Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
екращения обязательств. Кроме того, сам законодатель не придерживается единства терминологии, используя помимо слов расторжение и прекращение другие выражения (например, употребляет слова отказаться от исполнешш договора - п. 3 ст. 503 ГК РФ).
Представляется, что было бы логичным считать, что термин прекращение охватывает собою прекращение договора по различным основаниям, в том числе при исполнении (прекращении) всех его обязательств, досрочно по соглашению сторон, в силу прямого указания закона, а также по специальному решению суда. В пользу этого говорит и семантика, слова расторжение. В связи-с этим, под расторжением'договора предлагается^ понимать всякое- принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора.
По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения фактически отсутствует и общепринятая концепция, которая бы, позволяла различные основания прекращения действия договора и обязательства. Попытка же объяснить прекращение договора фактом прекращения его основного обязательства (например, предоставление требуемых товаров по договору) опирается, скорее, на арифметический подход, а не на юридическую логику.
Непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора аренды. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон- имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока, . Однако невозможна пролонгация договора:с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжение действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие.
(Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены. ст. 619 ГК РФ и нет необходимости их повторять. Однако- заметим; что толкование понятия существенное нарушение, указанное: в данной статье требует учета как; специфики; объекта, так и иных обстоятельств-дела. Нельзя считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет существенный вред.
В судебной практике признано, что право арендодателя- расторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст: 452 ГК РФ если же данный порядок не соблюден, то- иск о расторжении удовлетворению не подлежит.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, все же возможно, несмотря на то, зафиксировано такое положение в договоре аренды или нет.
Это обстоятельство подтвердил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. В своем Информационном письме от 11.01.2002 г. № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой в п. 26 он отметил, что, несмотря на то, что п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, ч. 2 ст. 619 ГК РФ не исключает возможности установления в договоре аренды права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
В юридической литературе существует мнение, согласно которому в подобных ситуациях предпочтительнее оставлять договоры в силе, так как иначе это противоречит экономической цели государства - обеспечение стабильности гражданского оборота. Сторонники, указанной позиции отмечают, что арендатор исполнял свою обязанность по внесению арендной платы, хотя и ненадлежащим образом, и арендодатель может восстановить свои права путем взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежа.
По нашему мнению, эта точка зрения является не совсем корректной. Действительно, в ст. 619 ГК РФ не содержится такое основание расторжения договора, как неполное внесение арендной платы, поскольку исходя из смысла данной статьи, речь идет именно о неоплате. Если же по представленным в суд расчетам видно, что платежи все-таки' осуществлялись, но не в полном объеме, то ст. 619 ГК РФ применению не подлежит. Здесь имеет место недоплата. В тоже время в упомянутой статье ГК РФ указываются специальные основания расторжения договора, которые применяются субсидиарно с общими основаниями расторжения договора, предусмотренными ст. 450 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Таким образом, если арендодатель, заявляя иск о расторжении договора арендь в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, докажет, что такое нарушение договора является существенным, договор подлежит расторжению судом на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ.
На основании вышеизложенного, представляется во