Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ;
на фундамент;
конструктивные поправки, связанные с типами применяемых материалов инженерных систем.
. Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:
на различие в строительном объеме или площади объекта недвижимости;
на различие в сейсмичности;
на доначисления к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли;
на регионально-экономическое различие в уровне цен;
на изменение цен после издания справочника.
Все перечисленные выше поправки вводятся на основании данных раздела 2 справочника.
Для окончательного расчета необходимо произвести учет прибыли застройщика (девелопера) и налога на добавленную стоимость.
В случае использования сборника Общественные здания при оценке затратным подходом стоимость замещения определяется по формуле:
, где:
СВ - стоимость замещения объекта оценки без учета износа;
СБАЗ - справочный стоимостной показатель на единицу измерения объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2009 г.;
К - общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (определяется на основании разделов 2 и 5 соответствующего справочника);
SDC - итоговая поправка по первой группе, выраженная в руб. на 1 м3 объекта недвижимости (определяется на основании разделов 2, 3, 4 и 5 соответствующего справочника);
N - количество единиц измерения в оцениваемом объекте (строительный объем, площадь и пр.);
Кдев - коэффициент, учитывающий прибыль девелопера;
Для расчета стоимости замещения объекта оценки оценщиками было принято решение отдельно рассчитать стоимость замещения подвала в виде автостоянки (подземного паркинга) и стоимость замещения наземной части - здания офисного назначения.
Описание оцениваемого объекта и выбранных объектов-аналогов приведено ниже:
Таблица 7. Описание оцениваемого объекта и выбранных объектов аналогов
Характеристика объекта - аналогаКод объекта-аналога3.3.3.0513.9.3.084Сбаз, руб./м310 866,001 834,31Уровень цен по состоянию на01.01.2007 г.01.01.2007 г.Строительный объем объекта - аналога, м37 525,00 -Общая площадь здания объекта-аналога, м2от 1 550 до 2 150от 7 900 до 10 700Кол-во этажей объекта-аналогаот 2 до 4от 1 до 2Преобладающий материал стен объекта-аналогаКирпичКирпичКласс конструктивной системы зданияКС-1КС-1Адрес объекта недвижимостиг. Москва, ЦАО, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10Характеристика оцениваемого объектаПреобладающая высота этажа, объекта-аналогадо 3,5до 3НаименованиеНадземная часть зданияПодземная парковкаСтроительный объем, м315 166,704 522,30Общая площадь здания, м24 371,301 303,40Количество этажей 41Преобладающая высота, м33,5Особые функциональные отличия здания--Преобладающий материал:КирпичКирпичКласс конструктивной системы зданияКС-1КС-1
На основании выявленных отличий между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, специалистами рассчитывались следующие корректировки:
Группа поправок (SDC), выраженная в руб. на 1 м3 объекта недвижимости:
На отсутствие какой-либо наружной стены здания
Поправка на отсутствие какой-либо наружной стены объекта недвижимости (DСст), применяется тогда, когда оцениваемый объект является пристроенным. Расчет поправки производится по следующей формуле:
, где:
aст - доля площади отсутствующей стены в общей площади наружных стен непристроенного здания;
DСст - справочная стоимость стен, приводимая в гр. 3 табл. раздела 3.3 и 3.4.
Отличий сравниваемых объектов по данному параметру не выявлено, поправка не вводилась.
Поправка на различие в высоте этажа
Поправка на различие в высоте этажа (DСh) определяется по формуле
рыночный стоимость недвижимость затратный
где:
Цпер, Цпол, Цкарк - удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов здания, соответственно, перекрытий (гр. 5 таблицы), пола (гр. 8 таблицы), каркаса (гр. 2 таблицы), руб./м3;
h0, ha - средняя высота этажа, соответственно, оцениваемого объекта недвижимости и объекта-аналога, м.
Поправка для наземной части равна 0, для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг) была рассчитана корректировка на различие в высоте этажа, которая составила - 219,85 руб./м3
Поправка на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ (DСос) с учетом цели оценки выражается в исключении одних и добавлении других видов работ.
Отличий не выявлено, поправка не вводилась.
Поправка на фундамент (DСфунд) определяется на отличия в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов и в степени их обводнения. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на грунт основания 0,25 МПа (2,5 кгс/см2)
В случае устройства фундаментов при другом расчетном давлении показатели затрат на фундаменты следует умножить на коэффициенты, приведенные в разд. 2, табл. 2.3 справочника.
В справочных показателях затраты на устройство фундаментов в большинстве случаев учтены при глубине заложения 2,5 м.
При изменении глубины заложения фундаментов к показателям на земляные работы и устройство фундаментов следует применить коэффициенты, приведенные в разд. 2, табл. 2.4.
В справочных показателях затраты на фундаменты определены для условий строительства в мокрых грунтах.
При строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует применить понижающий коэффициент 0,8.