Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен, но может быть определен для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений73.
Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.
Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую стоимость таких объектов, как здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи такого имущества, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание.
Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь тогда, когда договор будет зарегистрирован.
Те же правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя или арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
Условия аренды земельного участка предопределены характером прав арендодателя на него и должны быть определены соглашением сторон. В ГК указанные права обозначены лишь применительно к ситуации, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемый в аренду объект. Арендатору в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (право срочного пользования, например). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.
При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором^ сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или* сооружением. Условия* такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК РФ).
Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками (ст. 612 ГК РФ).
На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты (ст. 613 ГК РФ).
Таким образом, по нашему мнению необходимо дополнить ст. 613 ГК РФ перечнем тех прав, которые может иметь третье лицо на сдаваемое в аренду имущество.
Относительно аренды предприятий, следует сказать, что она имела широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х годов. В Основах законодательства об аренде от 23.11.1989 № 810-1 этому виду отношений был посвящен специальный раздел (ст. 16 - 25). Содержащиеся в нем нормы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий, не только представлявших собой имущественные комплексы, но и являвшихся субъектами права. Они сдавались в аренду, как правило, трудовым коллективам - организациям арендаторов или специально создаваемым работниками товариществам.
Возникшие арендные предприятия подлежали, государственной регистрации в качестве юридических лиц и выступали правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В связи, с этим становится очевидным, что при создании арендных предприятий применялись,не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц.
Действующий Гражданский кодекс РФ рассматривает предприятия как
объекты права - имущественные комплексы, предназначенные: для
осуществления предпринимательской деятельности. Такой подход
существенно меняет положение; в связи с чем нормы ГК РФ об аренде
предприятий (ст. 656 - 664) в немалой степени отличаются от Основ, но
частично и совпадают с ними, что порой создает затруднения при их
применении с учетом принципиальных изменений: в определении
юридической природы предприятий.
В состав предприятия; (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его; деятельности, при: этом предприятие в целом отнесено, к недвижимости (ст. 132 ГК РФ);
В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче;имущества внаем: