Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ена, руб.2100000280000024700002.Условия финансированияСобственные средстваСобственные средстваСобственные средстваСобственные средстваКорректировка, 00Скорректированная цена, руб.2100000280000024700003.Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка, 00Скорректированная цена, руб.2100000280000024700004.Рыночные условия1.04.2011г.25.03.2011г.26.03.2011г.28.03.2011г.Корректировка, 00Скорректированная цена, руб.2100000280000024700005.МестоположениеИвановская область, п.Ильинское, ул.КомсомольскаяИвановская область, п.Ильинское, ул.КомсомольскаяИвановская область, п.Ильинское, ул.ШкольнаяИвановская область, п.Ильинское, ул.СадоваяКорректировка, %0-1+1Скорректированная цена, руб.2100000277200024947006.Физические характеристики23г.23г.20г.24г.Корректировка, %0-10Скорректированная цена, руб.210000027442802494700Материал стенЖелезобетонныеЖелезобетонныеКирпичныеДеревянныеКорректировка, %0-1+2Скорректированная цена, руб.210000027168372544594Этаж2321Корректировка, +1Скорректированная цена, руб.210000027168372570040Общая площадь, м250,2607065Корректировка, %-1-1,5-1Скорректированная цена, руб.207900026760852544340Жилая площадь, м234,942,554,649,7Корректировка, %-1-2-2Скорректированная цена, руб.205821026225632493453Площадь кухни, м26,17,26,26,8Корректировка, %-10-1Скорректированная цена, руб.203762826225632468519Тип сан/узласовмещенныйсовмещенныйраздельныйраздельныйКорректировка, %0-1-1Скорректированная цена, руб.203762825963372443834Наличие балкона/лоджиибалконбалконбалконнетКорректировка, +1Скорректированная цена, руб.203762825963372468272Транспортная доступностьхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяКорректировка, 0Скорректированная цена, руб.2037628259633724682727.Экономические характеристикиотсутствуютотсутствуютотсутствуютотсутствуютКорректировка, 0Скорректированная цена, руб.2037628259633724682728.ИспользованиеотсутствуютотсутствуютотсутствуютотсутствуютКорректировка, 0Скорректированная цена, руб.2037628259633724682729.Компоненты стоимости несвязанные с недвижимостьюотсутствуютотсутствуютотсутствуютотсутствуютКорректировка, 0Скорректированная цена, руб.203762825963372468272Количество корректировок469Весовой коэффициент0,20,30,5Средневзвешенная стоимость4075267789011234136Стоимость квартиры, руб.2 420 563
Внесение поправок
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия существующих между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог уступает. Величина корректировки определяется экспертным путем или весовой доли элемента сравнения в общей стоимости оцениваемого объекта.
Экспертные методы расчета и внесения поправок по одному аналогу
Элементы сравненияОцениваемый объектПоправка, %Аналог №1Поправка на кумулятивной основеПродажная цена21000001.Имущественное правоОдинаковые0Одинаковые2.Условия финансированияОдинаковые0Одинаковые3.Условия продажОдинаковые0Одинаковые4.Рыночные условияНа 5% хуже, чем аналог+522050001,055.МестоположениеНа 5% хуже, чем аналог+523152501,056.Физические характеристикиНа 10% лучше, чем аналог-1020837250,97.Экономические характеристикиОтсутствуют Отсутствуют 8.ИспользованиеОтсутствуютОтсутствуют 9.Компоненты стоимости не связанные с недвижимостьюОтсутствуют Отсутствуют Всего корректировок0020837252100000*(1,05*1,05*0,9) = 2083725 руб.
Метод количественных поправок
Таблица количественных корректировок на поправку по местоположению и техническому состоянию
Элементы сравненияОцениваемый объектАналогиАналог №1Аналог №2Аналог №31.МестоположениеИвановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская Ивановская область, п.Ильинское, ул.КомсомольскаяИвановская область, п.Ильинское, ул.ШкольнаяИвановская область, п.Ильинское, ул.Садовая2.Техническое состояниеотличноеотличноехорошеехорошее3.Цена сделки, руб.1506000210000028000002470000
Таблица корректировок
Элементы сравненияОцениваемый объектАналогиАналог №1Аналог №2Аналог №3Цена продажи, млн.руб.1,52,12,82,5МестоположениеИвановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская Ивановская область, п.Ильинское, ул.КомсомольскаяИвановская область, п.Ильинское, ул.ШкольнаяИвановская область, п.Ильинское, ул.СадоваяКорректировка по местоположению0-0,42,1-2,5= -0,4Техническое состояниеотличноехорошееотличноехорошееКорректировка по техническому состоянию0,302,8-2,5=0,3Общая поправка0,3-0,4-0,1Скорректированная цена2,42,42,42,4
Цена оцениваемого объекта составляет - 2 400 000 руб.
Метод общей группировки
Сопоставимые объектыПродажная цена, руб.Количество сравнений с оцениваемым объектомАналог №12100000хужеАналог №22800000чуть лучшеАналог №32500000лучше
Рассматриваем 2 аналога, которые чуть лучше и лучше. Найдем стоимость оцениваемого объекта: (2800000 + 2500000)/2 = 2650000 руб.
Метод валового рентного мультипликатора.
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены аналога к потенциальному валовому доходу (ПВД) либо к действительному валовому доходу (ДВД).
ПВД - представляет собой ожидаемую величину дохода от арендной платы полученной в первый год после сдачи в аренду.
ДВД - представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и потерей связанной с недоиспользованием сдаваемых в аренду площадей.
= Цан / ПВД= Цан / ДВД
Цан - цена аналога
АналогиПродажная цена, руб.ПВД, руб.GRM, руб.№1210000012000018№2280000011400025№3250000010200025
Среднее арифметическое GRM - (18+25+25)/3 = 23 руб.
Аналог оцениваемого объекта можно сдавать в аренду за 126000 руб./год исходя из этого, можно определить стоимость оцениваемого объекта: 23руб.*126000руб./год = 2898000 руб.
Согласовани