Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?но, кредитный рейтинг, присваиваемый ипотечным облигациям, является важнейшим аспектом секьюритизации.
Итак, в стремлении получить долгосрочные ресурсы для направления их сферу ипотечного кредитования, банки выходят для заимствования на фондовый рынок посредством выпуска корпоративных ипотечных облигаций, срок погашения которых сравним со сроками самих ипотечных кредитов. Получается схема - длинные пассивы (ипотечные облигации) против длинных активов (ипотечные кредиты). Например, в Германии довольно успешно действуют по такой схеме специализированные ипотечные банки. Секрет их успеха заключается, во-первых, в наличии серьезного учредителя (каждым таким банком владеет материнская компания, как правило крупный банк с мировым именем). Другим фактором является высокий кредитный рейтинг самого ипотечного банка. И, наконец, в-третьих, огромный портфель ипотечных кредитов и его открытость для контроля со стороны правительства.
По всей видимости частные российские коммерческие банки на практике не могут применить такое рефинансирование в силу сложившихся обстоятельств:
за российским коммерческим банком обычно стоит матрешка из оффшорных компаний и холдингов. Поэтому ни о какой поддержке материнской компанией говорить не приходится;
их кредитный рейтинг намного ниже инвестиционного;
практически все отечественные коммерческие банки являются универсальными, то есть, помимо ипотеки, занимаются ещё тысяча и одним бизнесом.
В принципе российские коммерческие банки способны привлечь финансове ресурсы на срок, сравнимый со сроком ипотечного кредита. Однако цена такого привлечения оказывется настолько высокой, что реализовывать подобную схему невыгодно.
Существуют и другие варианты, например, среднесрочные пассивы (7-10 лет) против длинных активов. Частным коммерческим банкам они тоже не подходят по вышеназванным причинам, а вот государственным и полугосударственным могли бы подойти. Такие схемы использовались при создании федерального Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК). Федеральное правительство через Минфин гарантирует выплаты по корпоративным облигациям АИЖК, которое должно использовать средства, вырученные от эмиссии этих облигаций, на выкуп закладных и прав требований по ипотечным кредитам. Здесь проблема другая. АИЖК, как и многие другие государственные учреждения, пока работает очень неэффективно. Неудивительно, что каждый год оно просит у федерального правительства увеличить уставный фонд./37/
На сегодняшний день уставный капитал агентства составляет 690 млн руб. Единственным акционером АИЖК является Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
ОАО "Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию" планировало в начале 2005 г увеличить уставный капитал на 0,7 млрд руб до 1,39 млрд руб. Данный показатель заложен в бизнес-плане агентства на 2005 год, который одобрил 30 ноября 2004 года Наблюдательный совет АИЖК.
Однако министр финансов РФ Алексей Кудрин высказался против увеличения объема уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, выступая на заседании президиума Госсовета. По его словам, есть некоторое опасение по поводу появление монополиста в жилищной сфере, которым в случае увеличения уставного капитала и объема гарантий может стать федеральное агентство./39/
В результате с помощью АИЖК так и не удалось сформировать массовый первичный рынок ипотечных кредитов ни в крупных городах, ни в регионах (кроме, республики Башкортостан, которая является несомненным лидером не только по объемам выдаваемых ипотечных кредитов, но также и по их рефинансированию).
Сущетсвует ещё одна схема рефинансирования - короткие пассивы (месячные векселя или коммерческие бумаги) против длинных активов, - которая в мировой практике реализуется в ипотечных кондуитах. Основным видом деятельности кондуита является покупка прав требований по ипотечным кредитам у банков и рефинансирование портфеля накопленных на балансе ипотечных активов с помощью повторяющихся (револьверных) эмиссий собственных коммерческих бумаг. Такое рефинансирование получается очень дешевым, поскольку короткие бумаги несут значительно меньше рисков. Более подробнее речь об ипотечном кондуите пойдет ниже.
Сейчас нашему финансовому рынку нужны новые предложения и инициативы, перспективные инструменты. Одним из эффективных направлений решения задачи по привлечению долгосрочных ресурсов в ипотеку могут стать ипотечные ценные бумаги. В 2004 году в закон Об ипотечных ценных бумагах были внесены дополнительные поправки, направленные на усиление защиты прав инвесторов в случае возможного банкротства эмитента, на которых так настаивали представители банковского сообщества. Кроме того, инвесторы, приобретающие ипотечные ценные бумаги, будут пользоваться льготами по доходу от инвестиций. Так, вместо общего налога в 24% по доходам от ценных бумаг они будут платить всего 9% (если ипотечные ценные бумаги будут выпущены до 1 января 2007 года) или 15% по выпускам, состоявшимся после этой даты.
Пока что в России не было зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг. Однако, кредиторы, имеющие ипотечные активы, серьезно оценивают возможности выпуска этих финансовых инструментов уже в 2005 году.
ипотечный жилищный кредитование рефинансирование
2.3 Эмиссионные ипотечные ценные бумаги как инструм