Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
В°вит кредитные организации в неравные условия. Однако сам регулятор уверен, что действует во благо кредитных организаций и держателей ипотечных облигаций и для укрепления надежности рынка ипотечных бумаг.
Инструкция Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием (№ 112-И) устанавливает три дополнительных обязательных норматива - Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) - 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%.
Дело в том, что новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций. Банкам, которые только начинают развивать свои ипотечные программы, первоначально будет сложно выпускать ипотечные ценные бумаги, поскольку процесс формирования ипотечного покрытия сейчас идет достаточно медленно./31/
А вот ипотечный агент - это новый участник рынка ценных бумаг, который строит свою деятельность исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть получены им на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.
Требования, предъявляемые к ипотечному агенту законодательством, довольно жесткие. Эта жесткость подразумевает уменьшение финансовых рисков и злоупотреблений в деятельности нового участника рынка ценных бумаг. Все начинается с того, что вид деятельности ипотечного агента - приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, - является исключительным. Он может иметь гражданские права и обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием./32/
Одним из главных принципов, на которых строится структурированное финансирование ипотечных кредитов, является принцип надежности финансовых инструментов - ИЦБ, скорее даже их сверх надежности. Расчет был в том, что основным инвестором в ИЦБ будет Пенсионный фонд, который может вкладывать капитал только в очень качественные инструменты.
Представляется, что этот подход является ошибочным. Прежде всего, в макроэкономическом смысле подход не дает повода для развития рыночных механизмов, ведь он направлен не на работу с инвесторами фондового рынка, а на эксплуатацию только одного и совершенно специфического инвестора. Этот инвестор на начальных этапах может дать импульс для дальнейшего движения названных инструментов на фондовом рынке, придав им особый авторитет.
Во-вторых, обеспечивая надежность ИЦБ по их предмету (особого рода ипотечные кредиты), Закон необоснованно сужает возможности рефинансирования. Весь опыт зарубежных стран, который получен за последние 30 лет, со всей очевидностью свидетельствует о том, что секьюритизация, в том числе ипотечная, не является эксклюзивным методом рефинансирования, это вполне нормальная и обычная техника уменьшения стоимости капитала на рынке. Кредит, обеспеченный ипотекой, и кредит, не имеющий такого обеспечения, для целей секьюритизации совершенно ничем не различаются.
В-третьих, надежность ИЦБ к тому же обеспечивается в Законе об ИЦБ также установлением инфраструктуры, которая обслуживает секьюритизацию ипотечных кредитов (специализированный депозитарий ипотечного покрытия; коммерческая организация, осуществляющая полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента; специализированная организация для ведения бухгалтерского учета; требования к собственному капиталу ипотечных агентств и прочее). В данном случае повышенная надежность ИЦБ прямо отражается на стоимости секьюритизации: надежная секьюритизация - дело дорогое.
Однако возникает вопрос, можем ли мы себе позволить дорогую секьюритизацию. Скорее всего, ответ будет отрицательным. Дороговизна секьюритизации может компенсироваться только двумя способами: объемом ипотечных кредитов, на основе которых выпускается ИЦБ, и развитой индустрии секьюритизации, которая только и может предложить пусть не низкую, но оптимальную цену за предлагаемую ей инфраструктуру. Эти два фактора у нас сейчас отсутствуют, поэтому дорогая секьюритизация в российских условиях может иметь место только в ограниченных пределах./33/
Можно рассчитывать, что федеральный закон № 152 от 11 ноября 2003 г. "Об ипотечных ценных бумагах" станет отправной точкой для создания нормативной базы, регламентирующей секьюритизацию финансовых активов в России. В таком случае и отечественные банки получат возможность пользоваться теми преимуществами, которые обычно связывают с секьюритизацией.
Как это ни парадоксально, не столь очевиден ответ на вопрос, почему многие выбирают этот источник финансирования, каким именно образом, за счет чего секьюритизация приносит прибыль?
Секьюритизация жилищных ипотечных кредитов способствует возобновлению ресурсной базы занимающейся