Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
е результатов
Метод внесения корректировок в процентном эквиваленте (метод сравнения продаж)Метод расчета и внесения поправок по одному аналогуМетод количественных поправокМетод общей группировки Метод валового рентного мультипликатора2 420 563 руб.2 083 725 руб.2 400 000 руб.2 650 000 руб.2 898 000 руб.0,40,20,20,10,1968 225 руб.416 745 руб.480 000 руб.265 000 руб.289 800 руб.Данный метод требует сравнения с тремя аналогами, что позволяет лучше определить стоимость квартиры.Данный метод требует сравнение только с одним аналогом.Данный метод требует сравнения только по двум элементам: местоположению, техническому состоянию.Данный метод требует сравнения только по качеству по сравнению с оцениваемым объектом. Данный метод требует сравнения только со стоимостью от сдачи в аренду.
? = 968225 + 416745 + 480000 + 265000 + 289800 = 2 419 770 руб.
Вывод: Метод сравнения продаж наиболее подробный и полный. Здесь рассматриваются различные элементы сравнения аналогов по которым можно оценить объект.
Метод расчёта и внесения поправок по одному аналогу не совсем точный т.к. данный метод требует сравнения только с одним аналогом.
Количественные корректировки по техническому состоянию и местоположению не совсем точный т.к. требует сравнения только по двум характеристикам: местоположению и техническому состоянию.
Метод общей группировки не точный т.к требует сравнения только по качеству и по сравнению с оцениваемым объектом.
Метод валового рентного мультипликатора (GRM) не точный т.к требует сравнения только со стоимостью от сдачи в аренду.
Оценка земли сравнительным подходом.
Является наиболее распространенной, который основан на принципе замещения согласно которому рациональный покупатель не заплатил за данный участок больше чем ему обойдется другой участок с подобными свойствами.
В рамках подхода применяют три метода:
1.Метод сравнения продаж.
1. Метод единицы сравнения. Применяется в случаях, когда участки отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи.
В качестве элементов сравнения используется:
имущественные права,
условия финансирования,
- рыночные условия,
- местоположение,
физические характеристики.
2. Метод базового участка (стандартного). Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.
Метод базового земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.
Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения. После установления базовой стоимости земельного участка, рассчитывается стоимость оцениваемого участка, используя поправки.
2.Метод распределения.
Метод основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Данный метод реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней улучшений. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Поэтому стоимость земельного участка можно определить путем распределения общей цены продажи аналогичного объекта недвижимости между его составными элементами, земельным участком и участком с улучшениями.
Полученные коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
3.Метод валового рентного мультипликатора.
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Данными методами расчеты стоимости земельного участка не производились, т.к. недостаточно информации для оценки земли.
4.4Определение стоимости объекта оценки до