Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ая прибыль, руб.42 00048 000Стоимость земли, руб.69 300 000 - (60 060 000+42 000) = 9 198 00092 400 000 - (80 080 000+48 000) = 12 272 000ЛНЭИЛНЭИ
Вывод: Площадь 3х этажного жилого дома меньше, чем у 4х этажного жилого дома, соответственно стоимость земли будет выше.
.2 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями
Рассмотрим ЛНЭИ для данного участка земли, если он пригоден по нормам
зонирования для жилищного строительства, магазина или офисного здания.
Данный земельный участок расположен в жилом секторе, то потенциально - возможным вариантом является жилой дом.
В близи от земельного участка находится торговое здание и офисное помещение, которые полностью предоставляют услуги населению, поэтому строительство еще одного магазина или офисного здания не целесообразно, т.к. это требует больших затрат.
Можно сделать вывод, что здание, как жилой дом является наилучшим и наиболее эффективным использованием.
Раздел 4. Определение рыночной стоимости объекта оценки
.1 Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта
Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразности применения каждого дохода из подходов, а так же выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе спецификации объекта вида определяемой стоимости.
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматривается возможные способы использования имущества и выбирается такое, которое дает максимальный доход. Для этого проводится анализ ЛНЭИ.
При оценки применяются общие, для всех видов имущества, подходы:
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Методическая структура рыночной стоимости
ПОДХОДЫ
ЗАТРАТНЫЙ СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОДНЫЙ
4.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (ФСО№1)
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
В основе подхода лежат принципы:
1.Замещение
2.Спроса и предложения
.ЛНЭИ
.Вклада
Затратный подход применяется в следующих случаях:
1. При определении ЛНЭИ
. Для оценки недвижимости на пассивном рынке
. Для получения стартовой цены на аукционе
. Для оценки объектов не завершенного строительства
. Для определения затрат на перепланирование объекта
. Для оценки с целью получения кредита в банке
. При переоценки основных фондов
. При проведении итогового согласования рыночной стоимости объекта полученных другими подходами
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:
Определение стоимости восстановления, которая базируется на стоимости замещения.
Определение величины накопительного суммарного износа улучшений.
Определение величины производственной прибыли
Определение рыночной стоимости улучшений
Определение стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования
Определение рыночной стоимости н