Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
В°рантом по коммерческим бумагам кондуита выступает обычный банк, доходность его месячных бумаг должна находиться на уровне 8-9% годовых, чтобы их можно было разместить на вторичном финансовом рынке. А если вместо коммерческого банка гарантии по бумагам кондуита выдаст региональное правительство, то кредитный рейтинг бумаг кондуита будет намного выше и их удастся разместить с доходностью порядка 4-5% (4%, правда, только для Москвы). Таким образом, заемщик возьмет кредит под 15% годовых, а рефинансироваться этот кредит будет под 5%. В результате образуется так называемая арбитражная прибыль, равная 7-8%. Часть этой прибыли (скажем, 5%) можно направить на дотацию заемщику по социальному ипотечному кредиту, что позволит опустить эффективную ставку заимствования до 10% в рублях.
Для реализации механизма ипотечного кондуита в Оренбургской области, носящего социальный оттенок, потребуется поддержка кредитного рейтинга его коммерческих бумаг со стороны региональных властей. Такая поддержка должна заключаться в гарантиях покрытия убытков инвесторов в случае потерь по бумагам кондуита. Кроме подобных гарантий, бумаги кондуита также обеспечиваются его капиталом и выкупленными, в том числе на собственные средства кондуита, ипотечными кредитами.
У Оренбургской области кредитный рейтинг находится на среднем уровне, следовательно, местные региональные власти могут занять на месяц на долговом рынке под 5,1%. Таким образом, бумаги с гарантиями оренбургского правительства должны обеспечивать примерно такую же доходность. При рыночной ставке по обычным кредитам в 15% годовых заемщик по социальному кредиту будет платить 10,1 % годовых.
В любом случае замена прямых дотаций из регионального бюджета выдачей гарантий и участием в ипотечном кондуите значительно более эффективна, чем те программы социальной ипотеки, которые сейчас применяют регионы.
На сегодняшний день в регионе уже действуют дотационные программы социальной ипотеки. На реализацию областной программы "Субсидирование разницы в процентных ставках при выдаче ипотечных жилищных кредитов" в бюджете Оренбургской области текущего года заложено 10 млн.руб. Областная программа "Обеспечение жильем молодых семей в Оренбургской области на 2003 - 2010 годы" также требует 10 млн.руб. бюджетных средств. Статья 32 закона О бюджете Оренбургской области на 2005 год предусматривает предоставить в 2005 году на возвратной основе средства областного бюджета открытому акционерному обществу "Оренбургская ипотечная жилищная корпорация" в сумме 105700 тыс. рублей и открытому акционерному обществу "Сельский дом" в сумме 103000 тыс. рублей. И это только по нашей области, которая, кстати сказать, далеко не первая по объёмам бюджетных дотаций, направляемых в развитие социального ипотечного кредитования./64/
Совокупный бюджет программ социальной ипотеки (без учета Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) превышает 1,5 млрд. руб., причем все расходы предлагается отнести на счет региональных бюджетов. В Москве, например, действует программа Молодой семье - доступное жилье: такая поддержка молодых семей обойдется московскому бюджету в 10 млрд. руб./37/
Механизм дотаций колоссально перегружает и без того слабые региональные бюджеты. А предложенная схема работы ипотечного кондуита позволит произвести снижение процентных ставок по социальным ипотечным кредитам. При этом совершенно не потребуется прямых дотаций из регионального бюджета: все субсидии образуются в результате работы кондуита и гарантий, а деньги платит рынок. Если бы такая схема уже действовала, для реализации существующих дотационных программ регионам достаточно было бы выдать гарантии на 0,25% бюджета, не вкладывая ни рубля.
По существу, региональные власти гарантируют инвесторам возмещение потерь по месячным бумагам кондуита, которые:
обращаются только один месяц;
обеспечены залогом жилой недвижимости;
защищены 30% начальным взносом, т. е. размер кредита не превышает 70% от рыночной стоимости залога;
имеют обеспечение, стоимость которого превышает совокупную величину обязательств;
имеют обязательства банка выкупить обратно дефолтный ипотечный кредит (обычная практика в российском ипотечном бизнесе);
подкреплены благоприятной статистикой обращения ипотечных кредитов (менее 0,5% из всех выданных за четыре года кредитов пошли в дефолт), причем ни по одному из дефолтных кредитов потерь не было.
Не понятно, почему регионы, в том числе и Оренбургская область, должны продолжать тратить свои бюджетные деньги на дотации, если их можно заменить гарантиями.
В эффективной работе кондуита больше всего заинтересован банк. И хотя кондуит - структура, не аффилированная с банком и юридически независимая, именно банк учреждает и кондуит, и управляющую компанию, а также выдает гарантии на коммерческие бумаги кондуита (обычного, не социального). В ближайшем будущем в Оренбургской области с развитием ипотечных программ другими банками, а также при накоплении ипотечного покрытия ОИКБ Русь можно будет с уверенностью говорить о возможности применения различных схем развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Именно с увеличением объёмов кредитования появится обоснованная потребность в развитии рефинансирования выдаваемых ипотечных кредитов.
Заключение
Необходимым условием выполнения задачи по обеспечению населения доступным жильем, которая определяется в Послании Президента Росс