Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?ена коммерческими бумагами ипотечного кондуита.
Осталось описать последний, но исключительно важный компонент кондуита - провайдера ликвидности. Для этого необходимо рассмотреть следующую ситуацию. Предположим, что мы создали ипотечный кондуит и теперь выкупаем у банков ипотечные кредиты, которые рефинансируем продажей коротких коммерческих бумаг. В конце каждого месяца наш кондуит получает купонные и амортизационные платежи от портфеля выкупленных ипотечных кредитов. Он также обязан полностью погасить свои месячные бумаги. Большая часть номинала бумаг кондуита гасится за счет поступлений от продажи пакета анологичных бумаг на следующий месяц. Если кондуит по каким-либо причинам не сможет разместить пакет следующего месяца, он не погасит номинал своих коммерческих бумаг за прошлый месяц и вся его финансовая структура рассыплется как карточный домик. Для описанных ситуаций в структуре ипотечного кондуита предусмотрен провайдер ликвидности, который обязуется выкупать коммерческие бумаги кондуита при любой ситуации, сложившейся на финансовом рынке. Обычно эту роль играет крупный финансовый институт, который предоставляет профессиональные услуги по финансовому страхованию. В России такие функции может взять на себя Международная финансовая корпорация (International Finance - IFC), Корпорация частных инвестиций (Overseas Private Investment Corporation - OPIC) или Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), а в отдаленном будущем - Внешторгбанк или даже Сберегательный банк РФ. Структура и финансовые потоки ипотечного кондуита представлены на рисунке М.1 (см. Приложение М)./37/
В заключение хочется сказать, что предложенная схема с использованием ипотечного кондуита является одной из самых эффективных для реализации в современных российских условиях как с точки зрения рисков, связанных с колебаниями финансового рынка, так и с точки зрения рефинансирования банков.
3.3 Вторичный рынок ипотечных кредитов в Оренбургской области: проблемы формирования и перспективы развития
Одной из основных приоритетных целей в современной России, находящихся на контроле у президента РФ, является обеспечение доступности жилья. Здесь значимую, хотя и не единственную, роль играет развитие ипотечного кредитования как в целом по России, так и в отдельно взятых регионах.
Однако достижение этой цели ограничено возможностями банков кредитовать население по классической ипотечной схеме, только за счет своих ресурсов. Именно недостаточно развитая инфраструктура первичного рынка жилищного ипотечного кредитования побуждает кредитные организации прибегать к развитию системы вторичного рынка ипотечных кредитов для получения необходимых ресурсов.
К сожалению, говорить о вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов в Оренбургской области пока не представляется возможным в силу сложившейся конъюнктуры на этом сегменте регионального рынка кредитов. В нашей области до последнего времени (вплоть до 2003 года) объемы выдаваемых ипотечных кредитов были настолько малы, что говорить об организации даже первичного рынка ипотечных кредитов было нецелесообразным. Это объясняется тем, что данная ниша в кредитовании занята, если не брать во внимание деятельность ОИКБ Русь (ООО), лишь немногими региональными банками. Программы и объемы их кредитования в этой области настолько малы, что их по праву можно и не считать операторами этого рынка. Региональные банки и филиалы московских до настоящего времени не активизировались по продвижению ипотечных продуктов и ограничиваются лишь кредитованием своих сотрудников и участников в капитале по льготной процентной ставке на покупку жилья, называя тем самым данный вид кредитования ипотечным, что, кстати сказать, является в корне не правильным. Ведь предоставление ипотечного кредита сопровождается оформлене правильным. Ведь предоставление ипотечного кредита сопровождается оформлением приобретаемой недвижимости за счет собственных и кредитных средств в собственность заёмщика и в залог в пользу кредитора. А так как приобретаемое за счет лжеипотечных кредитов жилье не обременяется залогом в пользу банка-кредитора, то и считать данный продукт ипотечным нельзя.
Следовательно, единственным и недосягаемым лидером в реализации ипотечного кредитования в Оренбургской области является ОИКБ Русь. Объёмы ипотечного кредитования за счет бюджетных средств и по федеральной программе АИЖК представлены на рисунке Н.1 (см. Приложение Н). Программы кредитования помогают жителям области приобретать за счет кредитных средств как квартиры в строящихся домах, так и на вторичном рынке, а также при наличии незавершенного строительством индивидуального жилого помещения (готовность объекта не менее 30%) дают возможность завершить начатое строительство в короткие сроки. Благодаря агрессивной политике банка, направленной на захват рынка и интенсивной деятельность по её реализации, жители даже самых отдаленных районов области могут реально воспользоваться возможностью получения ипотечного кредита.
Следует заметить, что ипотечное кредитование является долгосрочным и относительно рискованным видом розничного бизнеса. Срок предоставления ипотечного кредита может достигать 27 лет с момента предоставления кредитором денежных средств в зависимости от наступления пенсионного возраста заёмщика. Параметры предоставляемого кредита также зависят от размера и стабильности доходов, получаемых заемщиком и уровня ликвидности приобретаемого жилья. Именно от стабильност