Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
100 5,29
Функциональный износ
Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Учитывая то, что оцениваемый объект недвижимости относится к офисным зданиям класса А, оценщики сделали вывод, что оцениваемый объект соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ определен оценщиками на уровне 0%.
Экономический (внешний) износ
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложений, или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.
Существуют два метода оценки экономического (внешнего) износа:
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.
В настоящее время спрос на офисные помещения в г. Москве значительно превышает предложение. В связи с тем, что оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к офисным помещениям, величина экономического износа принята оценщиками равной 0%.
Расчет накопленного износа
Определение стоимостного значения накопленного износа объекта оценки представлено в таблице ниже.
Таблица 16. Определение стоимостного значения износа объекта оценки
Вид износаУдельный износ, %Стоимостное значение износа, руб.Физический износ5,2920 655 693Функциональный износ 00Внешний (экономический) износ 00Итого накопленный износ, округл.20 656 000
.2.4 Расчет стоимости затратным подходом
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом, составляет:
Таблица 17. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Наименование показателейЗначениеСтоимость права аренды земельного участка, руб.346 532 500Стоимость замещения объекта оценки без учета износа, с учетом НДС, руб.460 751 000Накопленный износ, руб.20 656 000Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, руб. 786 627 500Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, долл. США 22 021 000
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках затратного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:
627 500 руб.
(Семьсот восемьдесят шесть миллионов шестьсот двадцать семь тысяч пятьсот) рублей,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:
021 000 долл. США
(Двадцать два миллиона двадцать одна тысяча) долларов США.
.3 Сравнительный подход
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого ?/p>