производится в том же порядке, что и оценка доходов заемщика.
Источниками получения дохода, которые учитываются банком при расчете максимально допустимой суммы кредита, являются:
- заработная плата по основному месту работы;
- почасовая дополнительная заработная плата;
- среднегодовой доход за сверхурочную работу;
- доход от работы неполный рабочий день и по совместительству;
- годовые премии;
- доход, получаемый в форме комиссионного вознаграждения;
- доход в виде дивидендов и процентов;
- пенсионные выплаты;
- чистый доход в форме арендной платы;
- алименты и пособия на детей;
- ожидаемое увеличение размера дохода в случае, если имеется документальное подтверждение от работодателя.
Проверка доходов заемщика, имеющего собственное дело
Желательно, чтобы клиент, имеющий собственное дело, мог представить сведения о владении долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее 18 месяцев. Если число предприятий и доля участия в них частного предпринимателя на протяжении последних двух лет существенно колеблются, необходимо более тщательно изучить все представленные сведения обо всех предприятиях, в которые клиент вкладывал свои инвестиции, получал от них доход либо брал какие-либо обязательства.
Податель заявления, занятый предпринимательством, должен представить следующие документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и то, что он и впредь может получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита:
1) правоустанавливающие документы:
- нотариально заверенные копии устава и учредительного договора с внесенными изменениями или разрешение на занятие хозяйственной деятельностью с указанием срока, лицензии в случае, если осуществляемые виды деятельности требуют соответствующих разрешений;
2) финансовые и другие подтверждающие документы:
- балансы (годовой и квартальные) за два последних отчетных периода с отметкой налоговой инспекции;
- отчеты (годовой и квартальные) за два последних отчетных периода о прибылях и убытках с отметкой налоговой инспекции;
- расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности с указанием дат ее образования;
- карточки с образцами подписей и оттиска печати, заверенной нотариально;
- аудиторское заключение о достоверности годового отчета;
- выписка из расчетного и валютного счетов на последнюю дату с отметкой банка о сальдо счета и наличии претензий к счету;
- бизнес-план;
- контактные телефоны руководителя, первого заместителя и главного бухгалтера;
- документы об уплате налогов за предыдущие два года.
Эксперт по андеррайтингу может принять решение обратиться за помощью к инспектору по проверке информации, чтобы он изучил состояние предприятия клиента для получения дополнительного подтверждения устойчивой жизнеспособности бизнеса и достоверности представленных финансовых отчетов. Следует провести анализ тенденции изменения доходов предприятия клиента.
Анализ расходов заемщика
При анализе платежеспособности заемщика необходимо обращать внимание не только на его доходы, но и на регулярные, носящие стабильный характер расходы. В структуре расходов заемщика следует выделить группы с учетом степени их регулярности и целевого назначения:
- ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание и коммунальные услуги, платежи по ипотечному кредиту, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья);
- ежемесячные (или пересчитанные в расчете на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества;
- регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);
- расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;
- другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.
Необходимо определить и учесть разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:
- расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующих договоров купли-продажи и договора залога (плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством и др.);
- комиссия риэлтору;
- плата за оценку недвижимого имущества;
- плата за предоставление необходимых справок по поводу приобретаемой жилой недвижимости;
- сборы банка, связанные с оформлением кредита, открытием расчетного счета, рассмотрением заявления на кредит;
- страхование предмета залога (от рисков повреждения и утраты, а также прав собственности);
- страхование жизни заемщика;
- расходы, связанные с возможным ремонтом и переездом на приобретаемую жилплощадь.
Анализ денежных и иных материальных активов заемщика
Минимальный размер денежных средств заемщика, необходимых для совершения сделок по купле-продаже недвижимости и получения ипотечного кредита, рассчитывается экспертом по андеррайтингу на основании определения суммы денежных средств, которыми потенциальный заемщик должен располагать на момент предоставления ему ипотечного кредита. Суммируются денежные средства, необходимые для покрытия расходов, связанных с порядком и процедурами предоставления ипотечного кредита в банке (сбор за консультации и заполнение заявления на кредит), а также с регистрацией и нотариальным удостоверением договора по купле-продаже недвижимости, договора залога недвижимого имущества и получением других документов, необходимых для оформления сделок.
В качестве приемлемых с точки зрения банка источников денежных средств, необходимых заемщику для совершения кредитной сделки, могут быть использованы:
- сбережения заемщика;
- собственные средства заемщика, получаемые от продажи принадлежащего ему движимого или недвижимого имущества (продажа должна быть произведена до выдачи кредита);
- субсидии от работодателя;
- государственные жилищные субсидии.
Сотруднику банка следует проверить источники получения всех средств, используемых на цели первоначального взноса и другие расходы, связанные с оформлением сделок по купле-продаже жилья и оформлению кредита и залога, с тем чтобы исключить возможность использования заемных средств от третьих лиц, что непосредственно скажется на финансовой нагрузке на бюджет заемщика при погашении кредита и может существенным образом снизить его платежеспособность, увеличивая тем самым кредитный риск для банка.
Обычно стоимость имущества заемщика (автомобиль, дача, ювелирные изделия, произведения искусства, антиквариата и другое движимое и недвижимое имущество) не учитывается при определении ежемесячных доходов заемщика, расчете коэффициентов, определяющих соотношения его платежей по кредиту, и при установлении максимально допустимой суммы кредита, которую банк может предоставить заемщику исходя из его доходов. Однако наличие имущества, его оценочная стоимость, за которую при необходимости это имущество можно реализовать, чтобы погасить задолженность по кредиту, рассматривается как компенсирующий фактор.
«Коэффициенты риска», или Три соотношения, определяющие платежеспособность заемщика и обеспеченность кредита
При проведении андеррайтинга кредита далеко не все процедуры могут быть сведены к оценке коэффициентов. Тем не менее на основе сведений о доходах заемщика, стоимости приобретаемого жилья, платежей по кредиту, анализа его доходов и расходов и другой информации, имеющейся в заявлении заемщика на получение кредита, можно рассчитать несколько основных соотношений, позволяющих формализовать процедуру андеррайтинга заемщика и расчета максимально допустимой суммы кредита для него.
В правилах по предоставлению кредитов банк вправе установить несколько различных соотношений, или коэффициентов, расчеты по которым с учетом статистики просроченной задолженности или невозврата по кредитам позволят банку установить некоторые предельные величины, определяющие «зону повышенного риска».
Рассмотрим три основных коэффициента, используемых в практике работы как большинства банков США, так и российских банков, осуществляющих операции по ипотечному кредитованию.
Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит банк оценивает доходы заемщика на основе коэффициентов:
- отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту к среднемесячным совокупным доходам заемщика (платеж / доход, или П/Д);
- отношение общих ежемесячных долгосрочных обязательств, включая расходы на платежи по кредиту, обязательства по другим кредитам или займам, алименты и другие обязательные финансовые платежи, к среднемесячному совокупному доходу заемщика за тот же период (обязательства / доход, или О/Д);
- отношение размера кредита к оценочной стоимости предмета залога (кредит / залог, или К/З82).
Банк может самостоятельно устанавливать максимальные значения для каждого показателя, выраженные в процентах. В самом общем случае, исходя из стандартов, выработанных зарубежной практикой, коэффициент, показывающий отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту (включая некоторые другие обязательные расходы, связанные с жильем, в частности платежи по страхования данного жилья) к среднемесячным доходам заемщика (П/Д), не должен превышать 30% от его совокупного дохода.
Коэффициент П/Д равен отношению суммы ежемесячных жилищных расходов (включая ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту, ежемесячные платежи по налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, а также страхованию жизни заемщика) к сумме ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (некоторые банки при расчете берут чистые доходы, т.е. за вычетом подоходного налога):
ежемесячные жилищные расходы
П/Д = -------------------------------------------------------------- 100,
ежемесячные совокупные доходы заемщика
где П/Д 30%.
Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по жилищному ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика исходя из критериев, устанавливаемых банком. Превышение этого коэффициента свидетельствует о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита — с точки зрения способности заемщика своевременно и правильно погашать жилищный ипотечный кредит.
Соотношение, определяющее удельный вес общей суммы долгосрочных обязательств заемщика в его доходах (коэффициент О/Д), как правило, не должно превышать 40% совокупного дохода заемщика. Расчет производится следующим образом:
общая сумма обязательных ежемесячных платежей
3.О/Д = ---------------------------------------------------------------------------- 100,
ежемесячные совокупные доходы заемщика
где О/Д 40%.
Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю всех обязательств заемщика в его бюджете, включая расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, так и с другими имеющимися у заемщика долгосрочными (как правило, свыше одного года) обязательствами (потребительскими кредитами, прочими долговыми обязательствами, а также алиментами и другими регулярными обязательными платежами, связанными с содержанием иждивенцев, медицинским страхованием здоровья или пенсионными накоплениями — дополнительно на основе контрактов и договоров, — со страхованием другого движимого и недвижимого имущества).
После анализа и одобрения отчета о результатах оценки эксперт по андеррайтингу рассчитывает отношение размера предоставляемого кредита к стоимости залога (К/З, или LTV), определяемой как минимальная из двух величин: цены покупки (или продажи) недвижимого имущества или оценочной стоимости этого имущества. К/З определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. Учитывая требования к минимизации банковских рисков и опыт российских и зарубежных банков, можно сделать вывод о том, что максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70—80% оценочной стоимости или продажной цены в зависимости от того, какая величина меньше. К/З рассчитывается следующим образом:
Размер кредита
К/З = --------------------------------------------------------------------------------- 100%,
Минимальная из двух величин (цена продажи или
оценочная стоимость заложенного жилого имущества)
где К/З 70—80%.
Анализ кредитной истории заемщика
Проводя анализ готовности заемщика погасить кредит, эксперт по андеррайтингу должен определить, в какой степени можно доверять данному заемщику. Важно установить, насколько клиент банка ответствен при выполнении принятых на себя обязательств. Помимо характера выплаты предоставленных прежде займов, эксперт по андеррайтингу должен установить, каковы сумма неуплаченного остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет погашения займа.
Проверка, формирование и анализ кредитной истории заемщика
Отсутствие кредитной истории (депозитных и других счетов в банке, кредитных карточек, потребительских кредитов) не должно рассматриваться как негативный фактор. Необходимо учитывать, что у большинства заемщиков в России не было возможности ранее обращаться в банк за кредитом. Поэтому одной из основных задач банка становится формирование кредитной истории заемщика на основе анализа выполнения тех финансовых обязательств, которые у него есть и которые ему приходится выполнять.
Во многих странах действуют соответствующие специализированные структуры — кредитные бюро, и банк может получить от них информацию о кредитной истории каждого заемщика. В России система кредитных бюро только формируется и не имеет необходимой информационной базы. Поэтому банку следует самостоятельно оценить платежную дисциплину заемщика по другим обязательствам.
Поскольку многие заемщики могут не иметь документированной кредитной истории, банк может использовать альтернативные источники получения информации, включающие сведения (но не ограничивающиеся ими) о выплате алиментов или пособий на детей. Запросы на получение информации должны быть направлены:
- указанным в заявлении кредиторам клиента;
- коммунально-эксплуатационным службам, поставляющим коммунальные услуги, электроэнергию, осуществляющим телефонную связь.
Клиенты, утаивающие информацию о своих прежних обязательствах по кредитам, могут скрывать и другие сведения, относящиеся к рассматриваемому делу. Если обнаружится, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, у него следует потребовать объяснений и далее проводить андеррайтинг с особой тщательностью. Во избежание подобных ситуаций сотруднику отдела по приему заявлений следует уведомить клиента, что банк может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием заемщиком информации.
Анализ выполнения заемщиком имеющихся долговых обязательств
Кредитная история за 12 месяцев должна быть достаточным основанием для того, чтобы эксперт по андеррайтингу сделал логический вывод по поводу обязательств, взятых на себя заявителем в отношении платежей по новому ипотечному кредиту.
Следует уделить большее внимание тому, своевременно ли клиент выполнял свои платежные обязательства в целом, а не в отдельных случаях. В кредитной истории может быть отражен отдельный просроченный платеж, который не обязательно свидетельствует о пренебрежении обязательствами по кредитам. В то же время необходимо обратить внимание на количество даже умеренно просроченных платежей за предшествующие 12 месяцев. У заемщика следует потребовать письменного объяснения по поводу всех платежей, просроченных в прошлом на 30 и более дней.
Анализ осуществления заемщиком обязательных платежей по жилью
Поскольку ипотечный кредит представляет собой будущее обязательство, связанное с жильем, заемщик должен представить подтверждение того, что он регулярно вносил платежи, связанные с жильем в прошлом. Эксперт по андеррайтингу должен проверить своевременность уплаты заемщиком квартирной платы, платы за коммунальные услуги и налога на имущество за последние 12 месяцев по соответствующим платежным книжкам.
Аренда (наем) жилья в частном секторе
Если заемщик в прошлом платил за наем жилья в частном секторе, это является показателем его отношения к выполнению финансовых обязательств. Любая просроченная задолженность сроком более 30 дней по оплате найма должна быть объяснена в письменной форме. Просрочки платежей, превышающие 30 дней, имевшие место за предшествующие 12 месяцев, могут быть достаточным основанием для того, чтобы андеррайтер принял решение об отказе в предоставлении клиенту кредита.
Оценка достаточности обеспечения — предмета залога
В случае если заемщик не выплачивает кредит на установленных условиях, для погашения задолженности по кредиту банк имеет право в установленном законом порядке обратить взыскание на предмет залога — заложенное недвижимое имущество (обычно это приобретаемое с помощью кредита жилье). Банк должен убедиться в том, что стоимость имущества достаточна для обеспечения кредита. При оценке предмета залога эксперт по андеррайтингу должен проанализировать три фактора:
- законность (юридическую чистоту) прав собственности на приобретаемое жилье;
- соотношение стоимости имущества и суммы кредита;
- физическое состояние имущества.
Правоустанавливающие документы
Кредитный инспектор, осуществляющий андеррайтинг кредитов, отвечает за проверку правоустанавливающих документов, законность прав собственности на предмет залога, наличие или отсутствие прав третьих лиц на предмет залога, соответствие заключаемых договоров установленным внутренним инструкциям банка. Кредитный инспектор организует проведение юридической экспертизы предмета залога. С этой целью юридическая служба банка представляет заключение относительно законности прав собственности на предмет залога у продавца (если на предыдущем этапе этот анализ не проводился). Там, где это возможно, банку целесообразно требовать от заемщика застраховать законность прав собственности на предмет залога — «правовой титул собственности» — в страховой кампании. При отсутствии страхования правового титула следует убедиться, что юристы банка проверили документы, подтверждающие права собственности в отношении приобретенного жилья, и исключена возможность возникновения встречных требований третьих лиц в отношении заложенного имущества.
Состояние предмета залога
Имущество должно находиться в приемлемом состоянии и соответствовать минимальным требованиям к предмету залога, установленным банком.
Если квартира или дом приобретаются на вторичном рынке жилья, кредитный инспектор направляет сотрудника банка для проведения инженерно-технической экспертизы, которая позволит выявить возможные скрытые дефекты, связанные с предыдущей эксплуатацией объекта, конструктивными особенностями и другими инженерно-техническими характеристиками жилья. Заключение по проведенной инженерно-технической экспертизе используется при подготовке отчета об андеррайтинге и подшивается в кредитное дело.
Требования к оценке имущества
Банк обеспечивает проведение оценки стоимости имущества, привлекая независимого оценщика, имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и/или оценщика, имеющегося в штате банка. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банка по андеррайтингу, составлены в требуемой форме и признаны удовлетворительными. Оценочная стоимость предмета залога определяется на основе утвержденных банком методик оценки.
Оценщик предоставляет кредитору подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости. Отчет о результатах оценки должен включать следующие пункты:
- анализ состояния жилого помещения;
- анализ прилегающей территории;
- определение «аналоговой» оценочной стоимости сопоставимого по характеристикам жилья на рынке;
- определение ликвидационной стоимости, т.е. оценочной стоимости жилья, которую можно получить в случае его срочной продажи;
- определение рыночной стоимости.
Если эксперт по андеррайтингу найдет, что оценка проведена не полностью или недостаточно правильно, ему следует заказать проведение оценки имущества еще раз другому оценщику.
С учетом заключения сотрудника банка, проводившего инженерно-техническую экспертизу, и на основании собственного анализа соответствия предмета залога требованиям, установленным кредитором, кредитный инспектор вправе сделать поправочные (понижающие) коэффициенты на установленную оценщиком стоимость жилого помещения и учесть это при расчете коэффициента К/З с соответствующей корректировкой максимально доступной суммы кредита.
В случае, если цена приобретения квартиры или дома существенно расходится с той, что представлена оценщиком, кредитный инспектор анализирует причины этих расхождений, при необходимости встречается с представителями продавца, риэлторской фирмы, с продавцом и покупателем (заемщиком) квартиры или дома. Заемщик должен быть предупрежден, что разница между ценой приобретения квартиры и предоставляемым кредитом должна быть покрыта за счет его собственных средств в форме первоначального платежа.
Анализ «факторов риска» и «компенсирующих» факторов по кредиту и принятие решения по результатам андеррайтинга
После того как основные этапы анализа платежеспособности заемщика и его кредитоспособности завершены, определяются основные параметры кредита с учетом запрашиваемой суммы кредита, оценочной стоимости приобретаемого жилья, а также оценок рисков банка относительно способности заемщика погасить кредит.
При анализе факторов риска и принятии решения об одобрении кредита банк руководствуется следующими соображениями.
1) Основное внимание уделяется способности заемщика выплатить ипотечный жилищный кредит. Большое значение имеют такие факторы риска, как нестабильность трудовой занятости; частая смена работы без увеличения доходов; снижение доходов или отставание их роста от темпов инфляции.
2) Проверяется достаточность наличных денежных средств заемщика, необходимых для выплаты первоначального взноса за жилье, а также для покрытия расходов, связанных с заключением сделок по купле-продаже и выдаче ипотечного жилищного кредита.
3) Проверяется и анализируется кредитная история заемщика. Отсутствие кредитной истории не должно рассматриваться в качестве негативного фактора при наличии других компенсационных факторов.
В частности, наличие значительного объема денежных средств или другого ликвидного имущества сверх суммы, необходимой для оплаты первоначального взноса, покрытия расходов по заключению кредитного договора и договора об ипотеке недвижимого имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного жилищного кредита, может рассматриваться как существенный компенсирующий фактор, поскольку свидетельствует о наличии у заемщика дополнительных источников средств, помимо месячного дохода, которые могут быть направлены на ежемесячные выплаты по ипотечному жилищному кредиту. При этом необходимо проанализировать источники денежных средств, которыми располагает заемщик к моменту приобретения жилья и получения ипотечного жилищного кредита, обращая внимания на то, что денежные средства не должны иметь «заемную природу» и их наличие и происхождение должно быть документально подтверждено заемщиком.
Возраст заемщика, а также хорошее образование, перспективная специальность также могут рассматриваться как существенные компенсирующие факторы, поскольку позволяют надеяться, что на протяжении кредитного периода доход заемщика будет расти, а доля ежемесячных платежей в доходе — снижаться.
Компенсирующие факторы, как правило, носят субъективный характер и не могут быть подвергнуты точной количественной оценке. Эксперт по андеррайтингу должен определить, являются ли данный фактор или комбинация факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные отрицательные моменты в уровне доходов или стабильности их получения потенциальным заемщиком. В некоторых ситуациях компенсирующий фактор может послужить основанием для того, чтобы эксперт по оценке вероятности погашения кредита вынес положительное решение в отношении заявления на ипотечный кредит, которое в противном случае было бы отклонено.