Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
м снижения стоимости во время торгов. По данным риэлторских фирм реальная цена объекта коммерческой недвижимости отличается от цены предложения на 3-5% в меньшую сторону.
Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке, характеризующуюся высоким уровнем предложения коммерческой недвижимости, оценщики приняли величину уторгования на уровне максимального значения 5%.
Корректировка на дату предложения
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору равна 0%.
Корректировка на местоположение
Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Центральном административном округе г. Москвы и имеют схожее локальное местоположение: находятся на незначительном расстоянии от метро (до 5 минут пешком), поэтому корректировка по данному фактору для них не проводилась.
Корректировка на линию домов
Объект оценки и объекты-аналоги №1 и №2 расположены на первой линии домов, объект-аналог №3 - на второй линии домов, следовательно, необходимо произвести корректировку стоимости объекта-аналога №3 по данному фактору.
Величина данной корректировки рассчитана в рамках метода парных продаж. При применении этого метода сравниваются цены по двум объектам для того, чтобы определить величину корректировки. Выбранные объекты не должны иметь существенных отличий по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и производится анализ.
Корректировка на линию домов определялась по формуле:
- 1, где:
Ц об.оц. - цена продажи 1 м2 объекта-аналога, расположенного на первой линии домов, долл. США;
Ц об.ан. - цена продажи 1 м2 объекта-аналога, расположенного на второй линии домов, долл. США.
Расчет корректировки на линию домов представлен в таблице ниже.
Таблица 19. Расчет корректировки на линию домов для объекта-аналога №3
№ п/пМестоположениеОписаниеОбщая площадь, м2Цена предложения, с НДС, долл. США/м21ЦАО, м. Театральная, ул. Петровка, 20/1, 7 м. п. от ст. метроАренда офисного помещения: 1-я линия домов, 2-й этаж административного здания, парковка, рабочее состояние53780ЦАО, м. Театральная, ул. Петровка, 5 м. п. от ст. метроАренда офисного помещения: 2-я линия домов, 2-й этаж административного здания, парковка, рабочее состояние80600Корректировка, %2ЦАО, м. Театральная, 5 м. п. от ст. метроАренда офисного помещения: 1-я линия домов, 1-й этаж административного здания, парковка, высококачественная отделка помещений105,01 000ЦАО, м. Театральная, ул. Петровка, 3 м. п. от ст. метроАренда офисного помещения: 2-я линия домов, 1-й этаж административного здания, парковка, высококачественная отделка помещений99,8840Корректировка, %Корректировка, округлено %
Таким образом, повышающая корректировка на линию домов для объекта-аналога №3 составила, округленно, 25%.
Корректировка на наличие парковки
Объект оценки и объекты-аналоги имеют парковочные места. Таким образом, корректировка на наличие парковки не вводилась.
Корректировка на площадь объекта
Как правило, цена продажи 1 м2 объекта недвижимости с большей площадью меньше, чем аналогичный показатель для объекта с меньшей площадью.
Площадь объекта оценки составляет 5 674,7 м2.
Площадь объекта-аналога №1 составляет 3 300,0 м2, объекта-аналога №2 - 1 198,7 м2, объекта-аналога №3 - 950,0 м2, на основании этого оценщики заключили, что в стоимость всех объектов-аналогов необходимо ввести корректировки.
Для расчета указанной корректировки оценщиками была применена статистически полученная формула логарифмической зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости:
ОС = 2 249, (К = 1,713); где:
ОС - относительная рыночная стоимость;
П - общая площадь,
К - коэффициент корреляции.
Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле:
; где:
i - корректировка на общую площадь;
ОСоц - относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки;
ОСан - относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.
Расчет поправки на общую площадь представлен в таблице ниже
Таблица 20. Расчет корректировки на площадь объекта
ПоказателиОбъект оценкиОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Объект-аналог №3Общая площадь, м25 674,73 300,01 928,7950,0Относительная расчетная рыночная стоимость1 4831 5311 5791 642Корректировка на общую площадь, %-3,1%-6,1%-9,6%
Таким образом, размер корректировки для объекта-аналога №1 составил (-3,1%), для объекта-аналога №2 - (-6,1%), для объекта-аналога №3 (-9,6%).
Корректировка на наличие подъездных путей
Объект оценки и объекты-аналоги имеют удобные подъездные пути, поэтому корректировка не вводилась.
Корректировка на состояние объекта
В помещениях объекта оценки и объектов-аналогов №1 и №2 проведены ремонтные работы с применением современных отделочных материалов. Поскольку объект-аналог №3 находится в состоянии без отделки, то необходимо внести корректировку на проведение ремонта в помещениях офисного назначения объекта-аналога №3. Размер корректировки принят оценщиками в размере 550 долл. США/м2, что соответствует стоимости ремонта офисных помещений, класса А.
Веса аналогов
Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам, достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:
, где
D - весовой коэффициент;
Q - общее количество корректировок;
q - количество