Разработка мероприятий по повышению конкурентоспособности мини-гостиницы
Дипломная работа - Маркетинг
Другие дипломы по предмету Маркетинг
?стиницы, которые можно отнести к различным категориям - от хостела до уровня 5 звезд. Вследствие этого и затраты на строительство мини-отеля колеблются в очень широком диапазоне.
На строительство мини-отеля, который по уровню комфорта сможет себя позиционировать как отель 4 звезды, потребуется до 75 тыс. долларов. США в расчете на один номер. На строительство хостела нужно будет потратить около 15 тыс. долларов США.
Однако вне зависимости от звездности мини-отеля 60-65% первоначальных затрат потребуется на покупку недвижимости. Остальные средства пойдут на перепланировку помещения, ремонт, отделку и запуск,
За последние два года уровень вложений в строительство мини-отелей значительно в среднем. За последние два года уровень вложений в строительство мини-отелей увеличился приблизительно на 30%. В основном это связано с постоянным удорожанием недвижимости. Если в 2001 году в центре города можно было найти помещение по 500 долларов США за кв.м.,. то сейчас не просто и за 1 000 долларов США за кв.м.
При существующем уровне капитальных вложений срок окупаемости мини-отеля в среднем составляет 3-4 года, в то время как для обычной гостиницы этот период составляет 5-6 лет и более. А при имеющемся дефиците качественных мест размещения заполнить небольшую гостиницу довольно просто.
Помещение для мини-отеля является основной статьей затрат, и от того, где он будет располагаться, зависят и первоначальные вложения, и категория отеля, и уровень цен, и, как следствие, сроки окупаемости.
Например, для гостиницы в 10 номеров потребуется здание или его часть площадью около 600 кв.м.
В зависимости от выбора района, в котором будет располагаться отель, и от того, в собственности будет находиться объект недвижимости или в аренде, уровень вложений будет отличаться. У каждого варианта есть свои положительные и отрицательные стороны. В том случае, если объект недвижимости будет находиться в центре города, затраты на его покупку будут выше, чем по объекту, располагающемуся на окраине (в спальных районах). В то же время по прошествии определенного периода (принимая во внимание темпы роста цен на недвижимость) можно быть уверенным, что прирост стоимости активов отеля в центре будет более значительным. Если говорить об аренде и собственности, то преимущество аренды в том, что первичные затраты на строительство будут ниже, но потом с арендованным помещением могут возникнуть различные сложности. Во-первых, срок арендного договора рано или поздно закончится, при том, что срок аренды у КУГИ в среднем составляет пять лет, из которых год необходим на строительство и запуск, а оставшихся четырех лет может и не хватить для полной окупаемости вложений. В том случае, если помещение арендуется у частного лица, то велика вероятность того, что собственник не согласится на переделку помещения. Наличие помещения в собственности сильно увеличит первоначальные вложения, но избавит от проблем со сроками, к тому же собственность можно в любое время продать.
В большинстве своем мини-отели размещаются в расселенных и отремонтированных коммунальных квартирах, расположенных в домах старого фонда центральной части города и прилегающих к ней районах. Однако не редкость, когда мини-отель располагается в отдельно стоящем здании. При этом такие гостиницы пытаются выйти на более высокий уровень.
Местоположение для гостиницы является ключевым фактором, который определяет ее возможности с точки зрения доходности. Мини-отель в этом отношении не исключение.
Как показывают исследования, проведенные компанией МКД Партнер, более 70% мини-отелей, функционирующих на гостиничном рынке Санкт-Петербурга, располагаются в историческом центре города.
На окраине города размещаются 22% отелей, участвовавших в обзоре. Надо особо отметить, что под окраиной понимаются территории, находящиеся на севере - за Петроградской стороной, на юге - за Обводным каналом, а на востоке - за Невой.
Рис.3.6. Местоположение мини-отелей Санкт-Петербурга (в обзоре участвовало 85 гостиниц)
Оставшиеся 7% гостиниц находятся в пригородах Санкт-Петербурга (Петергоф, Пушкин). Несомненно, что наиболее выигрышный вариант для гостиницы - это исторический центр города.
Грамотная клиентская база заполняет отель постояльцами независимо от сезона. Для мини-отеля источниками клиентов служат:
туристские фирмы;
предприятия;
Интернет;
круг знакомых.
Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.
Среди основных групп клиентов можно выделить три, которые являются превалирующими в мини-отелях: туристы; корпоративные клиенты; индивидуалы.
Значительное количество клиентов обеспечивают правильно выбранные туристские фирмы. Такие компании всегда берут комиссионные за свои услуги.
Мини-отели наиболее популярны у активных туристов, тех, кто путешествует с детьми или приехал по делам. Определенную роль играют национальные пристрастия. Мини-отели больше предпочитают европейцы.
Корпоративные клиенты приезжают круглый год, что позволяет продержаться в межсезонье. В 2003 г. корпоративные клиенты и индивидуальные туристы обеспечили мини-отелям 45-55%. Компании не требуют значительных скидок, поскольку их цель не турбизнес, а размещение своих сотрудников и партнеров. Основные клиенты малых гостиниц - бизнесмены среднего класса, пребывание которых не требует обстановки престижных международных цепей. Как правило, эти клиенты нуждаютс