Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
корректировок аналога;
p - количество аналогов.
Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов представлен в таблице ниже.
Таблица. Весовые коэффициенты объектов-аналогов
Номер объекта-аналога№ 1№ 2№ 3Количество корректировок по объектам-аналогам224Весовой коэффициент, округл., ,537,525,0
.3.2 Расчет стоимости методом сравнительного анализа
Характеристики объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости представлен в таблице ниже:
Таблица 21. Результаты расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
Элемент сравненияОбъект оценкиОбъекты сравненияОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Объект-аналог №3Цена предложения, долл. США за 1 м2 8 2207 510 5 740Передаваемые права на зданиеПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 8 2207 5105 740Финансовые условияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 8 2207 5105 740Условия продажиТипичныеТипичныеТипичныеТипичныеКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 8 2207 5105 740Снижение цены в процессе торговРыночнаяЦена предложенияЦена предложенияЦена предложенияКорректировка, % -5-5-5Скорректированная цена, долл. США за 1 м2а 7 4586 9705 030Дата выставления на торги01.03.2009г.февраль 2009 г.феврль 2009 г.февраль 2009 г.Корректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 7 4586 9705 030Местоположениег. Москва, ЦАО, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10ЦАО, м. Цветной бульвар, пер. Большой Каретный, 4 м.п. от ст. метроЦАО, м. Цветной бульвар, ул. Трубная, 5 м.п. от ст. метроЦАО, м. Тверская, ул. Тверская, 5 м.п. от ст. метроКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 7 4586 9705 030Линия домовПервая Первая ПерваяВтораяКорректировка, 25Скорректированная цена, долл. США за 1 м27 4586 9707 011Общая площадь здания, м25 674,73 300,01 928,7950,0Корректировка, % -3,1-6,1-9,6Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 6 9466 4396 052Наличие парковкиЕстьЕстьЕстьЕстьКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США за 1 м2а 6 9466 4396 052Наличие подъездных путейУдобная транспортная доступностьУдобная транспортная доступностьУдобная транспортная доступностьУдобная транспортная доступностьКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 6 9466 4396 052Состояние объектаВыполнен ремонт с применением современных отделочных материаловВыполнен ремонт с применением современных отделочных материаловВыполнен ремонт с применением современных отделочных материаловБез отделкиКорректировка, долл. США/ м2 00550Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 6 9466 4396 602Весовые коэффициенты, % 37,537,525,0Скорректированная стоимость 1 м2 объекта оценки, долл. США6 658Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США37 786 000Рыночная стоимость объекта оценки, руб.1 349 740 000
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках сравнительного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:
786 000 долл. США
(Тридцать семь миллионов семьсот восемьдесят шесть тысяч) долларов США,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:
349 740 000 руб.
(Один миллиард триста сорок девять семьсот сорок тысяч) рублей.
3.4 Доходный подход
Доходный подход основан на принципе ожидания, который заключается в том, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выгод и не заплатит за нее сумму большую, текущей стоимости данных доходов.
В рамках доходного подхода используется два метода: метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) и метод капитализации дохода. В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который переводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или ставки капитализации.
В методе капитализации дохода используется денежный поток за последний отчетный или первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.
Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.
Оценщики применили в расчетах доходного подхода метод капитализации дохода.
Формула капитализации дохода имеет вид:
, где:
РС - рыночная стоимость объекта, руб.;
ЧОД - чистый операционный доход от эксплуатации объекта, руб.;
СК - ставка капитализации, %.
Ставка капитализации - ожидаемая инвестором норма дохода от инвестиций в объект недвижимости. Данная ставка должна включать ставку дохода на капитал и норму возврата капитала.
Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) - адекватная для конкретного вложения средств ставка дохода с учетом всех присущих объекту вложения рисков. Норма возврата капитала - ставка реинвестирования капитала для покрытия снижения стоимости объекта за период владения.
Применение метода капитализации дохода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
определение величины арендной платы для оцениваемого помещения
определение величины потенциальног?/p>