Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?бслуживаемых кредитах другому лицу.
Анализ ипотечного покрытия основывается на предположении, что любой пул ипотечных кредитов со временем несет определенные потери вследствие дефолта по части входящих в него кредитов. Необходимо подчеркнуть, что при анализе пула ипотечных кредитов Standard & Poors не проводит детальный кредитный анализ каждого отдельного кредита. Для оценки предполагаемой величины потерь в течение существования анализируемого выпуска ИЦБ ипотечное покрытие сопоставляется с эталонным пулом ипотечных кредитов.
В свою очередь, представление об эталонном пуле формируется на основе анализа рынка ипотечного кредитования в целом: с этой целью аналитики собирают сведения относительно типичных для такого рынка критериев андеррайтинга, размеров ипотечных кредитов, соотношения размеров основного долга по таким кредитам и стоимости обеспечивающей их недвижимости (loan-to-value ratio или LTV), о характерной для такого рынка частоте просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам, сроках и стоимости обращения взыскания на обеспечение по ипотечным кредитам и т.п.
На основе данных характеристик эталонного пула оценивают величину предполагаемых потерь с использованием коэффициентов СЧОВ (Weighted Average Foreclosure Frequency , WAFF.) и СВП (Weighted Average Loss Severity , WALS.). Первый коэффициент - средневзвешенная частота обращения взыскания - показывает выраженную в процентах долю кредитов в ипотечном покрытии, по которым возможен дефолт. Второй коэффициент - средневзвешенная величина потерь - среднюю величину потерь, которая ожидается в случае дефолта одного кредита после обращения взыскания на заложенное в его обеспечение недвижимое имущество.
Произведение коэффициентов будет отражать ожидаемую величину потерь в данном пуле. Например, если предположить, что каждый десятый должник не сможет исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту и с каждого такого должника удастся взыскать в среднем лишь 45% от суммы, существующей на момент дефолта задолженности, то размер потерь в таком пуле будет рассчитан следующим образом по формуле 2.1:
П = 10 % х 55 % = 5,5 % (2.1)
Ожидаемые потери могут быть покрыты за счет либо избыточного обеспечения (иными словами, для того чтобы выпустить ИЦБ на общую сумму 100 млн долл., необходимо предоставить ипотечное покрытие совокупной стоимостью 105,5 млн долл.), либо иных механизмов улучшения кредитного качества.
На основе сопоставления данных с эталонным пулом ипотечных кредитов аналитики делают предположение относительно величины потерь в анализируемом ипотечном покрытии. Это предположение также описывается при помощи коэффициентов СЧОВ и СВП. Чем выше ожидаемый рейтинг ИЦБ, тем более пессимистичными будут предположения относительно ожидаемых потерь, так как выплаты по ИЦБ с высоким рейтингом должны производиться своевременно и в полном объеме даже при тех iенариях, при которых по бумагам с меньшим рейтингом произошел бы дефолт. Кроме того, более высокие потери будут предполагаться в ипотечном покрытии, состоящем из неоднородных или необычно крупных кредитов./38/
Что касается России, то одно из препятствий для рейтинговой оценки ипотечных ценных бумаг - неоднозначность исторических данных по ипотечным кредитам. По имеющимся данным, на сегодняшний день по выданным различными банками ипотечным кредитам (кроме Сбербанка, по которому отсутствуют открытые данные) не было ни одного случая дефолта и обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. По мере увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов статистика по неплатежам должна проясниться. Однако лишь после прохождения по крайней мере одного экономического цикла, т.е. прохождения экономики по крайней мере через одну рецессию, можно будет с уверенностью говорить о наличии достаточной статистической базы.
Следующим звеном при присвоении кредитного рейтинга ипотечным ценным бумагам является анализ денежных потоков, в основе которого лежит постулат, что компания, выпускающая ИЦБ, в каждый момент времени должна иметь достаточно средств для их обслуживания, а также осуществления иных выплат (например, налогов или вознаграждения сервисера). Возможная нехватка денежных средств может быть компенсирована заранее предусмотренными в структуре выпуска ИЦБ механизмами повышения кредитного качества. Кредитное качество ипотечных ценных бумаг определяется кредитным качеством ипотечного покрытия, а также предусмотренными в структуре выпуска ИЦБ специальными механизмами повышения кредитного качества , такими как избыточное обеспечение, субординация и страхование.
Избыточное обеспечение, как это указывалось выше, заключается в том, что размер ипотечного покрытия превышает объем выпущенных ипотечных ценных бумаг. Соответственно, даже если платежи по части кредитов будут просрочены или прекратятся вовсе, поступлений от оставшейся части обеспечения будет достаточно для осуществления необходимых выплат.
Субординация предполагает размещение в рамках одного выпуска ИЦБ нескольких траншей ценных бумаг, держатели которых будут наделены разными правами. Обычно выплаты держателям младших траншей начинаются только после того, как полностью выплачены основной долг и проценты держателям старших траншей. В этом случае инвесторы в ИЦБ из старших траншей получают дополнительную защиту от потерь, а держатели младших траншей - более высокую доходность как следствие вложения в более рисковые ценные бумаги.
Страхование своевременных и полных выпл