Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
зможным сделать вывод о том, что гражданское законодательство имеет некоторые недостатки правового регулирования вопросов, связанных с расторжением договоров аренды по инициативе арендодателя. В связи с этим, предлагается внести в п. 3 ст. 619 ГК РФ изменения следующего содержания:
в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Следует также учитывать, что расторжение договора, в отличие от случаев его иного прекращения, всегда опирается не на обоюдное волеизъявление, а волю одной из сторон либо решение соответствующих государственных органов. При этом допустимо установить непосредственно в договоре не только новые основания расторжения договора по решению суда, но и основания для расторжения договора аренды во внесудебном порядке.
Обсуждая данную проблему, М.С. Карпов несколько иначе построил аргументацию. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01.2002 г. № 66, признается необходимой защита прав арендодателя различными способами, в том числе путем отказа от договора и расторжения договора во внесудебном порядке. Односторонний отказ от договора указанный автор рассматривает как допускаемую законом меру оперативного воздействия, а поскольку такие меры судом одобряемы, то они легитимны.
Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды.
Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ, и в целом их формулировка вопросов не вызывает. Единственно заметим, право арендатора расторгнуть договор в силу не исполнения арендодателем обязанности производить капитальный ремонт действует не во всех случаях; например, при аренде земельных участков основные обязанности по охране и содержанию земли возлагаются, прежде всего, на самого арендатора (гл. VI ЗК РФ).
В судебной практике сложилось мнение о том, что предъявленный иск о выселении арендатора из нежилого помещения есть одновременно и иск о расторжении договора аренды. Полагаем, что по существу экономических отношений это, конечно же, одно и то же, но юридическая квалификация должна быть изменена из-за различия правовых последствий, в частности, необходимо изменение предмета иска.
Законодательство содержит и специальные правила о расторжении отдельных разновидностей договора аренды, связанные преимущественно со спецификой объекта. Так, при расторжении договора аренды земельного участка следует учитывать и норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя может, быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора аренды. На эту норму, к сожалению, обращается-мало внимания, но она обладает необычайным эффектом. Во-первых, рассматриваемое правило практически исключает возможность применения почти всех выше перечисленных оснований для прекращения договора аренды, так как сформулировано императивно. Во-вторых, часть вторая пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признает только то нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой,ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Это приводит к тому, что в случае иных нарушений (при не целевом использовании земли, длительных неплатежах арендной платы и пр.) оснований для расторжения соглашения нет. В-третьих, имеющаяся редакция исключает и применение ст. 46 ЗК РФ. В-четвертых, рассматриваемая норма столь значительно изменяет состав! прав - и обязанностей арендаторов и арендодателей, что фактически порождает правовой режим, свойственный для вещных прав.
Поэтому вполне справедлива критика данной нормы, в том числе и в связи с отсутствием ясной связи с пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ: последняядопускает возможность расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, не относящихся к существенному нарушению договора, но предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В частности, может оказаться невозможным применить основания, изложенные в ст. 619 ГК РФ, поскольку не все они и не всегда могут быть признаны существенным нарушением - если даже и можно говорить о существенности в другом отношении. Не ясно также, надо или не надо соблюдать изложенную в ст. 619 ГК РФ процедуру расторжения. Полагаем, что здесь выбор надо сделать между двумя вариантами: либо в конце данной фразы в п. 9 ст. 22 ЗК РФ добавить слова: а также при иных существенных нарушениях и в порядке, предусмотренными гражданским и земельным законодательством либо исключить анализируемую норму из п. 9. ст. 22 ЗК РФ.
Что же касается выкупа объекта аренды, то следует из круга связанных с ним проблем изначально вычленить вопросы приватизации. Правовое регулирование выкупа арендованного имущества в рамках приватизационных процессов составляет особую область правового регулирования и требует самостоятельного исследования. В соответствии со ст. 217 ГК РФ нормы гражданского законодательства применяются для таких отношений лишь в части, не урегулированной з