Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?бъекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Метод сравнения продаж к оценке стоимости недвижимости включает следующие этапы:
1.Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2.Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов на продажу, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
.Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
.Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода парных продаж, регрессионного анализа и других методов.
.Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
Подбор объектов, сопоставимых по характеристикам
Объектом оценки в данном случае является офисное помещение. Был выбран сегмент вторичного рынка, связанный с продажей таких объектов в собственность не государственно-административными органами, а частными владельцами - юридическими или физическими лицами.
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам оценщики не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Такой подход, по мнению оценщиков, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.
Был выполнен анализ цен предложения на продажу офисных помещений в ЦАО г. Москвы, при этом предполагалось, что проведен отбор сопоставимых аналогов, то есть оценщики пытались выбирать объекты-аналоги с максимально близкими к оцениваемому объекту характеристиками: местоположение, назначение, состояние и пр.
Данные по отобранным объектам-аналогам представлены в таблице ниже.
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 м2 общей площади. Цена предложения указана с учетом НДС.
Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в таблице.
Таблица 18. Краткая характеристика объектов-аналогов
№ п/пОписаниеЦена предложения, долл. СШАПлощадь строения, м2Цена предложения за 1 м2, долл. СШАМестоположение1ОСЗ, 4-х этажное, 1-я линия домов, выполнен ремонт по западным стандартам, наземная охраняемая парковка на 30 м/м, коридорно-кабинетная планировка, земельный участок в долгосрочной аренде27 126 0003 300,08 220ЦАО, м. Цветной бульвар, пер. Большой Каретный, 4 м.п. от ст. метро2ОСЗ, 4-х этажное, мансарда, качественная внутренняя отделка помещений, охраняемая наземная парковка на 25-30 м/м, земельный участок в долгосрочной аренде, современные инженерные системы14 484 5371 928,77 510ЦАО, м. Цветной бульвар, ул. Трубная, 5 м.п. от ст. метро3ОСЗ, 3-х этажное, 2-я линия домов, помещения без внутренней отделки, наземная охраняемая парковка, земельный участок в долгосрочной аренде, кабинетная планировка5 453 000950,05 740ЦАО, м. Тверская, ул. Тверская, 5 м.п. от ст. метро
.3.1 Введение корректировок
Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки требуют введения корректировок:
на объем передаваемых прав;
на финансовые условия;
на условия продажи;
на снижение цены в процессе торгов;
на дату предложения;
на наличие подъездных путей;
на местоположение;
на линию домов;
на наличие парковки;
на площадь объекта;
на состояние объекта.
Обоснование корректировок
Корректировка на объем передаваемых прав
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В рассматриваемом случае корректировка по данному фактору для недвижимости равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают передачу полного права собственности (владение, распоряжение и пользование).
Корректировка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на снижение цены в процессе торгов
По мнению оценщиков, использование данных о стоимости продажи объектов офисного назначения правомерно, но объявленные ставки должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессо