Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
·начительных объемов офисной и гостиничной недвижимости. Одной из вероятных причин диверсификации бизнеса является неудовлетворенный спрос на офисные и гостиничные площади.
Ряд иностранных институциональных инвесторов объявили о своих инвестиционных планах на российском рынке коммерческой недвижимости. В частности, поиском объектов соответствующего уровня заняты компании GE Capital, AIG Global Real Estate Investment, Европейский Банк Реконструкции и Развития (ЕБРР) и JER Partners.
Продолжает развиваться российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость. Данный вид привлечения средств осваивают даже такие крупные компании, как Mirax Group, которая возвела многофункциональный комплекс Башня Федерация в рамках ММДЦ Москва-Сити. Для финансирования этого, а также других проектов компании были созданы два закрытых паевых инвестиционных фонда с порогом инвестиций, доступным для частного инвестора. Ожидается рост числа закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также значительное увеличение объема средств, аккумулированных под их управлением.
Долгое время основным привлекательным для инвестиций регионом России считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в г. Москве снижается. В то же время растет инвестиционная привлекательность регионов. Доходы населения (а значит и платежеспособность) растут во всей России - только за последний год прирост составил от 10% до 25% по различным регионам. Как следствие этого растет товарооборот. Интересно, что г. Москва уже не является лидером по динамике роста этих двух показателей.
Непрозрачность региональных рынков серьезно уменьшает их инвестиционную привлекательность. Если говорить о недвижимости, то в настоящее время в регионах практически отсутствуют регулярные исследования этого рынка, информация противоречива, объемы рынка, заявленные различными источниками, различаются в разы. На фоне этого достаточно изученный рынок недвижимости г. Санкт-Петербурга с его высокой доходностью представляет наибольший интерес для инвесторов.
В настоящее время по доходности рынок недвижимости Петербурга опережает рынки не только Европы, но и г. Москвы. Например, доходность недвижимости в г. Лондоне находится на уровне 5%, в г. Варшаве 8%, в г. Москве составляет 13-14%, а в Петербурге - 17-20%.
В силу высокого уровня доходности этого бизнеса продолжается интенсивный рост инвестиций в него, соответственно продолжается рост объемов вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.
.5.4 Обзор рынка офисной недвижимости г. Москвы
Рынок офисов г. Москвы находится на пике своего развития. Москва - экономический и финансовый центр Российской Федерации. Здесь зарегистрировано 50% российских финансовых организаций и сосредоточены 84% активов банковского сектора. Штаб-квартиры крупнейших российских корпораций, головные представительства транснациональных компаний, федеральные и региональные органы власти расположены в г. Москве. Более трети занятого населения г. Москвы (2,5-3,0 млн. человек) является офисными работникам.
Общий объем офисных площадей всех типов оценивается в размере 30 млн. м2. Большая часть обращающихся на рынке офисных площадей относится к классу С (7,5-8,0 млн. м2). Площадь офисов класса А и В достигла 5,4 млн. м2.
Было введено в эксплуатацию 420 000 м2 офисных площадей класса А и В. В том числе введенная в эксплуатацию площадь бизнес-центров класса А составила 159 тыс. м2.
Некоторые введенные бизнес-центры представлены в следующей таблице:
Таблица 4. Некоторые введенные бизнес-центры
№НазваниеАдресКлассАрендуемая площадь, м21Аврора Бизнес-Парк - IIСадовническая ул., 82/2, стр. 2А40 1002Крымский мостТурчанинов пер.B5 5593Вавилов ТауэрВавилова ул, 24А19 0004ВолнаПр. Академика Сахарова, 8А15 3005Северное Сияниеул. Правды, 26А28 3856БородиноРусаковская ул., 13, стр. 1А29 3947Union Center IIРязанский пр-кт, 24, стр. 1В8 1008АльянсЭлектрозаводская ул., 33В6 8009ТургеневскийТургеневская пл., 2/4, стр. 1А8 80010Gorky Park TowerЛенинский пр., 15А26 00011Красная Пресняул. Красная Пресня, 24А12 84012н/д8-я ул. Текстильщиков, 11, стр.2В8 80013н/дКарамышевский пр., 6А9 25014н/дЛуков пер., 2, стр.1В6 00015н/дул. Правды, 8, кор.1В10 10016н/дул. Ефремова, 12, стр.2В5 90017Сапфирул. Щербаковская, д. 53В15 00018River PlazaВаршавское шоссе, д. 35В11 00019Новосущевскийул. Новосущевская, 13А27 033
По объему офисных площадей г. Москвы традиционно лидирует ЦАО, лидерство которого особенно заметно в сегменте офисов международного класса.
Следует отметить, существенный рост доли западных округов (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО) в объемах нового строительства офисных площадей.
2.5.5 Вакантные площади, арендные ставки
Продолжилась тенденция к понижению уровня вакантных площадей. Для класса А доля свободных помещений составляла 2,5%, а для класса В - 3,6%.
Снижение доли вакантных площадей вызвало рост арендных ставок. Средний уровень арендных ставок на офисные помещения вырос за 9 месяцев 2008 г. на 5-7%.
При этом максимальные ставки аренды на лучшие помещения, расположенные в центре города, выросли более существенно, достигнув диапазона в 900-1 100 долл. США/м2/год.
Арендные ставки на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения) выросли на 12,6%, достигнув диапазона 410-450 долл. США/м2/год.
2.5.6 Инвестиционные аспекты
Ситуация на рынке купли-продажи офисных площадей во многом объяснялась избытком денежной ликвидности в стране, которое