Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
м не менее, можно было бы побудить крупные государственные и коммерческие банки расширить масштабы кредитования семей со средними доходами, если бы существовал долгосрочный капитал, если были бы снижены административные издержки, связанные с ипотечным кредитованием, и если были бы убраны юридические препятствия на пути ипотечного кредитования./54/
Названные препятствия на пути развития рынка первичного ипотечного кредитования труднопреодолимы -- каким же образом все-таки их преодолеть? Несмотря на общую слабость коммерческих банков, они, по-видимому, являются единственным реальным источником формирования и обслуживания ипотеки в России в крупном масштабе и единственным перспективным каналом для мобилизации сбережений в целях финансирования ипотеки. Вряд ли имеет смысл создавать специализированные учреждения (по подобию немецких судо-сберегательных учреждений) в условиях, когда проблемы, препятствующие успешной мобилизации сбережений и эффективной выдаче кредитов, в точности совпадают с проблемами, с которыми сталкивается банковская система в целом. К числу этих проблем относятся недостаточное доверие со стороны (долгосрочных) вкладчиков, отсутствие эффективных механизмов отбора заемщиков и недостаточная юридическая надежность, необходимая в качестве мотивации банков для их участия в (долгосрочных) кредитных операциях. Тем не менее, если проблемы аналогичны, значит, аналогичными являются и решения. Банковская реформа в России в настоящее время продвигается довольно умеренными темпами. Такие меры, как внедрение системы гарантирования вкладов, станут важным средством восстановления доверия вкладчиков./55,56/
С точки зрения бизнеса - и в первую очередь банков - ипотечное кредитование является весьма привлекательным способом размещения средств. В первую очередь, ипотечные кредиты входят в первую группу резервирования и практически не замораживают собственные средства. С другой стороны, процентная ставка по таким кредитам достаточно высока; ипотека диверсифицирует активы банка, способствует привлечению клиентуры и является хорошим началом для развития ретейлового бизнеса. Последнее оказывает положительный эффект на имидж банка.
Однако, чтобы строить свой бизнес на ипотечном кредитовании, банку необходимо иметь источники долгосрочных ресурсов. Эти источники могут быть в форме собственного капитала, кредитов и займов международных финансовых организаций, а также в виде средств, привлеченных с фондового рынка посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.
Тем не менее, для привлечения банков к кредитованию решающее значение имеют дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы для повышения ценности ипотечного залога, например, четкое определение прав кредиторов по отказу в выкупе закладной вследствие просрочки платежа, а также отмена многих административных препятствий к регистрации правового титула. Кроме того, необходимо принять меры по увеличению конкуренции в банковском секторе а также по быстрому распространению новых технологий, например, применяемых при оценке рисков.
Наконец, ограничивающим фактором для первичного рынка выступает одна фундаментальная юридическая проблема. В России в настоящее время собственник может заложить свое имущество де-факто только в момент его приобретения. Хотя кредиты под залог недвижимости в принципе возможны и их предлагают несколько специализированных агентств, имеет место несовершенство правовых отношений по регистрации залога, которое бы способствовало использованию имущества в качестве залога, -- прежде всего потому, что регистрация залога сопряжена с большими трудностями. Это затрудняет использование приватизированных квартир в качестве источника капитала для их собственников. В других странах, в дополнение к своему первому залогу, собственники жилья могут вторично закладывать имущество на более короткий срок, что также известно как кредит под залог недвижимости, iелью монетизации роста стоимости жилья.
Эффективное функционирование системы ипотечного жилищного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствии уровня надежности постулируемой высокой защищенности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги./57/
С этой целью на федеральном уровне было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Замысел был прост. Будучи государственной структурой и наделенное государственными гарантиями, агентство должно было налаживать работу с частными банками, побуждая их к предоставлению ипотечных кредитов. Побудительных механизмов было два: прямое предоставление гарантий банкам или выкуп у них закладных, преобразование этих закладных в пул и выпуск на открытый рынок ипотечных облигаций, привлекательных и относительно высокими доходностями, и очень низкими (благодаря госгарантиям) рисками.
Однако такой красивой схемы агентству выстроить не удалось. И прежде всего не получилось создать рыночную систему рефинансирования ипотеки в общегосударственным масштабе. Несколько лет подряд ссылались на отсутствие закона об ипотечных бумагах. Однако, несмотря на то что закон приняли год назад, агентство упорно продолжает привлекать деньги для обеспечения своей деятельности дедовским способом - посредством выпуска корпоративных облигаций, обеспеченных госгарантиями. Да и объемы крайне малы - сегодня на фондовом рынке обращаются