Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?ование ипотечных кредитов на 12 миллиардов рублей. Мы запросили увеличение объемов господдержки прежде всего за счет гарантий по обязательствам агентства. Необходимость этой меры диктуется тем, что сегодня на рынке длинных денег практически нет. Предоставление госгарантий позволило бы нам полностью выполнить планы и при этом как минимум не повышать ставку, а возможно, и несколько снизить. Мы надеемся убедить в своей правоте и Минфин, но пока наши предложения по объемам господдержки не нашли понимания", - сетует г-н Вишневский.
Однако, подобное непонимание совершенно не удивляет: снижение объемов государственных гарантий можно легко объяснить - АИЖК продолжает выдавать кредиты, для которых пока не найден подходящий, и главное, рыночный источник рефинансирования. Естественно, в Минфине задаются вопросом: насколько эффективно были использованы его гарантии, нацеленные на поддержку будущей ипотечной системы?
Для АИЖК эти рассуждения крайне опасны: если агентству не удастся выбить дополнительные гарантии, то вся федеральная ипотечная программа может затрещать по швам. АИЖК придется привлекать средства на худших, то есть рыночных условиях, а делать этого оно не умеет. Впрочем, судьба агентства сейчас, кажется, мало кого интересует. Похоже, его место на этом рынке готовы занять крупнейшие российские и иностранные банки, для которых сегодняшняя ситуация крайне выгодна.
Приход таких игроков в ипотеку вполне вероятен. И более того, перспективы усиления серьезных государственных и окологосударственных банков на этом рынке никого не пугают. Не исключено, что рано или поздно произойдет концентрация ипотечного рынка вокруг крупных кредитных учреждений. Возможно, впоследствии именно они будут инвестировать свои средства в приобретение ипотечных ценных бумаг, а также выступать их эмитентами. Кстати, такой источник рефинансирования не нуждается в госгарантиях, а значит, будет снята нагрузка с государства. Крупным банкам будет существенно легче привлечь деньги под ипотечное кредитование, собрать крупные пулы закладных и выпустить интересные облигации на рынок. Им самим это тоже интересно, так как ипотечные бумаги - доходный и, при правильном обращении, масштабный финансовый инструмент.
Если нечто подобное произойдет, то шансов у АИЖК практически не останется.
На этом фоне существенно больше возможностей развить ипотечное жилищное кредитование имеет, например, Внешторгбанк. АИЖК в перспективе либо окончательно утратит свои позиции, либо фактически сольется с каким-нибудь госбанком. Это будет вполне логично, раз уж все основные финансовые потоки концентрируются вокруг них./57/
Следует также отметить, что в новую ипотечную систему не впишутся и небольшие коммерческие банки. Многих из них подкосил июньский банковский кризис. Ряд банков, реализующих собственные ипотечные программы, частично свернули их в связи с дефицитом ликвидности. Небольшие банки полагали, что смогут запустить свои ипотечные программы на вкладах, затем выйти на рынок ипотечных ценных бумаг, выпустить облигации и привлечь долгосрочные пассивы. Но теперь, после летнего кризиса доверия, чтобы привлечь вкладчиков и приступить к формированию ипотечного пула, явно недостаточно размещения рекламы и повышения процентов по депозитам. Банкам приходится искать субординированные или, по крайней мере, трех-пятилетние валютные кредиты на Западе. Задача по привлечению финансирования существенно осложнилась. И, скорее всего, небольшим банкам, ресурсы которых ограничены, придется уступать пулы более крупным банкам.
В процессе проведенного нами методологического анализа деятельности банков-кредиторов на вторичном рынке ипотечного кредитования была структурирована следующая схема развития вторичного рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации (см. Приложение Л). Данная схема объединяет как механизмы простого рефинансирования (то есть, не прибегая к финансовым возможностям секьюритизации), которые заключаются в продаже ипотечных кредитов другим финансовым институтам, так и механизмы секьюритизации ипотечных активов. Принципиально новым для российских условий является, например, продажа выданных первичными кредиторами ипотечных кредитов специально созданным закрытым ипотечным паевым инвестиционным фондам.
В конце апреля текущего года ФСФР зарегистрировала правила первого ипотечного паевого фонда в России - "Югра Ипотечный фонд" (под управлением УК "Регион Девелопмент"). Тем самым начинает формироваться новый и весьма емкий сегмент рынка коллективных инвестиций. По оценке Ассоциации российских банков (АРБ), к концу 2004 года совокупный портфель ипотечных кредитов (с учетом некредитных организаций) превысил $1 млрд.
Фонд создаётся на 15 лет, его размер - 340 млн. руб. Выплаты по паям будут производиться ежеквартально, планируемый доход - не менее 10% годовых. Стоимость инвестиционного пая составляет 10 тыс. руб., минимальный входной порог - 100 тыс. руб. Пайщиками фонда выступили негосударственные пенсионные фонды. Привлечённые средства планируется направить на выкуп закладных по ипотечным кредитам, которые будут выданы на приобретение жилья, возводимого за счёт средств другого фонда Регион Девелпмента - Югра - недвижимость./60/
Теперь банки смогут рефинансировать ипотечные кредиты, продавая права требования по ним управляющим компаниям.
В соответствии с Постановлением ФКЦБ России О составе и структуре активов акционерных