Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
рендных площадей, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение определенного срока происходит смена арендаторов, %;
nf - число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы для поиска новых арендаторов, мес.;
no - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.
Общее число арендных периодов определяется средней продолжительностью сроков арендных договоров. Срок аренды коммерческой недвижимости обычно составляет от 3 до 5 лет. Примем минимальное значение срока аренды в размере 3-х лет.
Период, необходимый для поиска новых арендаторов, определен на основании анализа рыночной информации и информации, полученной от риэлтеров. Оценщиками было установлено, что для заполнения сопоставимых оцениваемым площадей арендаторами требуется в среднем 2 месяца. Примем значение 2 месяца.
Таким образом, процент потерь от недозагрузки офисных помещений составляет:
%
Потери от недозагрузки для подземной автостоянки по мнению оценщиков равны 0, поскольку по данным ГУП НИиПИ Генплана Москвы обеспеченность ЦАО г. Москвы машиноместами очень низкая.
Расчет величины действительного валового дохода представлен в таблице Расчет чистого операционного дохода.
.4.2 Расчет операционных расходов
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:
условно-постоянные;
условно-переменные (эксплуатационные);
расходы (резерв) на замещение.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на обеспечение безопасности, расходы на уборку, содержание территории и т.д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.
Заказчиком не были предоставлены данные о размере операционных расходов для оцениваемого объекта недвижимости. В рамках настоящего Отчета операционные расходы для оцениваемого объекта недвижимости, приняты на основании рыночных данных и составляют 10% от величины потенциального валового дохода (сумма потенциального валового дохода от сдачи в аренду как помещений офисного назначения, так и подземной автостоянки).
.4.3 Расчет чистого операционного дохода
Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной действительного валового дохода и величиной операционных расходов.
480 816 - 305 521 =1 175 295
Таблица 26. Расчет чистого операционного дохода
Функциональное назначение площадейОфисная площадьПодземная парковкаПлощадь,м24 371,31 303,4 (20 машиномест)Арендная ставка для объекта, долл. США за 1 м2 в год/ за 1 мм в год1 1344 908Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду, долл. США4 957 05498 160Потери от недозагрузки, долл. США277 5950Действительный валовый доход, долл. США4 679 45998 160Действительный валовый доход, долл. США1 480 816Операционные расходы, долл. США305 521Чистый операционный доход, долл. США1 175 295
.4.4 Расчет ставки капитализации
Понятие коэффициент капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает доход на капитал (ставка дисконтирования) и возврат капитала. Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:
, где:
КК - коэффициент капитализации (%);
Н.в. - норма возврата (%);
g - долгосрочный темп прироста денежного потока (%).
Доход на капитал, скорректированный на темпы роста чистого дохода это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за отказ от альтернативного использования средств, с учетом фактора времени и иных факторов, связанных с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения.
Существует два метода определения коэффициента капитализации:
метод кумулятивного построения (метод суммирования);
метод рыночной экстракции.
Для расчета ставки дисконтирования оценщики использовали метод кумулятивного построения (суммирования).
В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.
При использовании этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщиков, наиболее безрисковым вложением средств являются вложения в еврооблигации РФ. Сроки их размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень риска по ним ниже. Соответствующие суверенные рейтинги, присваиваемые международными агентствами, несколько выше, чем по заимствованиям в национальн?/p>