Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
едвижимости.
Методы оценки восстановительной стоимости объекта:
Метод квадратных метров (метод сравнительной единицы)
Исполняется на основе применения текущих затрат на строительство новых объектов подобных оцениваемому.
Метод разбивки по компонентам
Основан на применении фактических удельных текущих затрат на строительство.
Метод количественного обследования
Это сметная стоимость строительства.
Метод сравнительного объекта
Основан на использовании данных по удельной стоимости построенного в прошлом аналогичного объекта по площади или объему оцениваемого объекта. Определение восстановительной стоимости на дату построенного аналогичного объекта, затем используются индексы пересчета прошлых цен на дату оценки.
Физический, функциональный, внешний износ.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. На стоимость недвижимости оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий.
Физический износ- постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико - эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно- климатических факторов, а так же жизнедеятельности объекта.
Физический износ бывает:
Устранимый (износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно).
Неустранимый.
Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное не соответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.
Функциональный износ бывает:
Устранимый (определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта)
Причины функционального износа:
- Недостатки, требующие добавления элементов.
Расчет: стоим. добав. элем. + монтаж
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов.
Расчет: демонтаж + оборудование
Сверхулучшения.
Расчет: физ.износ +стоимость демонтажа+ ликвидация стоимости демонтажных элементов
Неустранимый
Потеря в арендной плате;
Избыток эксплуатационных затрат
Внешний (экономический) износ - обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменение окружающей инфраструктуры и т.д.
Методы внешнего износа:
Капитализация потерь в арендной плате;
Сравнительных продаж;
Срока экономической жизни.
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.
Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.
Методы оценки затратного подхода:
I.Метод срока жизни
II.Метод определения физического износа нормативным методом по техническому состоянию
III.Метод определение общего износа по нормативным срокам жизни долгоживущих и короткоживущих элементов здания
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Типы поправок на отличительные характеристики и их определение.
Поправка на глубину участка.
Важна в том случае, когда землевладение оценивается по протяженности фронтальной границы, в качестве единственного сравнения, используется стоимость одного погонного метра вдоль фронтальной границы участка при стандартной глубине участка.
Поправка на размер участка.
Когда оценка земли основана не на протяженности фронтальной границы, а на размере участка, делается поправка на глубину с коэффициентами.
Поправка на неправильности формы.
Стоимость участка неправильной формы при одинаковой их площади. Это связанно с неудобствами при проведении строительных работ и эксплуатации.
Угловое расположение.
Наиболее наглядно это влияние проявляется в случае коммерческих объектов недвижимости. Преимущество узлового расположения проявляется в свободе входа и выхода подъезда в дополнительном оформлении витрин и организации рекламы.
Относительное расположение участка.
Рассчитывается, как стоимость базового участка с корректировкой или поправкой на оцениваемый участок отличающихся по площади, форме, неровностей поверхности.
Расчет рыночной стоимости улучшений.
Су = Св - Ис + Ппр
Су - стоимость улучшения
Св - стоимость воспроизводства
Ис - сумма износов
Ппр - предпринимательская прибыль
Используем сборник №28 УПВС таблица №18:
Фундаменты - бутовые, бутобетонные и сборные железобетонные; стены из легких бетонных блоков; перегородки гипсолитовые; перекрытия - из сборных железобетонных плит; кровля асбестоцементная по деревянным стропилам;