Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
µнтральном административном округе г. Москвы и имеют схожее локальное местоположение, они располагаются на незначительном расстоянии от метро (до 5 минут пешком), поэтому корректировка по данному фактору для них не проводилась.
Корректировка на арендуемую площадь объекта
Корректировка по данному фактору не проводилась, т.к. объект оценки и объекты-аналоги могут сдаваться в аренду по частям.
Корректировка на назначение
Поскольку в расчетах используется информация по объектам-аналогам с идентичным функциональным использованием (офисные помещения), корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на наличие подъездных путей
Объект оценки и объекты-аналоги имеют удобные подъездные пути, поэтому корректировка не вводилась.
Корректировка на состояние объекта
Поскольку физическое состояние оцениваемых объектов-аналогов (ремонт с применением современных отделочных материалов) сопоставимо с объектом оценки, корректировка по данному фактору не производилась.
Веса аналогов
Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам, достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:
, где
D - весовой коэффициент;
Q - общее количество корректировок;
q - количество корректировок аналога;
p - количество аналогов.
Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов представлен в таблице ниже.
Таблица. Весовые коэффициенты объектов-аналогов
Номер объекта-аналога№ 1№ 2№ 3Количество корректировок по объектам-аналогам111Весовой коэффициент, округл., ,3333,3333,34
Расчет ставки аренды методом сравнительного анализа
Расчет рыночной ставки аренды за 1 м2 в год для оцениваемого объекта представлены в следующей таблице:
Таблица 24. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
Элемент сравненияОбъект оценкиОбъекты сравненияОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Объект-аналог №3Цена предложения, долл. США/м2 1 1801 2001 200Передаваемые права на зданиеПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США/м2 1 1801 2001 200Финансовые условияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США/м2 1 1801 2001 200Условия арендыТипичныеТипичныеТипичныеТипичныеКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США/м2 1 1801 2001 200Снижение цены в процессе торговРыночная стоимостьЦена предложенияЦена предложенияЦена предложенияКорректировка, % -5-5-5Скорректированная цена, долл. США/м2 1 1211 1401 140Дата продажи/Дата выставления на торги01.03.2009 г.Февраль 2009 г.Февраль 2009 г.Февраль 2009 г.Корректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США/м2 1 1211 1401 140МестоположениеЦАО, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10ЦАО, м. Пушкинская, Леонтьевский пер., дом 25/10, 5 м.п. от ст. метроЦАО, м. Пушкинская, 5 м.п. от ст. метроЦАО, м. Тверская, Страстной бульвар, 3 м.п. от ст. метроКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США/м2 1 1211 1401 140Общая площадь помещения, м24 371,3750,01 100,01 000,0Корректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США/м2 1 1211 1401 140Наличие подъездных путейУдобная транспортная доступностьУдобная транспортная доступностьУдобная транспортная доступностьУдобная транспортная доступностьКорректировка, % 000Скорректированная цена, долл. США/м2 1 1211 1401 140Состояние объекта Выполнен ремонт с применением современных отделочных материаловВыполнен ремонт с применением современных отделочных материаловВыполнен ремонт с применением современных отделочных материаловВыполнен ремонт с применением современных отделочных материаловКорректировка, долл. США/м2 000Скорректированная цена,долл. США/м2 1 1211 1401 140Весовые коэффициенты, % 33,3333,3333,34Среднее значение скорректированной годовой арендной ставки, долл. США/м2 в год1 134
Таким образом, средняя арендная ставка, принимаемая к расчету, для помещений офисного назначения составит, с учетом НДС, 1 134 долл. США за 1 м2 в год, для подземного паркинга - 409 долл. США за одно машиноместо в месяц, или 4 908 долл. США за 1 м/м в год.
Определение потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.
В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.
Расчет ПВД производится по формуле:
ПВД = А x S, где:
А - ставка арендной платы (годовая), долл. США за 1 м2;
S - площадь, сдаваемая в аренду, м2.
Расчет величины потенциального валового дохода представлен в таблице ниже.
Таблица 25. Расчет величины потенциального валового дохода
Наименование позицийЗначениеФункциональное назначение площадейОфисная площадьПодземная парковкаОбщая площадь, м25 674,70Площадь,м24 371,31 303,4 (20 машиномест)Арендная ставка для объекта, долл. США за 1 м2 в год/ за 1 м.м. в год1 1344 908Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду, долл. США в год4 957 05498 160
Определение действительного валового дохода
Для получения величины действительного валового дохода (ДВД) предполагаемые потери от недозагрузки вычитаются из потенциального валового дохода.
Процент недозагрузки помещений рассчитан по следующей формуле:
, где:
V - недозагрузка помещений, %;
Kn - коэффициент оборачиваемости а