Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ий1,9551,955Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок1,8182,444
Для получения стоимости замещения в рамках затратного подхода необходим учет прибыли предпринимателя (девелопера). Прибыль девелопера определялась на основе данных о доходности инвестиций в коммерческую недвижимость в г. Москве. Расчет прибыли девелопера для г. Москвы представлен в таблице ниже.
Таблица 12. Определение прибыли девелопера
Наименование показателяПрибыль застройщика (девелопера), %Источник информацииИнвестирование в офисы класса А18-25Rway, январь 2009 г., №136Доходность девелоперских проектов коммерческой недвижимости25
Таким образом, в рамках данного Отчета прибыль девелопера определена в размере 23,0%.
Итоговый расчет стоимости замещения оцениваемого объекта представлен в таблице ниже.
Таблица 13. Расчет стоимости замещения без учета износа
Наименование показателяНадземная часть зданияПодземная парковкаКод аналога3.3.3.0513.9.3.084С(БАЗ), руб/м310 866,001 834,31Группа поправок (SDC), руб/м30,00-219,85Группа поправок (К)1,8182,444Количество единиц измерения в оцениваемом объекте (N), м315 166,704 522,30Кдев1,231,23СЗ без учета износа, руб.368 518 91821 947 861СЗ без учета износа, без учета НДС, округл., руб.390 466 779
.2.3 Расчет накопленного износа
Физический износ
В практике оценки объектов недвижимости применяют следующие методы определения величины физического износа:
нормативный метод;
метод срока жизни;
стоимостной метод.
Принимая во внимание способ расчета стоимости замещения улучшений без учета износа, используемый в настоящем Отчете, очевидно, что наиболее целесообразно использовать для определения физического износа нормативный метод.
Согласно выбранному методу, физический износ объекта определяется по формуле:
, где:
ФИ - физический износ объекта, %;
ФИi - физический износ i-ого конструктивного элемента, %;
di - удельный вес i-ого конструктивного элемента в стоимости замещения объекта, %.
По конструктивным элементам, которые не были доступны для непосредственного осмотра, износ определялся косвенными способами. При этом учитывались такие факторы, как преобладающий материал конструкций, средний срок службы отдельных систем, возможность и периодичность замены элементов, физическое состояние объекта в целом.
Определенное представление о соотношение технического состояния объекта и величины физического износа дает следующая таблица:
Таблица 14. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом
Физический износ, %.Состояние несменяемых конструкций зданий.Состояние внутренних конструктивных элементов.0-20Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют.21-40Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.Полы и потолки ровные, на потолках возможные волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.41-60Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.61-80Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.81-100Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.
Удельные веса конструктивных элементов объекта недвижимости принимаются по данным справочника Общественные здания по таблице, соответствующей выбранному объекту-аналогу. Расчет физического износа по конструктивным элементам для объекта оценки приведен в таблице ниже:
Таблица 15. Расчет физического износа для оцениваемого объекта
Конструктивные элементыУдельный вес, %Износ, %Удельный износ, %Фундаменты3,45100,35Каркас2,29100,23Стены наружные с отделкой8,0050,40Внутренние стены и перегородки4,6750,23Перекрытия и покрытия6,4250,32Кровля3,6550,18Окна и балконные двери5,5550,28Полы11,1550,56Отделка потолков, внутренних стен и перегородок10,7150,54Прочие конструкции4,2950,21Специальные конструкции8,9250,45Отопление вентиляция и кондиционирование15,7250,79Водоснабжение и канализация2,2350,11Электроснабжение и освещение11,7050,59Слаботочные системы0,6350,03Прочие системы и специальное оборудование0,6250,03Итого: