Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
день объём портфеля ипотечных кредитов ОИКБ Русь, выдаваемых по программе АИЖК, возможных к рефинансированию, составляет немногим больше 450 млн. рублей (более 1640 кредитов). Это, к сожалению, недостаточная сумма для проведения выпуска облигаций, поскольку затраты, связанные с эмиссией ипотечных ценных бумаг, окажутся выше предполагаемых доходов. Каждая сделка по секьюритизации активов сопряжена с большими фиксированными расходами, поэтому необходимо собрать большой пул секьюритизируемых активов, прежде чем сделка будет иметь экономический смысл. Для успешной и дешевой секьюритизации, результат реализации которой приведет к получению банком-эмитентом арбитражной прибыли минимум в размере 3-4%, нужно сформировать ипотечное покрытие объёмом 50-100 млн. долл. Именно при таких объёмах секьюритизация, как инструмент рефинансирования, способна покрыть всевозможные расходы, связанные с выпуском и обращением, а также с налогообложением. К тому же, ещё не факт, что новоиспеченный финансовый инструмент найдет своего инвестора. Для того, чтобы облигации с ипотечным покрытием были торгуемыми на фондовом рынке, помимо высокой доходности по ним и их низкой рискованности, должен быть высокий инвестиционный рейтинг. С этим дело обстоит намного сложнее. В силу сложившихся обстоятельств ведущие рейтинговые агентства, присваивая рейтинг ценным бумагам, делают привязку к общему рейтингу компании-эмитента. В итоге получается, что рейтинг бумаг на несколько ступеней ниже рейтинга компании.
Так как ипотечные кредиты в Оренбургской области массовым порядком пока не выдаются, то большой пул этих кредитов придется где-то накапливать. Один из путей - их можно накопить на балансе ОИКБ Русь. Сколько времени это займет предсказать трудно, но в период накапливания банку придется их тем или иным способом финансировать. А при недостаточном размере пула секьюритизацию придется проводить с убытками. И то и другое неэффективно с финансовой точки зрения.
Именно для решения такого рода проблем эффективно применение структуры ипотечного агента.
Предположим, банк Русь (а в ближайшей перспективе и такие банки области, как Банк Оренбург, Форштадт, Внешторг, Банк Москвы) занимается выдачей ипотечных кредитов и намерен продавать права требований по этим кредитам на постоянной основе, продолжая обслуживать эти кредиты.
Банк создает структуры накопителя (в виде ипотечного агента) и ипотечного кондуита (инвестиционная компания с лицензией). Накопителю Банк выделяет небольшую револьверную кредитную линию (скажем, в размере ожидаемого месячного объема ипотечного кредитования Банка). Выданные кредиты Банк продает Накопителю, за которые тот расплачивается, выбирая кредит по кредитной линии. При этом сразу оговариваются достаточно жесткие условия по стандартным параметрам ипотечных кредитов, которые будет покупать ипотечный агент и другие условия сделки. В реальной жизни параметры пула кредитов будут не хуже, чем стандартные параметры отдельного кредита. После того, как образуется некоторый объем кредитов на балансе Накопителя, он выпускает ноты (обеспеченные векселя), которые оцениваются по стандартным характеристикам, а не по реальным параметрам пула, которые, как уже было сказано, будут лучше. Ноты ипотечного агента покупает кондуит. Деньгами, вырученными от продажи нот кондуиту, Накопитель погашает задолженность по кредитной линии. Процедуры покупки активов и выпуска нот четко определены в уставе Накопителя. Никакими другими видами деятельности ипотечный агент заниматься не может, ему это просто запрещено уставом, и предусмотрены механизмы, обеспечивающие соблюдение устава.
Предположим, что ипотечные кредиты, выкупаемые Накопителем у Банка, погашаются аннуитетными месячными платежами. Все плановые и досрочные (после истечения установленного моратория на досрочное погашение) платежи Банк немедленно пересылает Накопителю. Часть процентных платежей вернется банку в качестве платы за пользование кредитной линией и расходов на кредитную поддержку нот. Далее ипотечный агент выплачивает заранее оговоренный купон и все деньги, поступившие в счет погашения основного долга, держателю нот. То, что осталось, возвращается Банку в виде вознаграждения за обслуживание. В нашем случае единственным держателем этих нот является ипотечный кондуит.
Для того чтобы выкупить ноты агента, кондуит выпускает и продает на вторичном рынке ипотечных кредитов свои долговые обязательства, которые обеспечены приобретенными нотами. Долговые обязательства ипотечного кондуита выпускаются в форме дисконтных обеспеченных векселей, сроком на один месяц. Срок обращения векселей строго совпадает с периодичностью купонных платежей по нотам накопителя. По окончании месяца кондуит получает купон и амортизационные платежи по нотам ипотечного агента и в это же время он обязан погасить номинал по своим векселям. Для того, чтобы погасить номинал своих векселей, ипотечному кондуиту нужно выпустить необходимое количество векселей на следующий месяц. Дальнейший механизм, связанный с деятельностью ипотечного кондуита был подробно описан ранее.
Таким образом, использование ипотечного кондуита в комбинации с Накопителем (ипотечный агент) позволяет аккумулировать ипотечные активы на балансе последнего, финансировать выкупленные ипотечные кредиты, привлекая капиталы с вторичного рынка, а также получать некоторую арбитражную прибыль.
Если г