Основы ипотечного кредитования
| Вид материала | Книга |
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
- План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
- Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
- Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
- Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
- Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
- Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
10.3. Методика и примеры расчета максимально доступной суммы кредита
Исходя из требований банка к предельным величинам соотношений между суммами ежемесячных платежей заемщика по кредиту, а также его суммарных общих обязательств и величины ежемесячных доходов, зная доходы заемщика и стоимость предмета залога, можно рассчитать, какой кредит заемщик может получить, не нарушая коэффициентов риска, установленных внутренним регламентом банка.
Ниже приводятся примеры расчетов, используемых при определении максимально допустимого размера кредита, а также ежемесячных платежей по кредиту исходя из доходов заемщика, оценочной стоимости предмета залога, основных параметров кредита: величины процентной ставки и срока погашения. Используется стандартный ипотечный кредит. Важнейшими критериями, используемыми при расчетах, являются перечисленные выше соотношения, на основании которых банк устанавливает для себя приемлемый уровень риска при предоставлении кредита данному заемщику.
Рассмотрим пример расчетов, используя следующие исходные данные:
- совокупный месячный доход заемщика — 15 000 руб.,
- ежемесячные обязательства заемщика (по другим кредитам) — 2000 руб.,
- оценочная стоимость имущества — 450 000 руб.,
- цена приобретения имущества — 420 000 руб.,
- срок кредита — 10 лет,
- процентная ставка — 15% годовых (в руб.).
Необходимо еще раз подчеркнуть, что на этапе андеррайтинга используются только проверенные, официально подтвержденные данные о доходах заемщика. Эти расчеты позволяют уточнить предварительные расчеты, сделанные на этапе предварительной квалификации заемщика.
Расчет максимально доступной для данного заемщика величины ежемесячных платежей по кредиту исходя из его дохода, а также критериев (соотношений) риска, установленных банком
Учитывая критерии банка относительно коэффициентов П/Д и О/Д, а также доход заемщика, находим максимально допустимую величину ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита, выбирая при этом наименьшую из величин, определяемых из следующих соотношений (1) и (2).
Соотношение (1). Максимально допустимая величина ежемесячных жилищных расходов
| П/Д | 30% |
| Совокупный ежемесячный доход, руб. | 15 000 |
| Максимально допустимая величина ежемесячных жилищных расходов, руб. | 15 000 х 0,3 = 4500 |
Соотношение (2). Максимально допустимая величина ежемесячных расходов, включая жилищные расходы и уже имеющиеся иные долгосрочные финансовые обязательства заемщика
| О/Д | 40% |
| Совокупный ежемесячный доход, руб. | 15 000 |
| Сумма обязательств заемщика, руб. | 2000 |
| Максимально допустимая величина ежемесячных жилищных расходов, руб. | 15 000 х 0,4 — 2000 = 4000 |
Выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений (1) и (2), — 4000 руб. Эта сумма является максимально допустимой величиной расходов на жилье для данного заемщика исходя из установленных критериев банка.
Определение максимального размера ежемесячного платежа по кредиту
Теперь на основании полученной максимально допустимой величины жилищных расходов определяем максимально допустимую величину ежемесячного платежа по кредиту П, включающего платежи по основному долгу и процентам, путем вычитания налогов, платежей по страховке и оплате технического обслуживания из общей суммы жилищных расходов заемщика.
Пример
| Наименьшая из сумм, полученных в результате расчетов (1) и (2), руб. | 4000 | |
| Ежемесячные налоги на имущество, руб. | –30 | |
| Ежемесячные платежи по страхованию имущества, жизни и трудоспособности, руб. | –800 | |
| Ежемесячный платеж по кредиту, руб. | = 3170 | |
Расчет максимального размера кредита, доступного для заемщика исходя из его дохода
Определяем максимально доступный для заемщика размер кредита по формуле аннуитетных платежей.
Пример
| Ежемесячный платеж, руб. | 3170 |
| Срок кредита, лет | 10 |
| Процентная ставка, % годовых | 15 |
| Cумма кредита, руб. | 196 486 |
Определение максимально допустимой суммы кредита для заемщика исходя из стоимости предмета залога
Максимально допустимый размер кредита с учетом стоимости залога рассчитывается на основе установленного банком коэффициента К/З.
Пример
| Оценочная стоимость имущества, руб. | 450 000 |
| Цена приобретения имущества, руб. | 420 000 |
| Наименьшая (расчетная) | 420 000 |
| Коэффициент К/З, % | 70 |
| Размер кредита, руб. | 420 000 х 0,7= 294 000 |
Итоговый максимально допустимый размер кредита
Исходя из коэффициентов платежеспособности заемщика максимально доступная сумма кредита для данного заемщика составляет 196 486 руб., в то время как исходя из стоимости предмета залога допустимый размер кредита мог бы быть больше — 294 000 руб. Поскольку решение о предоставлении кредитов принимается на основании меньшей из указанных сумм, итоговый максимально допустимый размер кредита для заемщика в данном случае составляет 196 486 руб.