Geum.ru

Основы ипотечного кредитования

Вид материалаКнига
ЧАСТЬ IV. ИНСТРУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ Глава 7. Традиционные инструменты ипотечного кредитовани
P — сумма ипотечного кредита; n
Период (месяц)
Баланс долга на конец месяца
Срок кредита
Подобный материал:
1   ...   7   8   9   10   11   12   13   14   ...   62

ЧАСТЬ IV. ИНСТРУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Глава 7. Традиционные инструменты ипотечного кредитования


7.1. Роль инструментов ипотечного кредитования

В системе мер по становлению и развитию ипотечного жилищного кредитования важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментом ипотечного жилищного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы расчета платежей в счет погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Таким образом, инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному жилищному кредиту.

Инструменты ипотечного жилищного кредитования призваны согласовать интересы кредитора и заемщика, т.е. сделать ипотечные кредиты привлекательными как для банков, так и для граждан, желающих приобрести жилье. Следовательно, должны быть использованы такие инструменты ипотечного кредитования, которые:
  • обеспечат прибыльность ипотечной деятельности и возвратность средств кредитора, защиту привлекаемых средств от инфляции;
  • снизят риски ипотечного кредитования;
  • обеспечат такие условия кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно выделить следующие:
  • ситуация, сложившаяся в экономике (уровень инфляции и его динамика, уровень доходов населения и т.п.);
  • источники и цена средств, привлеченных для выдачи ипотечных кредитов;
  • необходимость обеспечения простоты и прозрачности расчетов по кредитам.

Одни инструменты более пригодны в условиях стабильной низкоинфляционной экономики (кредит с фиксированной процентной ставкой), другие специально разработаны для экономики высокоинфляционной (кредиты с двойной индексацией, инструменты с регулируемой отсрочкой платежей и т.п.).

Следует отметить, что при разработке кредитного инструмента нельзя ориентироваться только на экономические параметры. Необходимо принимать во внимание, что кредит предоставляется обычному гражданину, который должен понять, каким образом рассчитываются его платежи по кредиту. Излишняя сложность кредитного инструмента может отпугнуть потенциального клиента банка и, следовательно, помешать развитию этого направления банковского бизнеса.

Ипотечные жилищные кредиты можно характеризовать с двух точек зрения: с точки зрения типа процентной ставки и с точки зрения характера платежей по кредиту. Типология ипотечных жилищных кредитов может быть представлена следующим образом:
  1. по типу применяемой процентной ставки:
  • кредиты с фиксированной процентной ставкой;
  • кредиты с переменной процентной ставкой;
  1. по характеру платежей по ипотечному кредиту:
  • аннуитетные кредиты (кредиты с постоянными выплатами, осуществляемыми через равные периоды);
  • кредиты с изменяющимися размерами платежей.

Различные сочетания всех этих типов кредитов и определяют многообразие инструментов ипотечного кредитования. Иными словами, кредитные инструменты предполагают разнообразные сочетания выплат как основной суммы долга, так и процентных платежей, различные подходы к определению структуры выплат по кредиту.

Все инструменты ипотечного кредитования, применяемые в различных странах, можно разделить на традиционные и альтернативные. К традиционным инструментам будем относить кредиты с фиксированной или переменной процентной ставкой, использующие различные способы определения платежей по ним. К альтернативным   индексируемые инструменты ипотечного кредитования, разработанные для стран с высокой и волотильной инфляцией (кредит с индексацией непогашенной суммы долга, кредит с двойной индексацией и др.).

7.2. Стандартный ипотечный кредит57

Основными характеристиками наиболее распространенного стандартного ипотечного кредита являются:
  1. установление фиксированной процентной ставки по кредиту на весь срок кредита;
  2. такая организация денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов и рассчитываются по формуле аннуитетных платежей (рис. 7.1).

Такой кредит называется стандартным кредитом с фиксированной процентной ставкой (standard fixed-rate mortgage, FRM), или аннуитетным ипотечным кредитом.

Срочный аннуитет58 — это денежный поток с равными поступлениями, осуществляемыми через равные промежутки времени в течение ограниченного срока. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов. В основе подхода к расчетам лежит понятие современной (приведенной) стоимости потока платежей (present value of cash flows). Экономический смысл приведения (дисконтирования) разновременных платежей заключается в приведении к сопоставимому виду денежных поступлений различных временных периодов. Современная стоимость потока платежей эквивалентна в финансовом смысле всем платежам, которые охватывает денежный поток. Коэффициент дисконтирования, применяемый при этом, показывает, какой процент возврата хочет иметь инвестор на инвестируемый капитал, т.е. позволяет оценить будущие денежные поступления с позиций текущего момента59. Таким образом, платеж по ипотечному кредиту определяется с учетом коэффициента дисконтирования, позволяющего рассчитать современную стоимость потока платежей.



Рис. 7.1. Структура платежей по стандартному ипотечному кредиту


Платежи по стандартному кредиту осуществляются ежемесячно равными суммами (в номинальном выражении). Платеж по кредиту условно состоит из двух частей: платы, вносимой в счет погашения основного долга, и платы, вносимой в счет погашения процентов. Платежи рассчитываются таким образом, что в течение кредитного срока полностью погашается задолженность по основному долгу, т.е. происходит полная амортизация кредита. Поэтому для стандартных кредитов применяется также название самоамортизирующиеся кредиты. В начале кредитного периода значительную долю в платежах занимают процентные платежи, по мере приближения к концу срока кредитования   платежи в счет погашения основного долга.

Для расчета размера платежей по кредиту применяется следующая формула60:



где R — размер ежемесячного платежа по кредиту;

P — сумма ипотечного кредита;

n — общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r — процентная ставка по кредиту за месяц (%).


Принципы определения современной стоимости денежного потока, о которых говорилось выше, лежат в основе понимания экономического смысла данной формулы, который заключается в оценке современной стоимости платежей по ипотечному кредиту с применением дисконтного множителя (определяемого по установленной процентной ставке), т.е. оценке будущих платежей по кредиту с позиций текущего момента ― момента предоставления кредита. Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяет обеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всего кредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленными процентами.

Банк составляет план амортизации ипотечного кредита, который является основой графика внесения платежей по кредиту. Пример плана амортизации аннуитетного ипотечного кредита приводится в табл. 7.1. Рис. 7.2 иллюстрирует процесс погашения стандартного ипотечного кредита и изменения соотношения между процентным платежом и платежом в счет погашения основного долга.


Таблица 7.1. План амортизации стандартного ипотечного кредита, $
(сумма кредита — $ 15 000; процентная ставка — 15% годовых; срок кредита — 15 лет)


Период (месяц)
Ежемесячный платеж
Платеж в счет долга за месяц
Процентный платеж за месяц
Баланс долга на конец месяца

1
209,94
22,44
187,50
14 977,56

2
209,94
22,72
187,22
14 954,84

3
209,94
23,00
186,94
14 931,84

4
209,94
23,29
186,65
14 908,55

5
209,94
23,58
186,36
14 884,97

6
209,94
23,88
186,06
14 861,09

7
209,94
24,18
185,76
14 836,91

8
209,94
24,48
185,46
14 812,43

9
209,94
24,78
185,16
14 787,65

10
209,94
25,09
184,85
14 762,56

11
209,94
25,41
184,53
14 737,15

12
209,94
25,73
184,21
14 711,42

24
209,94
29,86
180,08
14 376,45

36
209,94
34,66
175,28
13 987,66

48
209,94
40,23
169,71
13 536,34

60
209,94
46,70
163,24
13 012,47

72
209,94
54,21
155,73
12 404,39

84
209,94
62,92
147,02
11 698,55

96
209,94
73,04
136,90
10 879,25

108
209,94
84,78
125,16
9 928,22

120
209,94
98,41
111,53
8 824,30

132
209,94
114,23
95,71
7 542,93

144
209,94
132,59
77,35
6 055,60

156
209,94
153,9
56,04
4 329,19

168
209,94
178,64
31,30
2 325,22

180
209,05
206,47
2,58
0




Рис. 7.2. Погашение стандартного ипотечного кредита


Для расчета баланса основной суммы долга по кредиту на любой месяц кредитного срока может быть использована следующая формула:

,

где Pt — баланс долга на конец t-го периода;

R — размер ежемесячного взноса;

t — оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r — процентная ставка по кредиту за месяц (%).


Платежи по стандартному ипотечному кредиту легко рассчитывать с помощью либо специальных финансовых таблиц (они есть в специальной литературе61), либо финансового калькулятора.

Размер ежемесячного платежа по кредиту зависит от величины кредита, срока кредита и величины процентной ставки. Если исходить из того, что процентная ставка по кредиту в значительной степени определяется стоимостью привлеченных ресурсов и является величиной заданной, то размер ежемесячного платежа по кредиту может существенно меняться в зависимости от срока кредитования. Рассмотрим пример зависимости величины ежемесячного платежа от срока кредитования при условии, что сумма кредита составляет $ 15 000, а процентная ставка — 15% годовых.

Табл. 7.2 наглядно показывает, что при заданной ставке процента начиная с определенного срока кредитования (15 лет) размер ежемесячного платежа меняется незначительно, т.е. для заемщика увеличение кредитного периода, к примеру, с 15 до 20 лет не приводит к существенному сокращению величины ежемесячного платежа по кредиту. В то же время для банка увеличение срока кредитования сопровождается ростом кредитного риска, так как повышается вероятность изменения платежеспособности заемщика и риска ликвидности (при большой сумме кредита) в связи с тем, что медленнее происходит амортизация (возврат) кредита.


Таблица 7.2. Зависимость размера ежемесячного платежа по стандартному ипотечному кредиту от срока кредитования
($ 15 000, 15% годовых)


Срок кредита,

лет
Ежемесячный платеж

$
% от ежемесячного платежа по кредиту с трехлетним кредитным периодом

3
520
100,0

5
357
69,0

10
242
47,0

15
209
40,0

20
198
38,0

25
192
37,0

30
190
36,5


Положительными характеристиками стандартного ипотечного кредита являются: возможность равномерно распределить нагрузку на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что несколько смягчает кредитный риск; возможность для заемщиков осуществлять ежемесячные равные платежи; простота; возможность организовать прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений в банк.

В то же время стандартный ипотечный кредит, предполагающий применение фиксированной ставки процента, приемлем только в условиях относительно низкой инфляции и незначительно меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При высокой инфляции неизменность процентной ставки приведет к реальному снижению эффективности данного кредита для банка, так как процентные платежи не будут соответствовать реальной стоимости ресурсов на рынке и, следовательно, не смогут обеспечить кредитору реальную прибыль.

Модификацией стандартного кредита с ежемесячными аннуитетными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей (biweekly mortgage)62. В отличие от стандартного ипотечного кредита этот инструмент предполагает, что заемщик осуществляет равные постоянные платежи по кредиту один раз в две недели. Величина платежа рассчитывается исходя из установленного срока кредита в месяцах. Полученный платеж делится пополам и принимается в качестве регулярного платежа, осуществляемого один раз в две недели. Общее количество платежей в год определяется с учетом того, что фактически год состоит из 52 недель. Таким образом, заемщик, внося платеж один раз в две недели, осуществляет 26 платежей в год. В результате он каждый год делает дополнительный месячный платеж, следствием чего являются более быстрая амортизация кредита, сокращение срока кредита и уменьшение общих процентных платежей за весь срок кредита. Обычно процентная ставка по такому кредиту на 25―50 базисных пунктов ниже, чем по обычному кредиту с ежемесячными платежами. Банк идет на некоторое снижение процентной ставки, поскольку ему выгодно получать платежи два раза в месяц. Это снижает кредитный риск, кроме того, как уже отмечалось, быстрее происходит амортизация кредита.

Пример. Ипотечный кредит предоставляется на условиях ипотеки с двухнедельной периодичностью платежа. Величина кредита — $ 15 000, условный срок кредита   15 лет, процентная ставка – 15% годовых.

Схема расчета платежей по кредиту и фактического срока кредита

1. Расчет регулярного платежа по кредиту, осуществляемого с двухнедельной периодичностью. Определяется месячный платеж по кредиту по формуле аннуитетных платежей — $ 210. Таким образом, регулярный двухнедельный платеж будет равен $ 105.

2. Расчет фактического срока кредита. Фактический срок погашения кредита определяется на основании следующих параметров: регулярный платеж по кредиту – $ 105, сумма кредита   $ 15 000, процентная ставка – 15% годовых, количество периодов осуществления платежей по кредиту в год – 26. Полученный в результате произведенных расчетов срок кредита   11,7 лет, т.е. на 3,3 года меньше условного срока кредита.