Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
что все большее количество граждан Российской Федерации становятся собственниками недвижимости, можно предположить, что перед обладателем встает вопрос о необходимости оценить свое имущество. Нам необходимо определить рыночную стоимость объекта недвижимости тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным.
С помощью затратного подхода мы определим стоимость объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек), с помощью сравнительного подхода соотнесем рыночную стоимость конкурирующих объектов недвижимости, а с помощью доходного подхода измерим текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
Глава 1. Основы оценки стоимости недвижимости
.1 Назначение оценки и основные понятия
Зачем нужно оценивать стоимость имущества? Стоимость имущества лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесения в уставный капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершающихся на рынке недвижимости. Оценка является достаточно регулярной процедурой, так как подвижны и многочисленны условия, характеризующие состояние объекта недвижимости в частности и рынка недвижимости в целом.
Оценка стоимости - не одномоментный акт, а длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента, стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, понимающего главные принципы оценки, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента; понимания финансирования, налогообложения, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию. У него не должно быть имущественного или иного интереса в отношении оцениваемого объекта. Общая схема оценки стоимости объекта недвижимости представлена на рис. 1.1.
Стоимость недвижимости - понятие неоднозначное. Существует много определений, отражающих разное содержание этого понятия. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных (рис. 1.2).
С точки зрения рассматриваемого здесь вопроса об оценке стоимости наибольший интерес представляет понятие рыночной стоимости, которая в ЕСО 2000 (Европейские стандарты оценки 2000)
Стоимость использования применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог и т.д., то есть на рынке недвижимостиСтоимость обмена выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продаватьПодвидыПодвиды1) рыночная;- инвестиционная;2) арендная;- балансовая;3) залоговая;- налогооблагаемая;4) страховая;- восстановительная;5) Ликвидационная- замещенияРис. 1.2 Виды и подвиды стоимости недвижимости
- Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой (на расстоянии руки) сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения. Близкая трактовка имеется в законе Об оценочной деятельности в РФ.
- Из определения следует, что стоимость продажи (цена продажи) и рыночная стоимость могут, и это бывает нередко, не совпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет особую (субъективную) привлекательность для покупателя (цена продажи будет завышена).
- Арендная стоимость - это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость. Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.
- Основным подвидом стоимости использования является инвестиционная стоимость, которая генерирует собственнику доход по определенной ставке капитализации. Предполагается, что собственник не имеет намерения изменить направление использования объекта, даже если существуют более эффективные.
- Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и показывает стоимость имущества за вычетом амортизации. Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо восстановительной или инвентаризационной стоимости. Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.
- В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом - рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяются арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.
- Стоимость в использовании с ее подвидами согласно Европейским стандартам оценки 2000 является расчетной, не рыночной величиной и по существу суб?/p>