Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
аконодательством о приватизации. Впрочем, право на выкуп государственного и муниципального имущества несет в себе не столько частноправовые, сколько публично-правовые черты.
При применении законодательства о приватизации, когда речь идет о выкупе арендованного государственного и муниципального имущества, необходимо определить границу между сферой применения положений публичного права и отношениями, охватываемыми гражданским законодательством. Представляется, что этот приоритет распространяется лишь на порядок выкупа, но не затрагивает и не должен затрагивать вопросов, лежащих за пределами процедуры, состава действий участников соответствующей сделки и т.п.
Иначе говоря, в остальном (момент перехода права собственности, применение способов обеспечения исполнения^ обязательств, перечень приватизируемых объектов, расчетные отношения и пр.) следует исходить из общих положений гражданского законодательства. Выкуп арендованного имущества составляет самостоятельное основание прекращения договора аренды, общие правила об этом установлены в ст. 624 ГК РФ; законом или договором может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Отсюда следует, что а) основания для выкупа могут быть как диспозитивные (в силу соглашения сторон), так и императивные (прежде всего это предусмотренные непосредственно законодательством основания приватизации), б) возможность введения условия о выкупе может быть предусмотрена в течение всего срока аренды, что подтверждается специальной оговоркой закона (п. 2 ст. 624 ГК РФ), в) возможность выкупа при наличии арендных отношений законодатель связывает не только с фактом договоренности о приобретении имущества в собственность арендатором, но и с внесением полной суммы стоимости объекта; следовательно, по смыслу закона исключены нормальные для обычной купли-продажи ситуации, когда независимо от внесения всей покупной цены право собственности на объект купли-продажи переходит к покупателю (ст. 486 ГК РФ допускает различные соотношения-оплаты и возникновения права собственности).
Применительно к последнему выводу следует напомнить, что в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает по общему правилу с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Как соотносится данное положение со случаем, описываемым в ст. 624 ГК РФ? Полагаем, здесь следует использовать норму части второй п. 1 ст. 224 ГК РФ: Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, что позволяет признать вещь надлежаще переданной в силу факта нахождения вещи у покупателя.
Право арендатора на выкуп имущества традиционно рассматривается как особое правомочие в связи с тем; что при определенных условиях может быть квалифицировано как право преимущественное . Однако такая характеристика сегодня уместна лишь в отношении тех прав арендатора, которые, как уже указывалось, возникают в процессе приватизации, а так же в некоторых и достаточно редких случаях прямого указания закона. В- числе последних надо назвать и п. 8 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу; исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ (т.е. общий гражданско-правовой порядок не распространяется на приобретение в собственность тех земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам).
Возможны также случаи, когда такое право возникает у арендатора не из закона, а из договора. Например, арендодатель может сформировать публичную оферту с условием выкупа; в таком случае, пользуясь преимущественным правом на заключение нового договора, арендатор, акцептуя оферту, приобретает и право на выкуп.
Но в целом же нет возможности утверждать, что право преимущественной покупки входит в число общих правомочий арендатора.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
Таким образом, в заключение сказанного, можно отметить, , что основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако законом или договором может, быть предусмотрено иное; К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное, правило: с момента выражения третьим лицом должнику. намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать, или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица; если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или; договором; (п. 2 ст. 430 ГК РФ). При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания- такого соглашения; имеют правовое значение лишь для определения последствий; расторжения или изменения договора, но не: для оценки законности соглашения сторон:
Второй способ расторжения: договора состоит в том, что договор расторгается: или изменяется судом по требованию одной и