Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание Глава 16. Жилищные сберегательные программы 16.1. Жилищные сбережения и цели их формирования 16.2. Общая характеристика жилищных (строительных) контрактных сбережений в Европе 2. С 1965 г. до настоящего времени. 3. С 1970 г. до настоящего времени.

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

Глава 16. Жилищные сберегательные программы

16.1. Жилищные сбережения и цели их формирования

Создание условий для целевых жилищных сбережений граждан — важное звено в развитии системы жилищного финансирования в целом.

В настоящее время системы целевых жилищных, или, как они часто называются, строительных, сбережений¹³⁸ созданы в различных странах Европы, Северной и Латинской Америки, в ряде стран Азии. Эти системы в существенной мере отражают особенности национальной политики и законодательства в жилищной сфере, культурные традиции и стратегию государства в области улучшения жилищных условий граждан.

Как правило, под этими системами понимается совокупность институциональных и организационно-правовых условий, позволяющих гражданам делать целевые долгосрочные накопления и получать долгосрочные жилищные кредиты.

Целевые жилищные накопления, осуществляемые гражданами в специализированных кредитно-сберегательных институтах, ориентированы на финансирование приобретения, реже индивидуального строительства, жилья гражданами. Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления этими финансовыми институтами жилищных кредитов для участников данной системы, что позволяет максимально выгодно использовать финансовые ресурсы, создавая полностью либо частично замкнутые финансовые циклы: «долгосрочные сбережения — долгосрочные кредиты».

Замкнутость финансовых потоков в рамках специализированных ссудно-сберегательных (кредитно-сберегательных, строительно-сберегательных) организаций позволяет в ряде случаев устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам. В ряде стран (Германия, Чехия, Словакия, Хорватия) системам стройсбережений (Bausparkasse) оказывается активная государственная поддержка в форме прямых субсидий («премий», начисляемых на суммы депозитов), налоговых льгот и других мер.

При создании жилищных сберегательных программ достигается несколько важных социально-экономических целей:

• граждане получают возможность накопить денежные средства на специальном накопительном счете в банке и впоследствии получить кредит в сумме, достаточной для полного либо частичного финансирования приобретения жилья;
  
• условия накопления и получения кредита доступны для большинства граждан;
  
• долгосрочные накопления граждан создают устойчивый и дешевый источник для ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в рамках этой системы;
  
• мобилизация временно свободных денежных средств граждан в рамках системы долгосрочных жилищных накоплений способствует оздоровлению финансовой системы, снижению инфляционных тенденций и направлению средств в жилищную сферу;
  
• привлечение накоплений граждан в жилищный рынок осуществляется через надежные финансовые институты, деятельность которых регулируется и контролируется государством;
  
• граждане со средними и ниже средних доходами получают возможность накопить денежные средства, достаточные для первоначального взноса на жилье;
  
• предоставление долгосрочных жилищных кредитов под приемлемые, как правило, более низкие, чем в других кредитных институтах, проценты.
  

Кроме того, следует отметить такие положительные черты системы долгосрочных сбережений, как:

• выработка определенной финансовой дисциплины у граждан — на стадии накопления до стадии погашения кредита;
  
• возможность для кредитного учреждения познакомиться с потенциальным заемщиком задолго до того, как он обратится за кредитом, и достаточно хорошо изучить его финансовые возможности и кредитоспособность.
  

16.2. Общая характеристика жилищных (строительных) контрактных сбережений в Европе

Жилищные (строительные) контрактные сбережения являются одним из наиболее характерных элементов так называемой «европейской модели ипотечного кредитования». В наибольшей степени они получили распространение в Германии, Австрии, Франции, а в последнее десятилетие — в Чехии, Венгрии и Словакии.

История жилищных, или строительных, сберегательных касс берет свое начало со времени создания первых строительных обществ (Building Societies) в Англии и стройсберкасс (Bausparkasse) в Германии в конце XVIII — начале XIX века.

После Первой мировой войны в Германии эти институты получили дополнительный стимул к развитию — как попытка решить сложные жилищные проблемы. В начале 1950-х гг. система строительных сберегательных накоплений была возрождена в Германии и Австрии как один из механизмов привлечения финансовых средств граждан в жилищный сектор, и активно стимулировалась государством с помощью бюджетных субсидий и налоговых льгот.

Во Франции также стала развиваться система целевых жилищных сбережений населения (с 1965 г.), которая получила активную поддержку со стороны государства в форме различных программ, помогающих гражданам со средними и низкими доходами накапливать необходимые для приобретения жилья денежные средства и получать льготные кредиты.

В самом общем виде заключаемые жилищные сберегательные контракты содержат обязательство гражданина накопить определенную сумму за установленный в контракте период и обязательство кредитной организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку или реконструкцию жилья. Сумма, получаемая гражданином на основании контракта, состоит из двух основных частей: суммы собственных накоплений гражданина, включая начисленные проценты и субсидии, в том случае, если они предусмотрены законодательством, и суммы кредита, размер и условия предоставления которого также устанавливаются в данном контракте.

В рамках строительно-сберегательных касс между гражданином и финансовым институтом заключается договор, согласно которому устанавливаются условия предоставления в будущем кредита — в зависимости от успешного выполнения сберегательной части контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму или вносить ежегодно определенную минимальную сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.

