Geum.ru

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10

Дипломная работа - Экономика

Другие дипломы по предмету Экономика

p>

  • Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение нормального покупателя - не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.
  • Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.
  • Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.
  • Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).
  • Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риелторских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.
  • Технология оценки:
  • - изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;
  • - сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;
  • __ выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  • __ проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;
  • __ согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

1.3.4 Доходный метод оценки

Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях - чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

  • Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.
  • Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.
  • Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.
  • Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива - недвижимости.
  • Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, а также результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.
  • Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов.
  • Метод ДДП значительно точнее метода ПКД, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п. Покажем на примере использование метода ДДП.
  • Глава 2. Сведения об объекте оценки

 

  • 2.1 Краткая характеристика объекта оценки

 

  • Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой нежилое здание общей площадью 5 674,7 м2 и земельный участок общей площадью 1 647 м2, расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.
  • Оцениваемое здание представляет собой отдельностоящее 4-х этажное офисное здание с подвалом, используемым в качестве подземной автостоянки.
  • Наземные этажи включают в себя офисные помещения, санузлы и лестничные клетки, связанные между собой коридорами. Офисные помещения имеют кабинетную планировку.
  • Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице ниже.

 

  • Таблица 1. Краткая характеристика объекта оценки

Объект недвижимостиАдрес объектов недвижимостиг. Москва, ЦАО, р-н Тверской, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10, 1-я линия домовВид праваСобственностьОграничения праваДоверительное управлениеСобственникСобственники объекта недвижимости устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости Монолит под управлением ООО ТРИНФИКО Пропети МенеджментСвидетель