Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
нных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.
Метод определения затрат на освоение земельного участка.
Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.
Метод затрат на производство инфраструктуры.
Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.
Метод кадастровой оценки:
з = Soц * Бкад.ст. * Кбаз.став.
з - стоимость землиц - площадь оцениваемого объекта
Бкад.ст. - базовая кадастровая стоимость
Кбаз.став. - коэффициент базовой ставкиуч. = 1022м.кв.
кв.м. земельного участка стоит - 120руб./В.м.
Коэффициент базовой ставки - 1,295
з = 1022м.кв. * 120руб./В.м. * 1,295 = 158 819руб.
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.
Сн = Св - Ис + Ппр + Vз
Сн = 950 000 - (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 + 158 819 = 999 000руб.
4.3Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (ФСО №1).
Принципы:
1.Принцип спроса и предложения
.Принцип вклада
.Принцип замещения - основополагающий принцип, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется приобретение другого сходного объекта обладающего такой же полезностью.
Сравнительный подход применяется:
1.Для объектов по которым имеется достаточное количество достоверной информации, о недавних сделках, купле - продажи или предложение о продажи.
2.Для регулярно продаваемых объектов которые не являются источниками коммерческого дохода.
Основные этапы оценки при сравнительном подходе:
Исследование рынка и выявление текущих предложений продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом.
Определение единиц сравнения и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.
Сравнение оцениваемого объекта и объектов аналогов и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.
Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.
В рамках сравнительного подхода используют два метода:
.Метод сравнения продаж
2.Метод валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж.
Сущность метода заключается в том, что при его использовании оценщик анализирует сходные, аналогичные объекты которые были недавно проданы или выставлены на продажу, затем вносят поправки (характеристики) на возможные различия между оцениваемым и аналогичным объектами по основным элементам сравнения. В результате определяется продажная цена каждого из аналогичных объектов как если бы при продажи он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. После этого проводится согласование результатов оценки полученных по сравнивающим объектам и устанавливается рыночная стоимость оцениваемого объекта.
Элементы сравненияОцениваемый объектАналогиАналог№1Аналог№2Аналог№3Цена продажи, руб.S=50,2м2 30 000руб./м2 =1 506 000S=60м2 35 000руб./м2 = 2 100 000S=70м2 40 000руб./м2 = 2 800 000S=65м2 38 000руб./м2 = 2 470 0001.Имущественное правоПолное право собственностиПолное право собственностиПолное право собственностиПолное право собственности2.Условия финансирования Собственные средстваСобственные средстваСобственные средстваСобственные средства3.Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночные4.Рыночные условия1.04.2011г.25.03.2011г.26.03.2011г.28.03.2011г.5.МестоположениеИвановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская Ивановская область, п.Ильинское, ул.КомсомольскаяИвановская область, п.Ильинское, ул.ШкольнаяИвановская область, п.Ильинское, ул.Садовая6.Физические характеристики:23г.23г.20г.24г.Материал стен домаЖелезобетонные Железобетонные Кирпичные Деревянные Этаж2321Общая площадь, м250,2607065Жилая площадь, м234,942,554,649,7Площадь кухни, м26,17,26,26,8Тип сан/узласовмещенныйсовмещенныйраздельныйраздельныйНаличие балкона/лоджиибалконбалконбалконнетТранспортная доступностьхорошаяхорошаяхорошаяхорошая7.Экономические характеристикиотсутствуютотсутствуютотсутствуютотсутствуют8.Использованиеотсутствуютотсутствуютотсутствуютотсутствуют9.Компоненты стоимости несвязанные с недвижимостьюотсутствуютотсутствуютотсутствуютотсутствуютИсточник информацииГазета Из рук в руки г.Иваново №2 за 2011 г.Газета Из рук в руки г.Иваново №2 за 2011 г.Газета Из рук в руки г.Иваново №2 за 2011 г.Газета Из рук в руки г.Иваново №2 за 2011 г.
Расчет стоимости объекта методом внесения корректировок в процентном эквиваленте
Элементы сравненияОцениваемый объектАналогиАналог№1Аналог№2Аналог№3Цена продажи, руб.S=60м2 35 000руб./м2 = 2 100 000S=70м2 40 000руб./м2 = 2 800 000S=65м2 38 000руб./м2 = 2 470 0001.Имущественное правоПолное право собственностиПолное право собственностиПолное право собственностиПолное право собственностиКорректировка, 00Скорректированная ц