Geum.ru

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10

Дипломная работа - Экономика

Другие дипломы по предмету Экономика

удельный вес) каждого подхода определяется характером объекта, целями и функциями оценки, имеющейся информацией. Например, если оценивается квартира и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызовет у оценщика сравнительный подход. Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Если результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Точность и достоверность окончательной оценки, разумеется, во многом зависит от квалификации и опыта экспертов-оценщиков, их объективности. Иногда согласование в переводной литературе называют экзаменом совести.

  • V. Написание отчета
  • Согласно ЕСО 2000 (стандарт 9: Представление отчета об оценке) отчет по своему макету и языку должен обеспечивать ясное и недвусмысленное заключение с достаточными подробностями, для того чтобы гарантировать, что важнейшие области охвачены и что невозможно неправильное истолкование реальной ситуации с активом (активами).
  • Более того, оценщик должен гарантировать, что конфликта интересов не существует, включая любую процедуру внутренней верификации, и не должен находиться под влиянием, оказываемым его клиентом, или третьей стороной для получения конкретного результата с точки зрения оценки или любого другого связанного с ней совета. В надлежащих случаях оценщик должен отказаться действовать там, где его репутация как объективного, вероятно, подвергается риску.
  • По требованию заказчика в отчет может быть включена основная исходная информация, а также описание принципов, сделанных допущений, использованных методов и суждений, которые позволили прийти к результирующему выводу.
  • В то же время стандартной рекомендацией в отношении публикации отчета является следующая: ни полностью, ни частично настоящий отчет об оценке сертификат оценки и никакая ссылка на него не может быть включена в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться.

  • 1.3.2 Затратный метод оценки

    Основывается на соображении, что затраты на восстановление замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.

    • Основным принципом, лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.
    • Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.).
    • Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство - лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет ниже стоимости, определенной затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автозаправочной станции может в несколько раз превышать затраты на ее строительство.
    • Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.
    • Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.
    • Технология оценки состоит из пяти этапов.
    • 1-й: Оценка стоимости земельного участка.
    • 2-й: Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта.
    • 3-й: Оценка всех видов износа - физического, функционального, внешнего.
    • 4-й: Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа 3.
    • 5-й: Оценка стоимости объекта недвижимости - складываются результаты этапов 1 и 4.
    • На практике применяется несколько вариантов затратного метода оценки: метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный, индексный, сметный. Дадим краткую характеристику каждого.
    • Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (м2, м3 и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Следует отметить, что не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта. Тогда информацию, хотя она менее точна, можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.

    1.3.3 Сравнительный метод оценки

    Именно такое название рекомендует ЕСО 2000, а не распространенное название метод сравнения продаж, поскольку этот метод используется как для оценок капитала, так и оценок сумм арендной платы.