Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
? получаемого дохода зависит и риск, который берет на себя кредитор. Таким образом, логическим следствием повышенного риска должна быть высокая доходность бизнеса. Каковым и является ипотечное кредитование.
Не будет новостью то, что ипотечные кредиты является достаточно доходным и ликвидным активом. Ведь не оспорим тот факт, что недвижимость, которая в последнее время имеет тенденцию к ценовому росту, намного ликвиднее, чем техника или оборудование. В случае неплатежеспособности заёмщика кредитору легче и менее затратнее реализовать заложенное жилье. Таким образом, вроде бы все плюсы и минусы, казалось бы, налицо. Так почему же ипотека в России, а в области в частности, не получает достаточного развития?
И вопрос-то на самом деле не такой сложный - ставки предоставляемых кредитов высоки и условия их выдачи жестки. Но суть сложившейся проблемы нужно искать не в сверхмаржинальной политике банков (как многим кажется), а в другом. А конкретно, в общероссийских конъюнктурных условиях. Нецелесообразно банкам выдавать кредиты по ставкам 4-6%, как в развитых странах, при годовой инфляции, превышающей порог 10%. Это будет самоубийством для банков.
Но даже в надежде, что к 2010 году ставки будут снижены, развитие ипотеки как наиважнейшей общегосударственной задачи может застопориться. Это не пессимизм, а суровая реальность. С каждым годом будут наращиваться объёмы ипотечных портфелей банков, и средств на дальнейшее, более масштабное, развитие благой цели может внезапно не хватить. Для этого нужны постоянные финансовые вливания в сферу ипотечного кредитования и отладить механизм заимствования средств на фондовом рынке. Другими словами, нужен устойчивый и ёмкий источник длинных и дешевых денег (а ещё лучше - источники).
В виду недостатка долгосрочных ресурсов в российской экономике и относительно небольших объемов устойчивых и долгосрочных пассивов в ОИКБ Русь существует некоторая проблема. Она связана с невозможностью держать у себя на балансе до окончания срока кредитования выданные кредиты. Данная проблема разрешается путем рефинансирования ипотечных кредитов федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК).
Главный положительный момент рефинансирования - возможность для банка на ограниченные средства выдавать неограниченное число кредитов. Но такая схема работает только тогда, когда в стране существует развитой рынок ценных бумаг, на котором, собственно, и вращаются закладные или секьюритизированные жилищные ипотечные кредиты. А без рефинансирования объективные возможности банков выдавать ипотечные кредиты составляют всего лишь небольшой процент от потребности населения в подобном кредитовании.
АИЖК выкупает у банков-партнеров только те кредиты, которые выдаются строго по программе, предложенной указанным агентством. Стандартизированные правила андеррайтинга, выдачи, рефинансирования, страхования и сопровождения ипотечных кредитов, которые введены АИЖК, позволяют ему консолидировать одинаковые по рискованности активы. Пользуясь государственными гарантиями, выделяемыми для развития ипотеки в России, Агентство выпускает облигационные займы. Эти облигации являются корпоративными, и считать их ипотечными в данном случае нельзя.
Именно благодаря работе с федеральным Агентством через регионального оператора Банк получает возможность возобновлять свою ресурсную базу. Тем самым, рефинансируя свой ипотечный портфель путем продажи персонифицированных ценных бумаг (закладных), объединенных в пулы по срокам и рискам, Банк строит свой бизнес на комиссии за оформление, выдачу и сопровождение проданных ипотечных кредитов. Таким образом, Банк является первичным звеном в сложном механизме ипотечного кредитования.
Далее процесс может продвигаться по следующей схеме:
а) банк как владелец кредитного пула организует выпуск ценных бумаг, передавая их покупателям все права на имущество, включенное в сформированное ранее покрытие. К примеру, выпущенная бумага может удостоверять право на долю в пуле ипотечных кредитов с 10-летним сроком погашения, выданных на приобретение однокомнатных квартир в городе Оренбурге.
По этой схеме банк становится доверительным управляющим кредитным покрытием. Достоинство схемы - полное исключение рисков, связанных с банкротством эмитента, - ведь по ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к управляющему. Так что в случае несостоятельности последнего кредитное покрытие не будет включено в конкурсную массу.
б) сформировав ипотечное покрытие, Банк выпускает ипотечные ценные бумаги (облигации). Эмитент связывает исполнение своих обязательств по погашению и выплате процентов по облигациям с исполнением обязательств перед ним должниками по кредитным договорам. Этот механизм называется заемной схемой секьюритизации. Она представляет собой конструирование производной ценной бумаги (связанной облигации).
Основной причиной популярности секьюритизации ипотечных кредитов является снижение стоимости заемного капитала, достигаемое за счет применения залога недвижимого имущества. Если процентные ставки имеют долгосрочную тенденцию к понижению, то привлечение финансирования посредством секьюритизации позволяет существенно уменьшить его стоимость. Одновременно возрастает прибыль коммерческого банка и улучшается положение его собственников.
На сегодняшний