Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
В¶илое имущество и ряд других регулярных обязательных выплат, связанных с платежами за данное жилье, в совокупных доходах заемщика не превышает 35%;
приобретаемое жилье является основным местом жительства заемщика;
процентная ставка, как правило, фиксированная на весь срок кредита (до 27 лет);
платежи по кредиту рассчитываются, как правило, по схеме аннуитетных платежей, включая постепенное погашение суммы основного долга.
Второй уровень рынка ипотечных кредитов - вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.
Основная задача этих организаций-посредников, или как их еще называют, операторов вторичного рынка, - в привлечении средств с рынка капиталов и предоставлении этих средств кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Одним из важнейших условий работы вторичного рынка является отработка надежных механизмов и финансовых инструментов, обеспечивающих первичных кредиторов необходимыми средствами для кредитования.
Особая роль операторов вторичного рынка состоит в том, что они в рамках своей деятельности способствуют повышению надежности и качества предоставленных кредитов. В существенной мере это достигается за счет отработки отмеченных выше стандартных требований, в соответствии с которыми и происходит процесс кредитования. Кредитные институты вправе свободно и самостоятельно избирать свою кредитную политику, однако, если они хотят иметь доступ к наиболее дешевым ресурсам, то вынуждены действовать в соответствии со стандартами и требованиями к надежности кредитов, устанавливаемых операторами вторичного рынка.
Основной принцип работы вторичного рынка заключается в том, что он позволяет одним учреждениям специализироваться на организации и обслуживании ипотечных ссуд, а другим - на их финансировании. Таким образом, увеличивается объем средств на ипотечном рынке, а те учреждения, которые умеют организовывать и обслуживать ссуды, могут осуществлять свою деятельность и при этом не держать у себя эти ссуды. Покупатель жилья выигрывает от повышения уровня конкуренции на ипотечном рынке, которая ведет к снижению стоимости средств.
Для банков, которые продают свои продукты на вторичном рынке, главная выгода заключается в повышении эффективности управления их балансом либо с точки зрения финансирования, либо с точки зрения использования капитала, либо и в том и в другом отношении.
Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов выполняют и другие важные экономические функции: они обеспечивают постоянный приток капитала, особенно в периоды его общей нехватки; помогают перераспределению капитала из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает; снижают разброс процентной ставки по кредитам в зависимости от географического фактора; обеспечивают возможность диверсификации портфеля кредитов для инвесторов; способствуют стандартизации операций, производимых первичными кредиторами.
Существует целый ряд различных видов деятельности на вторичном рынке и широкие возможности для споров о том, что следует считать деятельностью на вторичном рынке и что собой представляет секьюритизация. Многие полагают, что секьюритизация ипотеки может сыграть важную роль в развитии российского ипотечного рынка. Несомненно, секьюритизация действительно имеет большое значение, однако она не может полностью компенсировать все недостатки первичного рынка.
Самый простой случай заключается в том, что учреждение, которое может организовывать и обслуживать ссуды, делает это на балансе учреждения, которое может держать у себя эти ссуды. Это нельзя назвать настоящей деятельностью на вторичном рынке, поскольку право собственности на ссуду и право получения доходов от этой собственности ни к кому не переходят. Однако эффект может быть таким же, как и в случае, когда учреждение организует ссуду, а затем сразу продает ее. Этот метод особенно выгоден учреждениям-инвесторам, которые хотят держать у себя ипотечные ссуды, но не имеют возможности организовать или обслуживать их. Учреждение-инвестор определяет требования к ипотечным ссудам, которые должно выполнять учреждение-организатор: например, отношение основной суммы к оценочной стоимости обеспечения, максимальный размер, спрэд и страхование. Обслуживающее учреждение регулярно собирает платежи в счет погашения основной суммы и уплаты процентов, напрямую переводит их кредитору и решает все остальные вопросы, связанные с управлением ссудой. Соглашение между этими двумя сторонами должно содержать подробное описание процедуры управления кредитным портфелем, особенно в том, что касается возможных просроченных долгов.
Одним из вариантов такой схемы заключается в следующем: учреждение организует ссуды, держит их на своем балансе, а затем передает кредитный портфель (вместе с обслуживанием или без обслуживания) учреждению-инвестору. Есть целый ряд обстоятельств, при которых банк может захотеть продать кредитный портфель. Он может захотеть выйти из ипотечного кредитного бизнеса и таким образом продать свой портфель кредитору, который остается в этом бизнесе. У него может быть возможность организовывать и обслужи