Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
полы паркетные.
Имеется - центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.
Высота дома - 9м.
Высота потолков в квартире - 2,60м.
Длина дома - 70м.
Ширина дома - 11м.
Площадь квартиры - 50,2м2.
Жилая площадь квартиры - 34,9м2.
Площадь кухни - 6,1м2.
Площадь дома - 70м. * 11м. = 770м2.
Площадь з.у. - 73м. * 14м. = 1022м2.
Объем дома - 70м. * 11м. * 9м. = 6930м3.
Стоимость 1руб./м.куб. = 33,80 руб.
1)Расчет повышающего коэффициента.
100+(1,1+1,6)/100 = 1,027
2) Расчет стоимости общего коэффициента.
1,027*1,04*1 = 1,068
2)Расчет стоимости 1м3
,8*1,068*1,08 = 22,838 руб./м3 (1969г.)
)Расчет стоимости здания
,838руб./м3*6930м3 = 158267 руб.
)Расчет стоимости 1м3 квартиры (на 1969г.)
158267 руб./4683,12 = 33,80руб./м3
5)Расчет стоимости оцениваемого объекта (на 1969г.)
,52м3*33,80руб./м3 = 4411,58 руб.м3
)Пересчет на дату оценки по Ивановской области (на 1 апреля 2011г.)
,58руб./м3*1,17*0,95*1,57*0,95*102,39*1,22*1,04 = 950118,07 ? 950000 руб.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.
РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА.
1 метод Расчет по сроку жизни
Ин = Тэф/Тэк * 100%
Ин = 24 / 90 * 100% = 27%
Иф = 950 000 * 0,27 = 256 500 руб.
2 метод Определение физического износа нормативным методом по техническому состоянию
n
Иф = ЕИфj * Kj
J=1
рыночная стоимость квартира
Ифj - износ отдельных конструкций.- коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции элемента в общей восстановительной стоимости здания.=1 - наименование отдельной конструкции.- число отдельных конструкций.
Наименование элементовУдельный вес отдельных элементов (по УПВС)Признаки износаФизический износ (по ВСН 53-86)Средний взвешенный износФундамент5%Трещины в цокольной части здания8%0,4%Стены и перегородки24%Незначительные повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины, мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями.6%1,44%Перекрытия13%Трещины в швах между плитами5%0,65%Крыши3%Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке. 45%1,35%Полы7%Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3мм10%0,7%Проемы12%Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах.4%0,48%Отделочные работы16%Отставание и повреждение кромок местами.5%0,8%Внутренние с/т устройства и электричества14%Нарушение окраски отопительных приборов5%0,7%Прочие работы6%Мелкие повреждения3%0,18%Общий износ100%6,7%
Иф = 950 000 * 0,067 = 63 650 руб.
3 метод По нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания
Наименование элементаУдельный весСрок эксплуатации (кол-во лет)Нормативный срок ВСН 58-88Физический износОбщий износДолгоживущие элементы:49Фундаменты52460402Стены и перегородки2424406014,4Перекрытия 132480303,9Полы 7510503,5Короткоживущие элементы:51Крыши 3330100,3Проемы 1251533,333,99Отделка 165683,3313,33Отопление 71020503,5Водопровод 741526,661,87Прочие работы61156,660,4Итого10047,2
Иф = 950 000 * 0,472 = 448 400 руб.
Согласование результатов расчета физического износа
Метод расчета по сроку жизниНормативный метод по техническому состояниюМетод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания256 500 руб.63 650 руб.448 400 руб.0,10,60,325 650 руб.38 190 руб.134 520 руб.Данный метод не требует визуального обследования технического состояния объекта, берется только с учетом срока жизни здания.Физический износ отдельных конструктивных элементов, систем или их участков путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования с их значениями. Этот метод основан на положении, что износ здания, его элементов и систем зависит от группы капитальности и фактического срока жизни здания, элементов и систем.? = 25 650руб. + 38 190руб. + 134 520руб. = 198 360руб.
Вывод: Второй метод Нормативный метод по техническому состоянию более точнее, так как мы можем визуально увидеть все элементы здания и дать им характеристику.
Метод расчета по сроку жизни 0,1 - т.к. этот метод является не точным, потому что при его проведении учитывается только срок жизни здания и проводится только математическими действиями.
Нормативный метод по техническому состоянию 0,6 - т.к. с помощью этого метода можно точнее всего определить физический износ.
Метод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания 0,3 - т.к. этот метод является не точным, т.к. оценка в нем производится только по критериям короткоживущих и долгоживущих элементов.
Прибыль застройщика.
Это предпринимательский доход, вознаграждение за риск связанный с реализацией строительного проекта.
Ппр = Св*n%
Сбербанк России предлагает ипотечный кредит 13%
Ппр = 950 000 * 0,13 = 123 500руб.
Расчет устранимого функционального износа
ЭлементыАналог 1Аналог 2Оцениваемый объектУнитаз6000руб.7000руб.Ремонтные работы2000руб.2000руб.Итого8000руб.9000руб.8500руб.Потолки навесные15000руб.17000руб.Ремонтные работы5000руб.7000руб.Итого20000руб.24000руб.22000руб.30500руб.РАСЧЕТ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА
В связи с экономическим кризисом стоимость одного квадратного метра понизилась на 0,5%.
Экономический кризис - 0,5 %.
000 руб. * 0,005 = 4750 рублей.
Су = 950 000 - (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 = 839 890руб.
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Методы:
Метод выделения.
Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации да