Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
льных услуг и иных платежей
Показатель2008г.2009г.2010г.2011г.2012г.2013г.Телефон, руб.148816321794206323722728Темп роста, 1010151515Электроэнергия, руб.396045843692424648835615Темп роста, 15-20151515Водоснабжение, руб.7292716478128593945210397Темп роста, %5-19101010Отопление, руб.221825512700310535714107Темп роста, 05151515ИТОГО149581593115998180072027822847
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Наименование позицииПоказатели2008г.2009г.2010г.2011г.2012г.2013г.Показатель1ПВД,руб.8400090720988851077851185641304202Коммунальные платежи, руб.1495815931159981800720278228473Налог на имущество, руб.826874961,41057,61163,31279,63ЧОД, руб.68216739158192688720971231062934Ставка дисконтирования, ,55Сумма текущей стоимости денежных потоков, руб.328 2716Стоимость реверсии в период владения, руб.18000007Текущая стоимость от стоимости реверсии, руб.841 9088Рыночная стоимость оцениваемого объекта, руб.1 170 179
Согласование результатов
Метод прямой капитализацииМетод дисконтирования денежных потоков2 618 182 руб.1 170 179 руб.0,80,22 094 545 руб.234 036 руб.
Метод прямой капитализации будет точнее, т.к. в настоящее нестабильное время, правильнее рассчитывать стоимость на один текущий год, чем на три года вперед как в методе дисконтированных денежных потоков.
? = 2094545 руб. + 234036 руб. = 2328581 руб.
Стоимость недвижимости доходным подходом равна 2 328 581 руб.
Оценка стоимости земли доходным подходом
Позволяет получить рыночную стоимость земли исходя из ожидаемого потенциального дохода и применяется только к участкам приносящий доход.
.Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.
з = Д1/Rзем
Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты.
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за разные периоды времени.
В рамках данного метода величины земельной ренты может расчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами коэффициента капитализации являются:
- Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.
Увеличение безрисковой ставки на капитал, на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящий доход.
Последовательность действий данного метода:
1.Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
.Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.
.Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок.
.Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использование земельного участка.
При проведении всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, или их продажа в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
В данной курсовой работе метод предполагаемого использования не использовался из-за недостаточного количества информации.
Метод дисконтирования денежных потоков
Широко применяется для оценки стоимости земельного участка.
Дисконтирование денежных потоков представляет собой сумму, приведенную к дате оценки рентных доходов за период владения землей, а также выручки от последней перепродажи земельного участка.
В данной курсовой работе метод дисконтирования денежных потоков не использовался из-за недостаточного количества информации
.5Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
Полноценный процесс оценки предусматривает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами, дают разную величину стоимости.
Согласование результатов по трем подходам
Затратный подходСравнительный подходДоходный подход999 000 руб.2 419 770 руб.2 328 581 руб.0,30,50,2299 700 руб.1 209 885 руб.465 716 руб.
? = 299 700 + 1 209 885 + 465 716 = 1 975 301руб.
Вывод: Сравнительный подход наиболее точный, т.к. базируется на реальных рыночных данных, отражает конъюнктуру рынка и сложившеюся практику операций купли - продажи, что позволяет более качественно оценить стоимость оцениваемого объекта. Доходный метод является менее точным, он в основном применяется для оценки офисных и торговых зданий. Затратный подход не отражает рыночной ситуации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты, дает оценку только с позиций производителей.
?/p>