Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
? была достаточно высока и составляла 7,5 -8,5 % в год.
В связи с лимитированием общего годового объема выдаваемых ссуд (значительное время общая сумма ссуд, выдаваемых крестьянам Государственным Крестьянским поземельным банком ограничивалась 5 млн. руб. в год), а также высоким ссудным процентом общий объем выданных Государственным Крестьянским поземельным банком ссуд был небольшим, в частности всего на 1895 г. было выдано ссуд на 82,4 млн. руб. на покупку 2,4 млн. десятин земли, что составило менее 2% всех выкупленных крестьянами земель (общая площадь крестьянского землевладения исчислялась в 136,4 млн. десятин.
Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли с остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму кредитного долга составил долг Государственного Дворянского земельного банка, открытого в 1885 г. для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5 % годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги, также взимался страховой процент). Из всей суммы лишь 49,6 млн. руб. приходилось на долю Государственного Крестьянского поземельного банка.
Несомненно, государство проводило политику широкой поддержки дворянства как класса собственников. Сроки кредитования дворян постоянно увеличивались, в итоге максимальный срок кредитования составил 66,5 лет. Непосредственно Государственный банк России осуществлял большую финансовую помощь Государственному Дворянскому земельному банку. Помимо огромных кредитов за счет государственных дотаций предоставлялись различные льготы заемщикам Государственного Дворянского земельного банка: в частности процент по ссудам банка в дальнейшем был снижен до 4. Потомственные дворяне могли получать дополнительные ссуды. Более того, по прошествии 5-ти лет допускался пересмотр срока ссуды без увеличения суммы долга. (Интересная деталь, этот механизм - рефинансирование ипотечного кредита, только недавно стали широко применять американские банки).
И только в 1896-1898 гг. условия реально стали меняться в лучшую сторону для крестьянства: крестьянину могли выдавать ссуды в 90 % и даже 100 % от оценки приобретаемой земли. Банковский процент снизился до 3,5 и 4,5.
Огромные неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки, и наоборот, организация новых рыночных институтов, успешно работающих со всеми классами общества, все это резко изменило последующую кредитно-финансовую политику государства.
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Свой первоначальный капитал вновь открывающиеся кредитные институты могли образовывать из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.
К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. действовало уже 15450 товариществ. Между собой кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы. В 1914 г. существовало 11 кредитных союзов.
С 1913 года в стране создавались кассы городского и земского кредита, также занимающиеся долгосрочным кредитованием.
Успешно развивались и частные банки, которые работали в основном с недвижимостью в городах.
В это время залог являлся самым надежным и гарантированным способами обеспечения кредита. И, несмотря на то, что экономическое, политическое и социальное развитие России значительно уступало ведущим западным странам, это не помешало создать самые разнообразные организационно-правовые формы институтов ипотечного кредита.
К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Залоговая банковская система включала государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.
В это время в стране существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Государственный Дворянский земельный банк, Особый отдел Государственного Дворянского земельного банка и 18 частных банков, а также: городские кредитные общества и городские общественные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудно-сберегательные и кредитные товарищества и другие залоговые учреждения.
Несомненно, долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского хозяйства, городскому хозяйству. Развитие кредитно-финансовой системы практически не уступало западному.
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные, имевшие хорошее ликвидное обеспечение - недвижимость, стоимость которой не была сильно подвержена инфляции./11/
К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось.
После революции частная собственность на недвижимость, в том числе на землю, в основном была ликвидирована. С ее ликвидацией ипотечные банки прекратили свое существование и ипотека была полностью изъята из административно-командной экономики, которая пришла на смену рыночной.
До начала экономической реформы конца 80-х -