Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?й валюте.
В качестве безрисковой ставки оценщиками определена эффективная доходность к погашению валютных облигаций РФ Еврооблигации РФ, 2028. Таким образом, безрисковая ставка принята оценщиками равной 6,05%.
Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен ниже.
Таблица 27. Расчет премии за риск вложений в объект оценки
Вид и наименование рискаКатегория риска12345678910Систематический рискУхудшение общей экономической ситуациидинамичный 1 Увеличение числа конкурирующих объектовдинамичный 1 Изменение федерального или местного законодательствадинамичный1 Несистематический рискПриродные и антропогенные чрезвычайные ситуациистатичный 1 Ускоренный износ здания 1 Неполучение платежейдинамичный 1 Неэффективный менеджментдинамичный 1 Криминогенные факторыдинамичный 1 Финансовые проверкидинамичный 1 Неправильное оформление договоров динамичный 1 Количество наблюдений 1720000000Взвешенный итог 11460000000Сумма21Количество факторов10Поправка на риск вложений в объект недвижимости2,1
Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. По оценкам аналитиков, срок экспозиции для офисных зданий составляет 2-3 месяца. В рамках настоящего Отчета принят максимальный срок экспозиции, равный 3 месяцам.
Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:
Пликв. = , где:
Iбезриск - безрисковая ставка;
СР. ЭКСП - срок экспозиции для объекта оценки, мес.
В результате расчетов поправка на неликвидность составила 1,46%.
Поправка на инвестиционный менеджмент представляет собой управление портфелем инвестиций и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. Оцениваемый объект является офисной недвижимостью, управление которой характеризуется невысоким уровнем сложности управления. Для целей настоящего Отчета оценщики считают обоснованным принять среднее значение - 2%.
Расчет ставки дисконтирования, определенной методом суммирования, приведен в следующей таблице:
Таблица 28. Расчет ставки дисконтирования методом суммирования
ФакторЗначение, %Условно-безрисковая ставка6,05Премия за риск инвестирования в оцениваемый актив2,1Премия за низкую ликвидность1,46Поправка на инвестиционный менеджмент2Ставка дисконтирования11,61
Расчет нормы возврата капитала
Норма возврата капитала - это величина, равная единице, деленной на количество лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскальда).
В рамках настоящего Отчета норма возврата капитала рассчитывалась по методу Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.
Поскольку в среднем срок службы зданий, сопоставимых с оцениваемым объектом, составляет 120 лет, учитывая проведенный в 1996 г. капитальный ремонт (полное переоборудование) оставшийся срок службы составляет 109 лет, норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга, составит:
/ 109 х 100 =0,9%
Для расчетов принимаем величину, равную 0,9%.
Согласно прогнозам аналитиков рынка недвижимости, в ближайшие несколько лет арендные ставки на объекты офисного назначения будут расти примерно одинаковыми темпами. Учитывая вышесказанное, оценщики приняли величину темпа прироста денежного потока в размере 4%.
Таким образом, ставка капитализации будет равна:
11,61% - 4% +0,9% 8,5%
.4.5 Расчет стоимости доходным подходом
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода представлен в следующей таблице:
Таблица 29. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода
Наименование позицииЗначениеМестоположениег. Москва, ЦАО, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10Общая площадь, м25 674,70Чистый операционный доход, долл. США1 175 295Ставка капитализации, %8,5Рыночная стоимость объекта недвижимости, долл. США36 432 046Рыночная стоимость объекта оценки округленно, долл. США36 432 000Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, руб.1 301 372 000
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках доходного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:
432 000 долл. США
(Тридцать шесть миллионов четыреста тридцать две тысячи) долларов США, что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:
301 372 000 руб.
(Один миллиард триста один миллион триста семьдесят две тысячи) рублей.
Глава 4. Итоговое заключение
.1 Согласование результатов
Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.
Оценка рыночной стоимости на основе за