Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
е подобными схемами в конечном счете аукнулось и самому АИЖК. В октябре прошлого года оно неожиданно обратилось к Газпромбанку с просьбой о кредите. Пятый банк страны открыл агентству кредитную линию под залог закладных на миллиард рублей под 9,2% годовых. А в конце ноября АИЖК обратилось с аналогичной просьбой в МДМ-банк.
Все это выглядит абсолютно логичным, так как агентство должно не финансироваться, а финансировать банки в ипотечной схеме. А тут все наоборот. Представители АИЖК уверяют, что это лишь временная мера, направленная на поддержание ликвидности: мол, реализация долгосрочных программ за счет коротких заимствований не планируется. "Необходимо наладить систему привлечения средств с рынка, которая соответствовала бы тем серьезным объемам рефинансирования, которые мы планируем на ближайшие годы. Нужно создать механизм, позволяющий привлекать долгосрочные ресурсы консервативных инвесторов на приемлемых для них условиях. Для этого необходимо завершить формирование нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также разрешить инвестировать в эти инструменты средства пенсионных накоплений и страховых резервов. Затем надо провести несколько пробных выпусков бумаг, чтобы инвесторы смогли правильно оценить их риски и определить адекватную доходность", - заявил "Эксперту" начальник информационного департамента АИЖК Андрей Вишневский.
В качестве одной из мер защиты ипотечных бумаг Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предлагает ввести банковские счета с фиксированным режимом работы - так называемые эскроу-счета. "адельцы таких счетов не могут свободно распоряжаться находящимися на них средствами. Чтобы ипотечное покрытие работало, необходимо направить поток платежей от заемщика к инвестору, максимально защищая его от угроз нецелевого использования.
АИЖК считает необходимым внести дополнение в закон Об ипотечных ценных бумагах, предусматривающее обязанность эмитента облигаций с ипотечным покрытием открыть отдельный банковский счет. На него будут зачисляться все платежи получателя ипотечного кредита и проводиться все расчеты по ипотечным ценным бумагам. В законопроекте предлагается установить в договоре банковского счета ограничение, согласно которому его владелец может тратить средства только на обслуживание ипотечного кредита или ипотечных ценных бумаг./59/
Другими словами, заемщик вносит очередной платеж, предназначенный для погашения ипотечного кредита, а банк, выпустивший под эту ссуду облигации, перечисляет деньги на эскроу-счет, открытый в другой кредитной организации. С этого момента банк-эмитент не может распоряжаться деньгами по своему усмотрению, что служит дополнительной гарантией для инвестора, вложившего средства в ипотечные ценные бумаги.
Чтобы подобная схема могла работать, необходимо законодательно разрешить в России открывать эскроу-счета, то есть позволить банку и клиенту заключать договор, по которому владелец счета будет добровольно ограничивать свои права. По действующим сегодня нормам никаких запретов на использование денег, которые клиент разместил в банке, быть не может.
Есть еще один нюанс. Нужно разрешить определять по соглашению клиента и банка срок, в течение которого договор между ними не может быть расторгнут. Выходит, что АИЖК пытается убить сразу двух зайцев - не только повысить качество обеспечения ипотечных кредитов, но и ввести безотзывные вклады.
Также законопроект предполагает разрешить банку распоряжаться средствами на спецсчете на целевые нужды. Для этого агентство предлагает внести ряд поправок в Гражданский кодекс и другие законодательные акты. В настоящее время статья 845 ГК устанавливает право клиента беспрепятственно распоряжаться находящимися на счете средствами и запрещает банку определять и контролировать направления использования денежных средств клиента.
Это предложение вызвало бурную реакцию банковского сообщества. Законопроект в виде, предложенном АИЖК, станет ядерной бомбой немедленного действия, так как меняет весь институт банковского счета. Дело в том, что предложенные АИЖК изменения можно будет применить не только к ипотечным спецсчетам, но и к другим счетам, в том числе и к вкладам. Банки смогут ограничить права клиентов, предлагая им такие жесткие условия, как запрет на досрочное расторжение договора, запрет на досрочное снятие средств и контроль за их целевым использованием.
С другой стороны, нововведения могут положительно отразиться на деятельности банков, в частности, позволит им более эффективно управлять ликвидностью, даст возможность принимать в обеспечение по ссудам депозиты физических лиц.
Предложенную концепцию законопроекта решено доработать и внести в Госдуму через банковский комитет. Для этого решено создать рабочую группу, в которую войдут представители ФСФР, Ассоциации российских банков, АИЖК, управляющих компаний и банковского комитета Думы.
За последнее время АИЖК все чаще выступает инициатором различных законопроектов по приданию своим займам рыночного характера или что-то похожего на это, по повышению надежности и привлекательности финансовых инструментов. Этому способствует то, что государство не очень готово поддерживать АИЖК в его дальнейшей, подобной сегодняшней, деятельности. Во всяком случае, правительство намерено вдвое сократить объем и без того небольших государственных гарантий. "Бизнес-план агентства предусматривает в 2005 году рефинанси