Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
»овие считается несогласованным, а сам договор - незаключенным.
Форма договора аренды урегулирована ст. 609 ГК РФ. Кроме общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установленные и специальные требования. Договор аренды на срок больше судьбы, а также если хоть бы одной из сторон есть юридическая персона, независимо от срока, повинный быть помещенный в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок больше судьбы, независимо от его суммы, способный достаточно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, потому его содержание повинно быть формализировано. Что же касается письменной формы договоров аренды, которые заключаются при участии юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, которую в подобном повторении совсем не нуждалось. В устной форме могут быть помещены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если другое не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и операций с ним от 21 июля 1997г. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) право собственности (или другого вещественного имеет рацию) на объект недвижимости. Другими словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которую обременено договором аренды и прав собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесенные в Единственный государственный реестр прав на недвижимое имущество и операций с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.
Вимоги гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Да, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором аренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске отказал.
В апелляционной жалобе истец сослался на тех, что договор субаренды есть производным от договора аренды, не владеет самостоятельностью, заключается на срок, что не превышает срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещественные прав владельца имущества, а потому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции признал доводи истца необоснованными и указал, что в соответствии с абзацем третьим пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если другое не установлено законом или другими правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и операций с ним не содержится нормы, которые исключают для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Государственная регистрация договора аренды проводиться по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, судьба арендатора не обязательна. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст.16 Закона. Другими словами, если договор аренды нотариально не засвидетельствован или у арендатора нет нотариально засвидетельствованной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию повинный подати и арендодатель. Арендодатель повинен быть поставленный в известность и о регистрации договора аренды, которая состоялась (п. 2 ст. 13 Закона).
Договор аренды недвижимого имущества, которое предусматривает переход в дальнейшем прав собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора покупке-продаже такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительной угоды к договору аренда, которой арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Для многих видов аренды существуют особенные правила о форме договора и его государственной регистрации.
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным умам. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК).
Что же касается срока, то договор аренды может быть помещен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определенной срок повинен быть установленный в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается помещенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон имеет право в любой час отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Если ни одна сторона не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, даже вечно. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенному не на не