Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
? и действительного валового дохода;
учет операционных расходов;
определение величины чистого операционного дохода;
расчет ставки капитализации;
определение рыночной стоимости оцениваемого объекта по вышеприведенной формуле.
.4.1 Определение ставки арендной платы
Арендная плата была определена методом сравнительного анализа.
Расчет арендной ставки методом сравнительного анализа заключается в анализе арендных ставок аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым. В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как если бы при сдаче в аренду он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о величине арендных платежей для оценки.
В результате исследования рынка аренды помещений офисного назначения, для оцениваемого объекта было выявлено 3 сопоставимых аналога. Объекты-аналоги являются встроенными помещениям, расположенными в ОСЗ офисного назначения. Оценщики исходили из предположения, что величины арендных ставок относятся к единице общей площади, арендаторы не вносят дополнительных сумм сверх арендной платы, все расходы по обслуживанию помещений несет арендодатель. Ставка арендной платы за 1 м2 помещений указаны c учетом стоимости коммунальных расходов. Для определения ставки арендной платы за машиноместо в подземном паркинге было выявлено также 3 объекта-аналога.
Краткая характеристика объектов-аналогов офисного назначения и объектов-аналогов для подземного паркинга представлена в таблицах ниже.
Таблица 22. Краткая характеристика объектов аналогов для помещений офисного назначения
№ п/пОписаниеПлощадь, м2Ставка арендной платы за 1 м2 в год., долл. США, Местоположение1Помешения офисного назначения в ОСЗ, 5 этажей, подземный паркинг, в помещениях произведен ремонт с использованием современных отделочных материалов7501 180ЦАО, м. Пушкинская, Леонтьевский пер., дом 25/10, 5 м.п. от ст. метро2Помешения офисного назначения в ОСЗ, в помещениях произведен ремонт с использованием современных отделочных материалов, охраняемая наземная парковка1 1001 200ЦАО, м. Пушкинская, 5 м.п. от ст. метро3Помешения офисного назначения в ОСЗ (1-3 этажи), в помещениях произведен ремонт с использованием современных отделочных материалов, охраняемая наземная парковка1 0001 200ЦАО, м. Тверская, Страстной бульвар, 3 м.п. от ст. метро
Таблица 23. Краткая характеристика объектов-аналогов для подземного паркинга
№ п/пОписаниеСтоимость аренды 1 м.м., долл. США в мес.Местоположение1Подземный 3-х уровневый паркинг, в ОСЗ офисного назначения, презентабельный внешний вид, современное оборудование413ЦАО, м. Пушкинская, Леонтьевский пер., дом 25/102Подземный паркинг, в ОСЗ офисного назначения, оборудован системами управления контроля доступа, системой видеонаблюдения, противопожпрной системой400ЦАО, м. Сухаревская, ул. Сретенка, 183Подземный и наземный 7-ми уровневый паркинг, в ОСЗ офисного назначения, система центральной вентиляции, лифты, подъезд на этажи413ЦАО, м. Парк Культуры, Пречистенская наб., 17-19Среднее значение годовой арендной ставки, долл. США за 1 м.м. в мес.
В целях обеспечения наибольшей сопоставимости сравниваемых объектов, применялись корректировки.
Введение корректировок
Выявленные отличия сравниваемых объектов требуют введения корректировок:
на объем передаваемых прав на помещение;
на финансовые условия;
на условия аренды;
на снижение арендной ставки в процессе торгов;
на дату предложения;
на местоположение;
на общую площадь объекта;
на состояние объекта.
Обоснование корректировок
Корректировка передаваемых прав на помещение
Использование помещений объектов-аналогов и объекта оценки предполагает передачу одинакового объема прав на помещение - права аренды. В связи с этим корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.
Корректировка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на условия аренды
Условия аренды объектов-аналогов типичные, т.е. арендодатели не были ограничены в сроках аренды, между арендаторами и арендодателями не было никаких особых отношений. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на снижение арендной ставки в процессе торгов
По мнению оценщиков, использование данных об арендных ставках предложений правомерно, но объявленные ставки должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения арендной ставки во время торгов. По данным риэлторских фирм реальная арендная ставка объекта коммерческой недвижимости отличается от арендной ставки предложения на 3-5% в меньшую сторону.
Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке, характеризующуюся высоким уровнем предложения коммерческой недвижимости, оценщики приняли величину уторгования на уровне максимального значения 5%.
Корректировка на дату предложения
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на местоположение
Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Ц?/p>