Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
мым участком и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.
Оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости предполагает оценку стоимости земельного участка согласно утвержденным методикам, которые созданы для целей регулирования земельных отношений в сфере налогообложения, аренды земли, выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, к нормативным оценкам стоимости земельного участка относят кадастровую стоимость и нормативную цену земли.
Подавляющее большинство сделок по купле-продаже прав аренды земельных участков в г. Москве происходит на первичном рынке, где покупателями выступают организации - застройщики, а продавцом - уполномоченные муниципальные структуры. Вторичный рынок прав аренды земельных участков в Москве практически отсутствует. При продаже прав аренды земельных участков в целях формирования цены предложения используются Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденные Постановлением Правительства г. Москвы от 20.06.2006 г. N 419-ПП. В настоящем Отчете расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка произведен с применением данных правил.
В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:
С = Суч x Кд x Кср.а x Ку x Коп
где: С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);
Суч - площадь земельного участка (м2);
Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб./м2);
Кср.а.- безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;
Ку - безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;
Коп - безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка).
Кд = УД х Кпр х Кц, где:
УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./м2), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;
Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;
Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).
Расчет стоимости права аренды земельного участка, входящего в состав объекта оценки, приведен в таблице ниже.
Таблица 5. Расчет стоимости земельного участка
Наименование позицииЗначениеПлощадь участка, Суч (м2)1 647Базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД (руб./м2)45 907Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, Кср.а0,945Коэффициент корректировки, учитывающий общую плотность застройки, Коп 1Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, Кпр1Безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования, Кц1Безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций Ку1Стоимость обременений на земельном участке, руб.0Стоимость земельного участка, округленно, руб.71 450 000
Таким образом, стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, вл. 10, составляет округленно 71 450 000 руб.
Следует отметить, что рассчитанная на основании представленной выше формулы стоимость права аренды земельного участка является стартовой при проведении торгов на первичном рынке. Цены на земельные участки на вторичном рынке отличаются от стартовых цен, используемых на первичном рынке. В целях корректировки на изменение стоимости земельного участка в процессе торгов, оценщиками использована имеющаяся информация о предложении земельных участков на вторичном рынке.
Для расчета поправочного коэффициента оценщиками определялась стартовая цена по вышеуказанной методике и производился расче?/p>