Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ходным подходом
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определение ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Принципы:
.Принцип ожидания
2.Принцип спроса и предложения
.Принцип замещения
.Принцип вклада
.Принцип остаточной продуктивности
Область применения: когда существует достоверная информация позволяющая прогнозировать будущие доходы которые способны приносить а также связанные с объектом оценки расходы.
Методы:
.Метод прямой капитализации
2.Метод капитализации по норме отдачи
а) Анализ дисконтированных денежных потоков
б) Капитализация с применением расчетных моделей
в) Капитализация с применением техники остатка
.Метод прямой капитализации
Капитализация - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.
Стоимость улучшений определяется по формуле:
= Y/R
- текущая стоимость объекта- годовой ожидаемый прогноз или доход от владения- ставка капитализации
Основные предпосылки:
.Период в течении которого поступит доход.
2.Величина дохода постоянна.
.Не производится раздел учета возврата и дохода на капитал.
.При расчете текущей стоимости не учитывается величина постоянных инвестиций.
Для осуществления прямой капитализации в качестве дохода:
.ПВД (Потенциальный валовой доход)
2.ДВД (Действительный валовой доход)
.Доход на собственный капитал
.Доход на заемный капитал
.Доход на землю
.Доход от зданий
.ЧОД (Чистый операционный доход)
=Y/R = ПВД/RПВД = ДВД/RДВД = ЧОД/RЧОД
R = ПВД/Vпродажи
Этапы оценки:
1). Определение ожидаемого годового дохода при его ЛНЭИ
ПВД = Sсравн.*Ca
ДВД = ПВД - потери - прочие доходы
ЧОД = ДД - ОР
Условно постоянная: налог на имущество, страховой износ, налог на землю.
Условно переменные: коммунальные услуги, текущий ремонт, обеспечение безопасности, заработная плата персоналу на управление.
Замещение и резерв: замена бастроизнашивающих улучшений.
). Расчет ставки капитализации
с учетом возмещения капитальных затрат
метод связанных инвестиций
метод прямой капитализации
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.
R = rn+rB
rB = 1/n
- период владения недвижимостью.
Метод Инвуда.
Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.
Метод Хоскольда.
Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Метод связанных инвестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
н = ?*Rзем + ?*Rул
доля земли вложенных инвестиций
доля улучшений вложенных инвестиций
). Расчет стоимости недвижимости
2.Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
Длительность прогнозного периода;
Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
Ставка дисконтирования.
Этапы расчета:
). Определение прогнозного периода.
). Прогнозирования величин включая реверсию:
потенциальный валовой доход
ДВД
ЧОД
денежный поток до уплаты налогов
денежных потоков после уплаты налогов
= ЧОД/(1+r) + ЧОД/(1+r)2…ЧОД/(1+r)n + S(1+r)n
- стоимость объекта недвижимости в конце периода владения- число лет
). Расчет ставки дисконтирования
суммирование (кумулятивный метод)
Метод основан на том, что ставка дисконта является функцией только.
Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации
АналогПродажная цена, руб.ПВД руб./годR№121000001440000,069№228000001200000,043№325000001320000,053 ?R = (0,069+0,043+0,053)/3 = 0,055R = ПВД/Цена= ПВДоц.об./ ?R= 144000/0,055 = 2 618 182 руб.
.Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков
МЕТОД СУММИРОВАНИЯ
Расчет ставки дисконтирования
Ставка дисконтированияСтавка капитализацииБезрисковая ставка7%7%Премия за риск вложения надвижимости3%3%Ликвидность2%2%Инвестиционный метод1,5%1,5%ИТОГО:13,5,5%
Расчет годовой арендной платы на недвижимость
г.=7 000*12мес.= 84000руб./год
г.=7 560*12мес.= 90720руб./год
г.=8 240*12мес.= 98885руб./год
г=8 980*12мес.= 107785руб./год
г.=9 880*12мес.= 118564руб./год
г.=10870*12мес.= 130420руб./год
Показатель2008г.2009г.2010г.2011г.2012г.2013г.Доход от сдачи в аренду,руб.840009072098885107785118564130420Темп роста, 91010
Расчет коммуна