Как правило, жилищный сберегательный контракт предполагает накопление суммы в размере 40–60% от суммы кредита в течение определенного срока, преимущественно от 1,5 до 7 лет. Выполнение условий контракта по накоплению необходимой суммы в течение определенного периода дает гражданину право на получение целевого кредита на покупку жилья по более низким процентным ставкам, чем в других кредитных организациях.

За последние 20 лет жилищные контрактные сбережения были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных накопительных систем используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе экономических реформ проявили интерес к системе жилищных контрактных сбережений и в той или иной степени используют их либо планируют это сделать. К числу таких стран относятся, например, Чешская Республика, Словакия, Венгрия, Хорватия, Румыния.

В странах с переходной экономикой жилищные контрактные сбережения могут помочь решить следующие проблемы:

• привлечь долгосрочные кредитные средства для ипотечных кредитов по ставкам ниже рыночных и практически не зависящим от изменений на финансовом рынке;
  
• помочь гражданам с невысокими доходами накопить собственные средства и получить кредиты по относительно низким ставкам для приобретения жилья;
  
• восполнить недостаток кредитной информации о заемщиках, которая позволяет оценить кредитный риск и управлять им при предоставлении долгосрочных кредитов.
  

Существуют две главные модели системы жилищных контрактных сбережений: французская (Epargne-Logement, в дальнейшем — EL) и германская (Bausparkasse, в дальнейшем — Баушпаркассе). Они имеют довольно существенные различия в организации системы накоплений, условий и роли в них государства¹³⁹. В общем виде немецкая система определяется как «закрытая», а французская — как «открытая».

Основу «закрытой» системы образуют целевые жилищные депозиты, мобилизуемые специализированными организациями — стройсберкассами. Средства этих вкладов могут быть использованы только на цели предоставления кредитов участникам стройсберкасс, причем в порядке особым образом организованной очереди. Формируется замкнутый цикл, изолированный от финансового рынка. Первоначально предполагалось, что накопления стройсберкасс должны обеспечивать всю потребность в финансовых средствах со стороны покупателей жилья. Однако, в силу объективных причин (в особенности из-за инфляции), сделать это не удалось, и определенная часть стоимости приобретаемого жилья стала финансироваться за счет обычного ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или универсальным банком, — первого ипотечного кредита. Первые ипотечные кредиты предоставлялись ипотечными банками, самостоятельно формирующими кредитные ресурсы на рынках капитала с помощью ипотечных облигаций.

Французская система была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально она была закрытой, или замкнутой, системой, однако в 1970-х гг. постепенно модернизировалась в открытую систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые хотели бы поместить сбережения в систему жилищных сбережений без использования своих прав на кредит, будучи заинтересованными в доходе от жилищных вкладов. «Свободные средства», собранные таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для ресурсного обеспечения ипотечных кредитов. Главная цель французской системы жилищных сбережений заключается в стимулировании долгосрочных накоплений путем сильной сберегательной мотивации граждан. В то же время был создан рынок ипотечных облигаций — как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами.

В истории развития французских систем жилищных сбережений было три периода, в рамках которых вводились различные механизмы сбережений, сосуществующие и сегодня.

1. 1952–1965 гг. Это был период эксперимента с частными сберегательными организациями, которые оказались нестабильными и не обеспечили ощутимого вклада в финансирование жилищного сектора. Следует отметить, что некоторые из этих компаний до сих пор функционируют на небольшом сегменте специализированных жилищных кредиторов.

2. С 1965 г. до настоящего времени. Создается система жилищных сбережений, оформляемая так называемым CEL-контрактом, по своим условиям похожим на германский Баушпар-контракт (продолжительность накопительного периода минимум 18 месяцев, низкие депозитные и кредитные ставки). Однако этот инструмент не был достаточно успешным из-за нехватки средств для обеспечения суммы ипотечных кредитов, которые должны предоставляться семьям, выполнившим условия накопительных программ.

3. С 1970 г. до настоящего времени. Развивается новый тип контракта — PEL-контракт (плановые сбережения), который характеризуется более длительным накопительным периодом, более высокими начисляемыми процентными ставками по сбережениям. Проценты по этим вкладам конкуренты по отношению к долгосрочным казначейским облигациям. Так, в 1970 г. процент по депозиту составил 8% (инфляция в этот период была на уровне 6%) и состоял из двух частей: основной депозитной ставки, начисляемой депозитным банком, — 4% и процентной премии, предоставляемой правительством, — 4%. Благодаря правительственной премии кредитная ставка устанавливалась в размере 5,5%, включая маржу в 1,5% (в настоящее время маржа на уровне 1,7%).

Рациональное использование французскими финансовыми органами процентных премий продемонстрировало большую эффективность. В дальнейшем процентная премия стала составлять 2/7 начисляемого процента. Кроме того, увеличилось количество следующих за фазой сбережения лет, в течение которых вкладчик имеет право на получение кредита, ― это стимулирует его оставлять свои средства в системе и тем самым обеспечивать фондами другие кредиты.

Таким образом, французская и германская модели жилищных сбережений существенно различаются по своим специфическим характеристикам. Причем с точки зрения финансового управления главные различия заключаются в определении процентных ставок, кредитного мультипликатора (т.е. соотношения суммы кредита и суммы сбережений), времени ожидания кредита.